部分城市房租大幅上漲 專家吁整頓市場加強監(jiān)管(2)

　　中低價位出租房源供應(yīng)不足

　　——期待更多的公租房、廉租房盤活租賃市場

　　供求關(guān)系決定價格。和供求矛盾導(dǎo)致房價快速上漲相似，租賃市場需求大幅上漲造成的供求矛盾，成為近期房租價格上漲的主要原因。

　　以北京市場為例，今年以來，北京市租賃市場成交量明顯增加。據(jù)鏈家、我愛我家、中原等多家房地產(chǎn)中介公司提供的租賃成交量估算，今年上半年，北京市住房租賃市場成交約63.5萬套，比去年同期增加6.1%。其中，房地產(chǎn)調(diào)控新政出臺后的二季度，租賃成交量增加明顯，共成交37.7萬套，同比增加約38%。

　　租房需求的增加并非偶然。近年來，北京市常住人口數(shù)量持續(xù)增加。截至2009年末，北京市常住人口達(dá)到1755萬人，比2008年末增加60萬人。市場分析人士認(rèn)為，這樣的人口增長速度，為2010年至少新增了12萬套左右的租賃需求。這其中，應(yīng)屆畢業(yè)生產(chǎn)生的新增租賃需求增加最快，今年預(yù)計新增住房需求就達(dá)8萬余套。

　　上半年尤其是二季度租房需求大幅增加，也有其特殊原因。在嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策影響下，房地產(chǎn)市場成交量大幅下滑。不僅投資性需求下降，許多原本打算買房自住的剛性需求也選擇觀望，暫時租房住，增加了租房需求。

　　此外，記者注意到，近期租金漲幅較大的北京和廣州都在進(jìn)行大范圍的舊城改造。例如北京市海淀區(qū)和朝陽區(qū)為了建設(shè)中關(guān)村科技園和CBD，將位于區(qū)域內(nèi)城鄉(xiāng)結(jié)合部的城中村進(jìn)行拆遷。再如廣州市，對部分位于市中心繁華地段的城中村拆遷改造。舊城改造項目迫使聚居在城中村的部分外來人口轉(zhuǎn)住到商品房小區(qū)當(dāng)中，增加了租房需求，也增加了這些群體的租房負(fù)擔(dān)。

　　需求大幅增加，而在天平的另一端，租賃市場供給不足的狀況卻沒有改善。

　　記者近期在多家中介門店調(diào)查了解到，北京多數(shù)熱點居住區(qū)的租賃供求比基本在1∶3—1∶5之間，明顯供不應(yīng)求。同時，整體呈現(xiàn)一種結(jié)構(gòu)性的供不應(yīng)求，特別是適合大多數(shù)普通租房者的中低價位的普通住宅供應(yīng)不足，而高檔公寓則供過于求。據(jù)鏈家地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，目前北京普通住宅租賃供需比已經(jīng)達(dá)到1∶4，高檔公寓則為2.7∶1。

　　顯然，要緩解租賃市場供需矛盾，當(dāng)務(wù)之急是要盤活租賃市場，努力增加供應(yīng)尤其是普通住房的供應(yīng)。

　　實際上，租賃市場供應(yīng)不足是個老問題。據(jù)中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會有關(guān)專家分析，由于近年來房價上漲較快，造成一線城市租金房價比高達(dá)1:500左右，也就是說要通過出租收回房價成本，可能需要40多年時間。對擁有閑置住房的家庭而言，出租顯然不如出售套現(xiàn)劃算。近年來屢次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控出臺的相關(guān)文件中，都提出要“盤活住房租賃市場”，但一直沒有出臺行之有效的措施。多重因素影響下，租賃市場供應(yīng)不足局面長期沒有改觀。

　　“近期租金上漲，以及房地產(chǎn)市場調(diào)控帶來的房價穩(wěn)中有降，這種市場變化會鼓勵更多人把閑置的房屋用于出租。”上述專家介紹，這有可能促使租金水平逐步穩(wěn)定下來。此外，除了市場自身調(diào)節(jié)之外，要使租房市場平穩(wěn)，還需要有關(guān)部門盡快出臺相應(yīng)的鼓勵措施，如通過降低租賃環(huán)節(jié)稅收、征收房屋空置稅、政府提供租賃補貼等方式增加住房租賃市場供給。

　　盤活存量房之外，加快廉租房和公共租賃房建設(shè)則被認(rèn)為是增加租賃市場供應(yīng)的最有效手段。尤其是面向中低收入家庭、新就業(yè)人員和外來務(wù)工人員供應(yīng)的公共租賃房，租金低于市場水平，不僅直接增加總供應(yīng)量，還能改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)，改變目前租賃市場普通住房供不應(yīng)求的現(xiàn)狀。據(jù)了解，今年全國共將建設(shè)約37萬套公共租賃房。再經(jīng)過兩三年左右的時間，公租房將形成較大的供應(yīng)規(guī)模，對滿足老百姓租房需求、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、穩(wěn)定租房價格都將起到重要作用。