限貸限外擊中要害 河北燕郊房價普跌三成

　　與北京通州一河之隔的“房地產之城”——河北燕郊，在當地嚴厲限貸令和限外令等政策的調控下，曾異常火爆的樓市已經冰冷。中國證券報記者調查發現，2010年4月均價達到11000元/平方米的燕郊樓盤，目前已降價約30％。樓盤銷售不動，當地開發商很著急，普遍幻想政策松動；投資客則陷入觀望，預期價格還會再降。

　　單價普跌3000元

　　向東走過已經干涸的潮白河，便從北京市通州區進入河北三河市所屬的燕郊經濟技術開發區。盡管只有一河之隔，但潮白河兩岸的房地產開發卻呈現出截然不同的景象。河西是低矮的平房，大片的農田和樹林；河東，矗立著無數已經封頂或正在施工中的高層樓房，隨之而來的是各樓盤項目廣告牌，充分展示了燕郊“房地產之城”的面目。在穿過燕郊區域的102國道兩邊，自西向東密密麻麻地布滿了各大樓盤的售樓處，500米內甚至能找到同一樓盤的兩個售樓處。民間更有傳言稱，當地政府收入中，約80％來自房地產。

　　中國證券報記者在燕郊最大樓盤——上上城發現，售樓處看房人寥寥無幾。記者詢問幾個正在聊天的售樓小姐得知，上上城第三季已經基本銷售完畢，但目前仍余一些尾房可售，三居均價7200元/平方米，但必須一次性付款。“因為按照河北近期發布的限貸令，非本地人無法辦理貸款，要不是這樣，我們根本不會有房子剩下。”售樓處工作人員這樣表示。

　　“燕郊樓市其實是跟著北京走。2008年的時候，這里的房價不過每平方米3000多元，今年年初最高的時候到過一萬多，不過現在已經降到8千多，特價的戶型7千多。”河北燕郊另一在售樓盤——天洋城售樓小姐的一番話，簡單勾勒出了河北燕郊經濟技術開發區的樓價走勢圖。

　　左右燕郊樓市變化的力量并不在本地，更多是在于北京地區的輻射帶動。“本地人也有買房的，但最主要還是被北京的購房人炒起來的，因為我們離北京非常近。”售樓小姐直言不諱。

　　經過中國證券報記者的實地考察，從北京東三環國貿橋開車往東至燕郊不過30公里。如果不堵車，走京通高速、通燕高速至燕郊，全程不到30分鐘。顯然，緊挨北京的地理位置和房價相對較低的優勢，成為了燕郊地產對北京人的宣傳名片。而這些在地產調控的影響下已經開始動搖。

　　燕郊高端項目樓盤——東方夏威夷南岸售樓人員表示，“南岸一期3000多套房子5天之內便銷售一空，燕郊市場好的時候1個月賣50套房子都很正常，現在能有幾套就不錯了。如果說之前成交率有70%，現在也就30%，還是受到了政策很大影響。”該人士很無奈地表示。該項目12月份將有新樓盤開盤，目前不用交納任何費用就可登記排號。

　　位于兩個售樓處之間的一家二手房中介門口同樣門可羅雀。張貼欄上貼滿了各種各樣的二手房出售信息，記者剛剛駐足觀看，便有一位站在門口招攬客人的中介上前熱情詢問是否買房。

　　據中介介紹，在今年4月，燕郊樓市曾隨北京一起站在房價高點，不少樓盤價格都在萬元以上。但之后國家出臺調控政策，燕郊房價開始回落。此后區域房價曾經歷小幅回升，不過今年8月開始，燕郊執行外地人首套首付五成的嚴格政策，燕郊房價不再繼續上漲。9月末燕郊開始全面限外，房價再現下行壓力。目前燕郊樓市價格較高點的時候已經下降超過30%，很多項目的一期都有二手房出售，而單價比售樓處的期房便宜600元左右，但依然鮮有成交。

　　限貸限外打擊精準

　　在燕郊幾乎所有售樓處里，展示項目設計的交通圖都以北京為核心，圍繞北京東延長線為賣點。顯然，限貸和限外政策對北京購房人的排除，已經根本觸及到了燕郊樓市的一根根基。

　　實際上，早在9月29日地產二次調控新政出臺之前，北京燕郊就已經出臺對二套房停貸、外地人首付五成的政策。而在再次調控后，燕郊嚴格落實“對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款”。這一政策效果可謂“立竿見影”，外地人由于不能提供當地收入證明只能全款購房，購房人群受到極大限制，原本嚴重依賴北京人購房的燕郊樓市迅速降溫。

