北京12月起開發(fā)商禁收預(yù)售款 房價(jià)下降可能增大(2)

　　五種情況

　　專戶凍結(jié)

　　出現(xiàn)五種情況后，區(qū)縣住房城鄉(xiāng)主管部門將書面通知監(jiān)管銀行暫停撥付專用賬戶內(nèi)的全部商品房預(yù)售資金，并啟動(dòng)應(yīng)急措施，協(xié)調(diào)相關(guān)部門監(jiān)督專用賬戶的使用。五種情況包括：

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在違法違規(guī)行為導(dǎo)致工程停工；

　　2.預(yù)售項(xiàng)目存在嚴(yán)重質(zhì)量問題；

　　3.預(yù)售項(xiàng)目未按期交付使用；

　　4.市和區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門認(rèn)定應(yīng)當(dāng)暫停撥付的其他情形；

　　5.其他違反商品房預(yù)售資金監(jiān)管的行為。

　　新規(guī)實(shí)施

　　如何退房

　　《辦法》中明確，在房屋開始預(yù)售后，預(yù)售資金未達(dá)到重點(diǎn)監(jiān)管額度前，購房人提出退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可持區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門出具的證明文件，向監(jiān)管銀行申請(qǐng)退回購房款，監(jiān)管銀行應(yīng)在兩個(gè)工作日內(nèi)撥付。入賬資金超過重點(diǎn)監(jiān)管額度后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行結(jié)算退款。

　　-政策解讀

　　1.預(yù)售款并非全部受監(jiān)管

　　“進(jìn)入專用賬戶的預(yù)售資金數(shù)額超過重點(diǎn)監(jiān)管額度后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以向監(jiān)管銀行申請(qǐng)將超出部分轉(zhuǎn)出，優(yōu)先用于工程建設(shè)。”

　　“其實(shí)預(yù)售款并不是全部會(huì)被監(jiān)管。”陳志仔細(xì)閱讀后發(fā)現(xiàn)。他說，《辦法》中所說的重點(diǎn)監(jiān)管資金是一個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)費(fèi)用，包括住宅與市政公用基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施達(dá)到同步交付使用條件所需的建設(shè)費(fèi)用。

　　例如，一個(gè)10萬平米的項(xiàng)目，建安成本(建設(shè)費(fèi)用)為3000元/平米，預(yù)售價(jià)格為1萬元/平米。那么，這個(gè)項(xiàng)目所需的建設(shè)費(fèi)用為3億元，而所有的預(yù)售金額為10億元。按照規(guī)定理解，專用賬戶中的10億元收益中，政府只監(jiān)管其中的3億元，從而保證這個(gè)項(xiàng)目保質(zhì)保量地完工，杜絕出現(xiàn)爛尾和欺詐，其余的收益開發(fā)企業(yè)可以申請(qǐng)支取。因此，他認(rèn)為，“被控制”的預(yù)售款其實(shí)只是一個(gè)項(xiàng)目建設(shè)的成本。

　　今年1月至9月，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)資金總量為3900億元左右，而預(yù)售款只有1020億元左右，在整個(gè)預(yù)收款中的占比并不大，而更多的資金來自融資。可以說，這個(gè)《辦法》是要管好預(yù)售款，而并非管死。