三問樓市那點事兒：下半年將走向何方？(3)

　　問企業

　　消“民怨”拓“錢途” 怎么玩

　　“十年前是一群春風得意的人相聚博鰲，暢談房地產風云。十年后，那群春風得意的人開始為下一個周期做更多的風險思考。”

　　如經濟學家樊綱所言，“十年前是一群春風得意的人相聚博鰲，暢談房地產風云”。十年，中國房地產經歷了一個高速增長的輝煌。然而，面對數次調控帶來的考驗，十年后再次相聚博鰲，那群春風得意的人開始為下一個周期做更多的風險思考。怎樣減少經濟周期的負面影響？怎樣預防政策調控的嚴厲打擊？商業地產和地產金融創新成為探討最多的話題。

　　十年一覺 商業地產當道

　　商業地產緣何受到如此青睞。“一個原因就是這么多次針對樓市的宏觀調控，幾乎每次都是針對住宅市場。住宅市場的風險較高。”平安物業投資管理有限公司董事長鄒益民在論壇上透露，目前越來越多的房地產公司表現出對商業地產的熱心。

　　以萬科為例，作為房地產行業龍頭，曾經宣稱專注于住宅市場的萬科從去年底開始轉變思路，宣布進軍商業地產領域，住宅與持有物業比例將調整為8∶2。之所以放棄堅守只做住宅的理念，最主要的原因就是萬科深受2008年的調控影響，當年凈利潤只有40.3億元，同比下降了16.7%。

　　在博鰲論壇上，對于商業地產抵御政策風險的警示有著更為鮮活的案例解讀。

　　金地集團董事長凌克表示：“我們投資住宅的時候花了3年時間把它賣掉，投資回報在2倍左右。如果長期持有辦公樓，包括租金回報，資產增值，這樣算下來投資了6年，有4倍多回報。” “做商業地產可以分享到資產升值時段帶來的豐厚利潤。”鄒益民表示，商業地產的高回報率有著巨大吸引力。

　　也有開發商向記者表示，中國經濟包括中國的房地產已經度過了一個黃金十年，然而經濟總存在周期性。一旦出現周期性調整，對住宅市場將是致命的打擊。“更多的房企開始考慮商業地產也出于對從宏觀經濟周期的考慮。”

　　資金為王 加速金融創新

　　資金是房地產開發的根本，地產融資一直都是博鰲房地產論壇的熱點。這一次，房地產企業開始更多的談到地產金融創新。

　　凌克表示，中國房地產的開發資金的來源主要有三個方面：自有資金、銀行資金和私募資金。而來自銀行的資金占比達到67%。

　　這種過度依賴銀行的現狀，在宏觀調控時就容易暴露出較多問題。萬科副總裁肖莉在主題演講中表示。過度依賴銀行，使銀行體系積累過多金融風險、優秀企業信用優勢難以體現、債務短期化。資金來源和行業驚景氣度高度相關，共振加劇行業波動。預售款承擔過多融資功能，但驟然弱化又將產生金融風險。民間閑置資金缺乏投資渠道，加大炒房壓力。

　　“房地產是十年九調控，我們發現房地產投資基金可能是解決這樣一個怪圈的一條路。”盛世神州房地產投資基金(北京)管理有限公司董事長張民耕表示。

　　張民耕看來，房地產基金的對房地產行業的作用體現在幾個方面，第一，能動員巨額的社會資金參與城市化進程和房地產開發中。增加供給，緩和供求矛盾，平抑房價，降低中國城市化的經濟和社會成本。

　　第二，房地產投資基金促進行業分工細化，可以分化出房地產開發、投資、基金管理、營銷和物業管理，促進行業健康、精細、平穩發展。此外，房地產投資基金使中小投資者能夠從源頭上進入房地產開發，分享城市和房地產開發紅利，減少盲目投資需求，增加理性投資需求。

　　肖莉認為，要加大對債券的支持力度，提高債券發行的效率，可考慮類似股票非公開發行的模式，即債券的私募發行。此外，向民間資本開發更多投資領域，加快金融創新，拓展更多的投資渠道，有效分流投資性購房資金。