三套房貸牽扯各方神經 中國樓市調控負重前行(5)

　　- 中證地產評論

　　真假空置莫衷一是

　　□本報記者 林喆

　　每當我們看到城市里很多樓盤的窗戶在夜晚漆黑一片時，都會感慨房屋空置率是何其的高。但一直以來，房地產市場的空置率究竟有多高，誰都沒有權威的數據，分析人士因此也無從下手。

　　不久前，有媒體稱中國660多個城市現有連續6個月以上電表讀數為零的空置房6540萬套，足夠2億人居住，似乎為此找到了答案。不過，國家電網隨后發出澄清，其數據僅為電力統計，作為判斷空置房的依據會有很大誤差，令空置問題再度成謎。

　　通俗地說，空置房是指市場上賣不出去的房子。根據住建部和國家統計局的定義，空置房是指竣工一年之后沒有實現銷售的房子。國家統計局曾經公布過全國新房空置面積的數據，但自2009年伊始，這一數據被“指數”所代替，公眾便只能了解空置面積的增減，無從獲悉更具體的空置情況。

　　最近公布的空置面積數據截至2008年12月。那時，全國商品房空置面積1.64億平方米，其中，空置商品住宅9069萬平方米。隨后，空置面積有所減少。從2010年開始，全國商品房空置指數逐月提高。到今年6月末，全國商品房空置指數為104.65，比5月份提高1.17點，比去年同期提高16.06點。以此推斷，目前，全國商品房空置面積并不低，基本上維持在1.6億平方米以上。2009年，全國商品房銷售面積9.37億平方米，空置率接近20%。

　　如果以竣工一年以上未銷售的商品房作為空置房的依據，那么，1.6億平方米以上的空置房，主要源自供應結構的問題。即開發商提供的產品與市場需求不能對接。其中包括定價過高、需求錯位、房屋質量低、戶型結構差等種種因素。

　　從房地產開發的角度看，項目后期的產品往往是高端產品，被賦予較大的市場價值。在房地產市場火爆時，多數項目的定位會日益高端化，脫離普通百姓的承受力。2009年，房地產市場異常景氣，導致開發商在項目開發時，不斷提高檔次和客群定位。市場在調控中趨冷后，供求錯位問題也就凸顯出來，商品房空置現象便日益突出。

　　如果將空置概念擴大，將已銷售但長期不居住的房屋也納入空置房的統計，那么，我國房地產市場的空置率無疑將進一步提高。在北京、上海等城市，一個人擁有多套住宅屢見不鮮。其中，相當比例的房產擁有者僅僅出于投機需要，囤積住房，并任其空置，待房價上漲后賺取價差。另外一些改善型房產擁有者住上了新房，但舍不得出租舊房，或者嫌出租麻煩。這兩種情形也導致空置率高企。

　　還有一個現象值得注意。我國目前正處于人口大遷移過程中，除了農村人口變為城市人口外，城市間的人口流動規模也較大，其中不乏舉家遷移的情形。這些遷移的人口在新的居住地居住后，由于逢年過節還要返回故鄉，因此原居住地的住房不大可能出售和出租，而又長期無人居住。

　　因此，我國住房高空置的問題，有一些是市場的原因，還有一些是我國目前社會變遷中的正常現象。對于供應結構和投機導致的空置問題，政府正在采取措施調控。空置是社會資源的浪費，與目前倡導的低碳經濟背道而馳，政府也應該出臺針對性的政策，鼓勵空置房用于出售或出租。