八月樓市量價齊升 是否回暖待觀察(5)

　　北京：價升量跌 是否回暖尚需觀察

　　我們看到哈爾濱、深圳、溫州、上海等城市的樓市出現了不同程度的回暖跡象。除了溫州，各城市加入購房隊伍的基本都是滿足自主需求的普通購房者。那么，另一個城市北京的情況又怎么樣呢？是不是也出現了新的變化？

　　隨著所謂的“金九銀十”的到來，北京市房地產市場似乎又一次變得熱鬧了起來。記者來到了北京市鏈家地產的交易中心，前來辦理購房手續的人們正在排隊等待。根據中介人員的介紹，相比于新政出臺后5月份迅速萎縮的市場交易量，現在的交易量有了明顯的上升。而前來辦理購房手續的市民也表示觀望了幾個月之后，看到價格一直穩定，便決定出手購房。

　　記者：請問您是來辦理購房手續的嗎？

　　購房者：對。

　　記者：為什么選擇現在購房呢？

　　購房者：現在房價低嘛，跟以前比確實低。從剛開始5月看房到現在確實低了很多，一路下來。但是一開始低了以后再沒有落，它不落了。所以等了兩個月也是一樣的。所以就現在買了。

　　北京鏈家房地產經紀有限公司副總裁 林倩

　　林倩：以8月最后一周來說的話，北京二手房市場的日均成交量大概500套左右。這個數字跟新政出來之后市場上交易量最低時期5月份相比的話大概已經成長了一倍了。

　　根據國家統計局發布的最新數據進行計算，8月份全國商品房銷售面積為6886萬平方米，環比7月上升6.5%，呈現交易量和交易額上升態勢。那么北京市房地產市場又是如何呢？根據國家統計局發布的最新數據進行計算，8月份北京市商品房銷售面積為90.21萬平方米，環比7月上升6.3%。部分專家認為這些數據意味著在經歷了幾個月的調控之后，市場上累計起來的剛性需求開始釋放，因此樓市開始出現回暖的跡象。

　　全國工商聯房地產商會會長 聶梅生

　　聶梅生：但這個上升呢，如果你在分周來看，實際上是8月的最后的一周比較明顯，然后整個8月份的數據就出現了這么一個比7月份要回暖的一個跡象。

　　認為樓市出現回暖跡象的專家主要是依據近期樓市的成交量數據，但是也有專家認為這些數據不能作為樓市回暖的證據。他們認為近期樓市的回升主要表現在量上，而根據國家統計局發布的最新數據，8月份北京新建住宅價格指數環比持平，二手住宅價格指數環比微降0.2%，可見并未出現量價齊升的局面。

　　北京大學不動產研究鑒定中心主任 馮長春

　　馮長春：從我的觀察，這個現象不能說是真回暖或者是假回暖，還需要進一步的觀察。

　　此外，根據北京房地產交易管理網公布的統計數據，截至8月底，北京市商品房住宅庫存已經高達98556套，達到了年內最高，雖然目前的庫存依然沒有達到2009年1月最高時的149318套，但是這一庫存壓力仍將影響開發商的資金回籠，抑制房價的走高。

　　聶梅生：我覺得重點城市，主流開發商，現在據我了解，他們提高房價的沖動并不高。主要還是穩住現金流，穩住交易量，盡快的抓住金九銀十，和第四季度來回籠資金。

　　有專家認為，目前交易量的回升也不能排除開發商的營銷策略，利用所謂的“金九銀十”的銷售旺季來促進市場交易量的提升，以量補價。樓市是否回暖，還需要進一步的觀察。

　　馮長春：回暖還需時間觀察

　　北京的成交量環比出現了一定的回升，但是房價卻沒有任何變化，二手房的價格環比7月還出現了0.2%的下跌，北京的樓市并未出現量價齊升的局面。因為推動這個數據的主體仍然是觀望過后的普通購房者。對于這樣的數據，地產界人士也都不能輕言回暖。我們再來聽聽專家怎么說。