　　在位于燕郊中軸線迎賓路上的天洋城項目，中國證券報記者先后趕上了好幾撥實地看房人，這些看房者大多來自北京，關注的焦點主要集中在能否辦成貸款。“從項目前幾期的買家來看，本地人和外地人基本上是對半開，所以限貸后對外地購房人的確產生了很大影響。”售樓小姐如是說。

　　全國房地產都在經歷調控，但燕郊調控似乎較為嚴厲。除了限購令、限貸令外，本地人購房首付在一定條件下也需要支付四成。“由于實行責任制，房管局的人已經直接約談地產商，對房價進行直接控制，以防止房價繼續上漲。”售樓小姐直言。

　　“從9月底開始，外地人在燕郊購房就已經不能辦理貸款。”中國建設銀行燕郊分行信貸部經理向記者證實，目前限貸令沒有限定明確的執行時間，因此還不能判斷什么時候會取消。對于本地人貸款，目前通常按照首套房首付三成、利率9折，二套房首付五成、利率1.1倍執行。該人士表示，外地戶口購房者如果能夠在當地社保所開具在燕郊1年以上的納稅證明和醫保證明，也可以進行貸款。

　　正是這種納稅證明和醫保證明，成為了外地人能在燕郊購房貸款的唯一渠道，也開始有人打起了這方面的“擦邊球”。燕郊當地一家房地產中介的客戶經理告訴記者，“有渠道”弄到1年以上的納稅證明和醫保證明，不過需要繳納辦理費15000多元。當記者問到這15000元的費用是用做什么時，該人士笑言“這是走關系的內部機密。”在另一個由當地開發商建設的大型地產項目售樓處，銷售人員同樣告訴記者，可以花一些錢辦理這樣的納稅和醫保證明。不過他表示，“不能保證一定辦到。”

　　在走訪的過程中，中國證券報記者發現，大多數開發商仍不敢輕易給外地購房人任何承諾，貸款問題暫時仍是非本地居民購房難以逾越的障礙。不過某項目的售樓小姐還是提出了所謂的“緩兵之計”。據她介紹，該樓盤如果現在簽約，可以先按照50%付首付，剩下的余額可以等到政策松動時，再辦理貸款。目前可以不急于辦理貸款，開發商也不會催繳剩余款項。“先付一半的錢，房子就成您的了，這不是沒辦法的辦法嘛。”

　　開發商存幻想 購房者觀望

　　在限貸令和限外令的影響下，燕郊樓市發生了趨勢性的變化，而開發商和購房人的預期也出現了轉變。

　　走訪中，不管是開發商還是中介，都感覺到政策帶來的巨大壓力，他們幻想未來政策松動；同時，仍然希望城市規劃和發展能夠吸引購房者。

　　一位當地開發商建設項目的銷售人員表示，“政策只是暫時的，肯定會有松動。目前開發商也在努力跟上面溝通。”他表示，目前燕郊的電話號碼區號要統一改為010，跟北京一樣，車牌也可以上成“京字牌”，而規劃的輕軌可以跟通州接軌。再加上通州城區的規劃都在進行中，對燕郊的城市發展和房價肯定有帶動作用。“因此目前的價格還是很合適的。聽說燕郊還要變為地級市，到那個時候房價就不止這個價了。”當地的地產中介人士試圖說服購房者“抄底”。

　　與開發商和中介的“忽悠”相比，不少購房人則直接表達了對燕郊房價走勢的看跌觀點。一些看房人表示，由于政策頻頻出臺，成交量大幅下降，將會影響到未來的房價走勢，開發商“撐不住了”可能會降價。

　　在走訪中，記者還偶遇到一位號稱是本地人的“炒房者”，他悄悄告訴記者，“最好先不要出手，再等等看，價格還會再降。”

　　業內人士指出，如果燕郊樓市的相關政策在年內不出現松動，那么近期該區域部分新盤價格跳水將帶動區域房價回到2009年初的水平，而這也將成為全國一個小區域市場受到調控影響極明顯的案例。