破解保障房融資困局 社會資本進入將有更多路徑(3)

　　而嗅覺靈敏者，卻已開始將私募基金引入保障房領域。

　　消息人士透露，重慶市已經推出一只基金產品，主打公租房，由政府投資，折算平均造價為5600元/平方米。

　　北京同樣在悄悄做公租房基金試點，只是少了一些官方色彩。

　　全國工商聯房地產商會會長聶梅生對《財經國家周刊》記者透露，商會與上海建銀精瑞資產管理有限公司正在做公租房基金籌備工作，“方案已經成形，并提交了主管部門�！�

　　這只基金策劃已有數月，聶為小組組長，華遠地產總裁任志強為副組長。11月16日的一次閉門會議上，任志強提議，“趕緊報上去，國務院層面已經知道這件事”。按照聶梅生的設想，用這樣一個民間基金做公租房，其平均造價僅為4000元/平方米�！扒捌谝运侥脊蓹嗟姆绞竭M來，三年建造，四年運營，七年以后通過REITs產品退出�！�

　　在一次業內閉門會議上，聶梅生提出了這一計劃，并得到銀監會和北京市金融工作局人士的認可。“我主張房地產基金要找到政策支持那個杠桿，推高房價肯定不行，先找到政策支持點，再來爭取做一些事情。”聶梅生說。

　　在她看來，公租房是持有型房產，又有政策支持，恰恰適合基金進入�！霸S多城市實行保障房代建模式，將代建這一塊拎出來，就是基金。”

　　這正是許多開發企業最為頭疼的地方，即公租房建成后，如何出租和管理。聶梅生認為在大城市如京滬，若有一個專門機構來募集資金、參與管理，并非難事。

　　《關于加快公租房公共租賃住房的指導意見》(以下稱意見)出臺雖然是利好政策，但基金進入保障房領域的成功與否，最大的變數不在于政策，而是回報率。對高回報盛行的基金領域來說，保障房還只是張陌生的面孔。

　　聶梅生透露，其籌備的基金規模在100億到300億之間，投資者不超過200人，預期年收益率在5%~18%之間。

　　高回報的前提是優惠政策的落實。按照《意見》規定，地價為市場價格的50%~70%，這意味著容積率的成倍增長�！岸�且公租房用地免征城鎮土地使用稅，免征營業稅和房產稅，因此這個模型當中，只有所得稅�！甭櫭飞�說。

　　她同時透露，退出機制也已設計好三種方式：政府回購、市場出售和REITs退出。

　　考慮將基金引入保障房領域的還大有人在，首創集團總經理劉曉光涉足基金領域已超過10年，他也對此設想表現出濃厚興趣，“核心是回報率，還要有一個固定的模型�！�

　　金地總裁黃俊燦也對《財經國家周刊》記者表示，廉租房的REITs產品推出后，最理想狀態是像香港那樣能夠上市，“能夠把社會資金吸引和分流，追求穩定的租金回報，這是很好的方向�！�(來源：《財經國家周刊》記者 魏洪磊)