　　如何看待房地產交易量的普遍上升以及部分城市價格的走高，是不是說本輪房地產調控已經到位，樓市價格觸底反彈了呢？本輪調控是否已經起到作用？

　　馮長春：我想調控的政策是起到了一定的作用，有一些房價在下降，那么現在房價上漲的現象，一方面是高檔樓盤的推出，這部分的價格比較高。另外有一些新上的項目的定位比較高，又到了銷售的旺季，那么這樣可能有一個回暖的現象。

　　馮長春，北京大學不動產研究鑒定中心的主任，同時也是住房與城鄉建設部城鎮化專家委員會的委員。他同時強調，調控政策起到效果是一個長期過程，我們不能看到了成交量放大，就說調控政策的效用已經過去了。

　　馮長春：保障房的建設也是要有一個時期，也要有一段時間，這段時間之內，可能主要還是市場上商品房的供給。由于需求量比較大，供給量回落或者保持不變，那么價格呢就很難很快降下來。

　　除此之外，隨著金融、稅收、土地等調控政策的進一步深化，這些措施都會進一步的發揮作用，再加上保障房、公租房等其他住房產品的建成，這些長期作用都會在下半年到明年年初逐步產生效果。

　　大量的保障房上市供應，那么中低收入的人和低收入的人群，他可能在排隊等候買這個保障房，那么剩下的商品房市場可能會受到保障房的沖擊，他的價格也不會過快上漲。

　　但是，馮長春同是指出房地產宏觀調控的根本目的不是打壓價格、抑制成交，而是為了防范風險，使得房地產市場可以更加平穩健康的發展。

　　馮長春：抑制房價過快上漲，并不是說非要把房價給降下來，而是通過調控，把這個泡沫擠出去。

　　當涉及到市場上普遍關心的二次調控會不會出臺的問題時，馮長春認為國家出臺宏觀政策是非常謹慎的。目前已經有的保障房建設計劃、金融政策和即將醞釀出臺的稅收政策等，未來都應該更加切實地施行，做好監管工作，讓政策落到實處。因此，短期內看不到二次調控出臺的動機。當前，不排除市場的走高是黃金時節的到來和房地產商大規模促銷產生的，而對于未來房價是否會回暖，還有待觀察。

　　馮長春：“金九銀十”那么現在有人說是“鍍金”、“鍍銀”，不是一個真正的金九銀十。

　　賈康：不排除市場二次探底

　　如今的房地產交易量的回升，所產生的金九銀十，是真金還是鍍金，市場是真回暖還是假回暖，業界普遍認為還需要時間的考驗，不排除市場仍然出現二次回調的過程。

　　財政部財政研究所所長 賈康

　　賈康：按照歷史經驗數據來分析，在這個調整過程中，它會有兩次這樣的探底，才能完成一次調整。

　　賈康認為，本次調控實際上是推動房產制度建設的最好時機。

　　賈康：我比較看重的就是保有環節的稅制能不能在一些試點城市先行先試，在這些區域搭一個初步框架。

　　賈康在談到房產稅稅率問題時，認為中國實行房產稅的具體稅率應該同國際接軌，但也會略有不同，總體而言，應該維持在一個相對低的稅率上。

　　賈康：國際經驗就是評估價打個七折左右，然后再按照1以下，比如0.7~0.9在中國。

　　國家上半年出臺的樓市調控政策取得了明顯的效果。而這一輪回暖可以說是各地冷熱不均，乍暖還寒，地產界也對回暖三緘其口。其實市場上漲價和炒房的沖動一直存在，只是畏懼被國家新的更為嚴厲的調控措施再次打回原形。

　　半小時觀察：

　　作為國家重要的戰略支柱性產業，房地產市場需要穩定，對于調控之后的良好局面需要進一步鞏固，國家堅定地推行已有的保障房建設計劃、金融政策和即將醞釀出臺的稅收政策等，仍然能夠有效地穩定樓市。對于借機“回暖”又炒作造勢、哄抬房價的行為，新國十條已經明確了地方政府問責制，如果部分區域房價再度暴漲，地方首腦將被問責，強出頭的企業也將難辭其咎。

　　(主編：鄢聞余 編導：王進 金莉 宮佳奇 董婧源 李凡 王海濤 張秦思 攝像：苗宏偉 胡永強 趙偉航 楊新征 劉勛 李慧)