破解保障房融資困局 社會資本進入將有更多路徑

　　《基本住房保障法》被超常規地推至前臺，意味著決策層對破解保障房融資難題有了新的思路：政府依舊唱主角，但社會資本的進入將擁有更多路徑

　　兩年間，歷經多個部委和研究機構探討，幾易其名后，《基本住房保障法》征求意見稿終現雛形。

　　“保障房建設最大的難題有兩個，一個是思想認識，另一個是資金。用立法的手段可以同時解決這兩個問題。”住建部知情人士對《財經國家周刊》記者表示。

　　參與立法工作的一位專家透露，該意見稿最大的亮點是把基本住房保障作為政府的責任規定下來。“中央政府、省級和市縣級政府分別應該做什么，里面有比較具體的規定。”

　　法規出臺生效尚待時日，關于保障房融資的研究卻由來已久。政府與開發企業如何聯合，金融制度如何創新，成為推進保障房建設下一步的重中之重。

　　住建部住房保障司司長侯淅珉對《財經國家周刊》記者表示，一個長遠的制度設計是，保障房建設由社會來參與。“不管是國營、民營，其他的機構，都歡迎。”“對這些對象，從金融辦法、貼息的辦法，發補貼的辦法，來體現政府的職責，從優惠政策體現政府的職責。”

　　此番表態，意味著決策層對解決保障房融資難題的新思路：政府依然唱主角，但社會資本的進入將擁有更多路徑。

　　租賃住房困境

　　“經濟適用房和限價房不缺錢，而是缺地，真正缺錢的是公租房和廉租房。當前保障房的資金困境，主要指后兩者。”住建部政策研究中心副主任王玨林對《財經國家周刊》記者說。

　　根據住建部的測算，要實現廉租房對象的“全覆蓋”，廉租房建設每年需資金500億元。王玨林透露，目前廉租房的資金來源中，財政撥款與土地出讓金平分秋色，同為最主要的資金來源。

　　而作為保障房主力軍的公租房，因誕生最晚，融資渠道甚至未有明確規定，地方政府只能先行先試。

　　自2010年來，重慶市正開足馬力，打造國內最大體量的公租房。6月，重慶市長黃奇帆公開表示，三年內，重慶主城區將建設3000萬平方米公租房，預計將解決150萬市民的居住難題。

　　多家接受《財經國家周刊》采訪的地產企業均表示，保障房建設土地加建設成本約2500元/平方米左右，以此計算，三年之間，重慶需拿出近750億元專項資金。

　　根據公開資料，重慶市政府準備先期投入250億元，剩余500億元將通過社會融資。

　　即使在這250億元政府投入中，也并非資金注入，而以供地為主要手段。黃奇帆在10月份表示，政府將投入3萬畝土地來支援公租房建設，按60萬元/畝拆遷成本計算，此項投入將達到200億元。

　　2009年重慶市財政收入為1165億元，其中土地出讓金就高達440.47億元。3萬畝土地無償劃撥給公租房，無疑將改變重慶未來兩年的財政收入格局。

　　按照重慶市政府設想，剩余的500億元社會融資，需要依靠金融機構獲得。而以5%平均利息計算，每年政府需支付利息25億元。

　　“一個現實問題是，銀監會要求銀行有商業可持續性，就是要賺錢。但保障房可否產生動力？”建設銀行人士說。

　　即使在地方政府的強力推動下，銀行貸款不設障礙，而還本付息的問題仍待解決。

　　租金水平被視為可否還本付息的重要標準。如果租金水平較低，會造成銀行貸款來源的缺乏。一位中國工商銀行總行的人士透露，目前全國各地政府的支持力度不一。如重慶的公租房租金水平約為市場價格的60%，廣東在40%~60%之間，南京為70%。“作為商業銀行總行，我們會面臨區域化的問題，同樣的政策在重慶問題不大，在北京可能很難落實。”

　　上述人士透露，目前北京一部分公租房源自市場采購，成本約為8000元/平方米。“按照北京市的出租水平，回報率不到3%，而銀行的負債資金成本，也要達到5~6%，這個租金能付息就差不多了，還本比較困難。”

　　但在中國銀行金融總部的一位人士看來，公租房可以成為比較穩妥的市場。“如果公租房在貸款期限上，商業銀行有一個突破和一個原則性的指導，我相信銀行愿意支持公共租賃住房的建設。”

　　他的建議是，各地成立專門的公租房運營公司，由政府財政撥款。銀行為其下屬項目公司貸款，收益二八分成，大頭歸銀行。公司以盈余來建設新的公租房，逐步擺脫對銀行的依賴。

　　“保障房建設要以租為主還是以售為主，這個認識要統一起來。目前來看，公租房是主流。”王玨林對《財經國家周刊》記者表示，各地方政府的態度，將直接影響到保障房路徑的選擇，同時也將左右銀行的貸款思路。