破解保障房融資困局 社會(huì)資本進(jìn)入將有更多路徑

　　《基本住房保障法》被超常規(guī)地推至前臺(tái)，意味著決策層對(duì)破解保障房融資難題有了新的思路：政府依舊唱主角，但社會(huì)資本的進(jìn)入將擁有更多路徑

　　兩年間，歷經(jīng)多個(gè)部委和研究機(jī)構(gòu)探討，幾易其名后，《基本住房保障法》征求意見(jiàn)稿終現(xiàn)雛形。

　　“保障房建設(shè)最大的難題有兩個(gè)，一個(gè)是思想認(rèn)識(shí)，另一個(gè)是資金。用立法的手段可以同時(shí)解決這兩個(gè)問(wèn)題�！弊〗ú恐�情人士對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者表示。

　　參與立法工作的一位專家透露，該意見(jiàn)稿最大的亮點(diǎn)是把基本住房保障作為政府的責(zé)任規(guī)定下來(lái)�！爸醒胝�府、省級(jí)和市縣級(jí)政府分別應(yīng)該做什么，里面有比較具體的規(guī)定�！�

　　法規(guī)出臺(tái)生效尚待時(shí)日，關(guān)于保障房融資的研究卻由來(lái)已久。政府與開(kāi)發(fā)企業(yè)如何聯(lián)合，金融制度如何創(chuàng)新，成為推進(jìn)保障房建設(shè)下一步的重中之重。

　　住建部住房保障司司長(zhǎng)侯淅珉對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者表示，一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的制度設(shè)計(jì)是，保障房建設(shè)由社會(huì)來(lái)參與�！安还苁菄�(guó)營(yíng)、民營(yíng)，其他的機(jī)構(gòu)，都?xì)g迎。”“對(duì)這些對(duì)象，從金融辦法、貼息的辦法，發(fā)補(bǔ)貼的辦法，來(lái)體現(xiàn)政府的職責(zé)，從優(yōu)惠政策體現(xiàn)政府的職責(zé)。”

　　此番表態(tài)，意味著決策層對(duì)解決保障房融資難題的新思路：政府依然唱主角，但社會(huì)資本的進(jìn)入將擁有更多路徑。

　　租賃住房困境

　　“經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房不缺錢，而是缺地，真正缺錢的是公租房和廉租房。當(dāng)前保障房的資金困境，主要指后兩者�！弊〗ú空�策研究中心副主任王玨林對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者說(shuō)。

　　根據(jù)住建部的測(cè)算，要實(shí)現(xiàn)廉租房對(duì)象的“全覆蓋”，廉租房建設(shè)每年需資金500億元。王玨林透露，目前廉租房的資金來(lái)源中，財(cái)政撥款與土地出讓金平分秋色，同為最主要的資金來(lái)源。

　　而作為保障房主力軍的公租房，因誕生最晚，融資渠道甚至未有明確規(guī)定，地方政府只能先行先試。

　　自2010年來(lái)，重慶市正開(kāi)足馬力，打造國(guó)內(nèi)最大體量的公租房。6月，重慶市長(zhǎng)黃奇帆公開(kāi)表示，三年內(nèi)，重慶主城區(qū)將建設(shè)3000萬(wàn)平方米公租房，預(yù)計(jì)將解決150萬(wàn)市民的居住難題。

　　多家接受《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》采訪的地產(chǎn)企業(yè)均表示，保障房建設(shè)土地加建設(shè)成本約2500元/平方米左右，以此計(jì)算，三年之間，重慶需拿出近750億元專項(xiàng)資金。

　　根據(jù)公開(kāi)資料，重慶市政府準(zhǔn)備先期投入250億元，剩余500億元將通過(guò)社會(huì)融資。

　　即使在這250億元政府投入中，也并非資金注入，而以供地為主要手段。黃奇帆在10月份表示，政府將投入3萬(wàn)畝土地來(lái)支援公租房建設(shè)，按60萬(wàn)元/畝拆遷成本計(jì)算，此項(xiàng)投入將達(dá)到200億元。

　　2009年重慶市財(cái)政收入為1165億元，其中土地出讓金就高達(dá)440.47億元。3萬(wàn)畝土地?zé)o償劃撥給公租房，無(wú)疑將改變重慶未來(lái)兩年的財(cái)政收入格局。

　　按照重慶市政府設(shè)想，剩余的500億元社會(huì)融資，需要依靠金融機(jī)構(gòu)獲得。而以5%平均利息計(jì)算，每年政府需支付利息25億元。

　　“一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題是，銀監(jiān)會(huì)要求銀行有商業(yè)可持續(xù)性，就是要賺錢。但保障房可否產(chǎn)生動(dòng)力？”建設(shè)銀行人士說(shuō)。

　　即使在地方政府的強(qiáng)力推動(dòng)下，銀行貸款不設(shè)障礙，而還本付息的問(wèn)題仍待解決。

　　租金水平被視為可否還本付息的重要標(biāo)準(zhǔn)。如果租金水平較低，會(huì)造成銀行貸款來(lái)源的缺乏。一位中國(guó)工商銀行總行的人士透露，目前全國(guó)各地政府的支持力度不一。如重慶的公租房租金水平約為市場(chǎng)價(jià)格的60%，廣東在40%~60%之間，南京為70%�！白鳛樯虡I(yè)銀行總行，我們會(huì)面臨區(qū)域化的問(wèn)題，同樣的政策在重慶問(wèn)題不大，在北京可能很難落實(shí)。”

　　上述人士透露，目前北京一部分公租房源自市場(chǎng)采購(gòu)，成本約為8000元/平方米。“按照北京市的出租水平，回報(bào)率不到3%，而銀行的負(fù)債資金成本，也要達(dá)到5~6%，這個(gè)租金能付息就差不多了，還本比較困難�！�

　　但在中國(guó)銀行金融總部的一位人士看來(lái)，公租房可以成為比較穩(wěn)妥的市場(chǎng)。“如果公租房在貸款期限上，商業(yè)銀行有一個(gè)突破和一個(gè)原則性的指導(dǎo)，我相信銀行愿意支持公共租賃住房的建設(shè)�！�

　　他的建議是，各地成立專門的公租房運(yùn)營(yíng)公司，由政府財(cái)政撥款。銀行為其下屬項(xiàng)目公司貸款，收益二八分成，大頭歸銀行。公司以盈余來(lái)建設(shè)新的公租房，逐步擺脫對(duì)銀行的依賴。

　　“保障房建設(shè)要以租為主還是以售為主，這個(gè)認(rèn)識(shí)要統(tǒng)一起來(lái)。目前來(lái)看，公租房是主流�！蓖醌k林對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者表示，各地方政府的態(tài)度，將直接影響到保障房路徑的選擇，同時(shí)也將左右銀行的貸款思路。