破解保障房融資困局 社會資本進入將有更多路徑(2)

　　引入民間資本

　　重慶的公租房建設，帶有明顯的政府色彩。黃奇帆曾公開表示，“為確保公租房的公共保障屬性，公租房應該由政府投資，國企承建。”

　　重慶擁有龐大的國資后盾，政府下轄八大投資公司，國有資產超過萬億，成為政府意圖的強力執行者。

　　而在更多城市，只靠政府投資，保障房建設難以提速，只得寄望民間資本。南京市的“統管統籌”是典型。

　　2010年下半年，南京市房管、國土、交通、城建等融資平臺共同出資10億元，成立了南京市保障房建設公司。“以政府為主導，但我們同時選擇萬科、中海、中冶等16家房地產知名企業，作為開發合作伙伴。”南京市房改辦人士表示。

　　在此基礎之上，該公司與國開行、建設銀行和交通銀行等陸續開展金融合作，為公租房建設提供強力支撐。

　　自2009年始，南京市規劃了4大組團式保障房項目，其中保障性住房510萬平方米，總投資額超過300億元。“引入民間資本，無疑加快了保障房建設步伐。”上述房改辦人士表示。

　　政府資源與民間資本結合，在某種程度上奠定了保障房資金的路徑；對金融機構而言，后續的制度創新迫在眉睫。

　　建設銀行個人金融與信貸部總經理楊紹萍對《財經國家周刊》記者表示，目前的金融政策，更支持長期持有型物業，對公租房來講，亟需政策突破。但她的疑問是，制度創新背后，公租房未來靠什么延長貸款？“即使銀行有相應的配套辦法和制度可以投入，僅憑政府解決公租房的問題是不夠的，需要市場更多參與。”

　　“制度創新的要點是，怎么動員我們的開發商，把被動變成主動的行為，通過持有方式，讓企業也可以獲得穩定的收益。”楊紹萍說。

　　與此相對應的是，許多城市的土地出讓中，經濟適用房與限價房的配建已很普遍，但租賃型保障房(公租房、廉租房)的建設主體仍未明確。多家開發企業在接受《財經國家周刊》記者專訪時，均對保障房建設表現出濃厚興趣。但對保障房的持有及后續管理，仍存疑慮。

　　碧桂園總裁莫斌提出一個設想，與國土部和銀監會聯手，做一個可容納30萬人的保障房小鎮。“看可否找到一個可行的模式。”

　　“未來20年內，國家累計要投入15萬億元來建保障房。”萬科首席研究員譚華杰對《財經國家周刊》表示，未來中國保障房有望達到市場的50%。

　　萬科涉足保障房的時間已經不短，但譚華杰的擔憂“第一是分配問題，第二是退出問題”，“歸根結底，它到底能不能成為一個產業”。

　　在保障房領域，綠地集團迄今總投資額已達百億之巨，但“現在只做兩類，一類是經濟適用房，一個是城市危房改造”。綠地董事長張玉良對《財經國家周刊》記者說，綠地在公租房領域只能小心探索。“現在是5%的回報率，你做不下去，因此必須要有政府某些方面的政策或者補貼才能運作。金融創新，重點要放在公租房。”

　　此輪調控的一個結果是，保障房建設被前所未有地重視起來，政府與企業正在嘗試達成某種默契。民間資本參與保障房，在決策層已形成共識。

　　金融創新沖動

　　政府與企業，無論誰來主導保障房，金融創新都已成為首要任務。

　　在種種融資嘗試中，REITs(房地產信托基金)的推進工作最為迅速。證監會基金研究中心人士透露，“REITs由央行牽頭，多部委參與，銀監會現在也在積極推進，具體要看它能否推動我們的保障房建設。”

　　證監會基金監管部的一位人士也對《財經國家周刊》記者表示，“基本的法規和方案都已經有了。但是因為這個事確實非常敏感，需要結合實際的市場情況找時機。”

　　此種融資方式在海外市場已很成熟，主要針對商業物業。而它在國內廣受關注的原因是，廉租房將作為這一產品的核心打包出售。

　　“最早是按照國際適用的一些業態(商業地產)來做的。一直都在準備，但調控期間，要看哪些更適合中央政府的口味要求。”參與REITs試點的人士透露。

　　種種跡象表明，天津最有可能成為首只REITs產品的誕生之地，多位參與其中的投行人士均對《財經國家周刊》記者肯定此種預測。“打算用1萬套保障房做成REITs產品，全部為廉租房。”

　　業界對REITs的期盼由來已久，大半年前，REITs在京津滬三地甚至已呼之欲出，但最終夭折。證監會基金監管部人士對《財經國家周刊》記者表示，“一個產品的創新，除了市場化風險以外，還有一個就是要看政策風險。在目前情況下，地產行業還處于宏觀調控周期內，有很多政策上的不確定因素，我們也在等待條件的成熟。”