上海樓市“回暖論”甚囂塵上。近段時間，老是有朋友或陌生人向我咨詢現(xiàn)在該不該買房。雖然我對市場反彈的可持續(xù)性早就抱懷疑態(tài)度，但“某某樓盤一直在漲價”、“某某項目開盤排隊搶房”的紛紜說法，還是讓人有點“霧里看花”，心神不寧。
不可否認(rèn)，繼3月份住宅成交量環(huán)比劇增88%，同比穩(wěn)增6%之后，4月份成交形勢仍然躥紅，“五一房展會”的人氣也比3月份的“上海之春”旺了許多，熱銷樓盤的數(shù)量持續(xù)增加。尤其讓購房人著急的是，部分新開樓盤明顯提價，排隊現(xiàn)象“死灰復(fù)燃”，是繼續(xù)持幣觀望，還是立馬入市，確也是個艱難的抉擇。
應(yīng)該說，去年以來上海樓市的穩(wěn)定態(tài)勢來之不易。爬得越高，跌得越慘。2003和2004年的過快增長，使上海樓市在2005年的調(diào)控中經(jīng)歷了巨幅震蕩，吃盡了苦頭。到了2006年，相比北京、深圳、廣州等一線城市，上海房地產(chǎn)市場的投資額、供求關(guān)系、房價等各方面的數(shù)據(jù)都堪稱理想。如果能持續(xù)這種總體穩(wěn)定、局部波動的發(fā)展態(tài)勢，于政府、于百姓都是有利的。
過去兩年房地產(chǎn)市場的調(diào)整與穩(wěn)定，主要得益于“國八條”和“國六條”的兩劑“猛藥”，而今年宏觀調(diào)控的重點在落實，在沒有重大新政出臺的情況下，上海樓市會否強烈反彈，答案是——可能性不大，但也絕非蓋棺定論。
所謂可能性不大，是因為供大于求將是市場常態(tài)。近日，上海房地產(chǎn)協(xié)會公布的數(shù)據(jù)是：2006年上海新增上市住宅超過2000萬平方米，再加上1000萬平方米左右的可售面積，住宅供求比約為1.5：1，目前在建住宅面積達6000萬平方米。另外，潛在的供應(yīng)還有4000萬平方米已出讓但未開工的住宅用地。因此而言，個別板塊、部分樓盤的量價齊升，并不能掩蓋整體供大求、大部分樓盤不冷不熱、小部分樓盤不死不活的事實。
但是“只見樹葉、不見森林”的自住客，難免為少數(shù)熱銷樓盤所鼓動，在股市中漁利甚豐的投資客也會出于分散風(fēng)險的目的，適時回歸樓市。如此這般，重歸非理性的“反彈之路”，也在情理之中。如欲捍衛(wèi)調(diào)控成果，避免歷史重演，則絕不能任市場自行其是。筆者認(rèn)為，政府可考慮從加快推進和完善政策性住宅方面動點腦筋。
分析眼下上海的政策性住宅產(chǎn)品，僅包括廉租房和配套商品房，若把范疇再擴大些，“70/90”住宅也能沾點邊。廉租房解決的是“雙低”(最低收入保障和最低居住面積)人群，就算是到2010年澤被10萬戶家庭，對市場也影響不大。配套商品房是最具上海特色的政策性產(chǎn)品，但由于它只定向供應(yīng)動拆遷戶，所以對于既買不起商品住宅、又不夠廉租房標(biāo)準(zhǔn)、還輪不到動遷的“夾心層”群體來說，無能為力。而且按去年出臺的《上海市住房建設(shè)規(guī)劃(2006-2010年)》，2006、2007年配套商品房新開工量和竣工量均為200萬平方米左右，不足每年住宅供應(yīng)總量的十分之一。
“70/90”是個還算不錯的政策，但由于它只調(diào)整結(jié)構(gòu)，而仍然實行“價高者得之”土地出讓規(guī)則，注定這種項目的價格短期內(nèi)難以下降，廣大中低收入者仍然買不起。這一政策對市場的影響力只能等到明后年才會釋放。就目前而言，上海的政策性住宅還缺兩種產(chǎn)品有待彌補和完善。
其一是經(jīng)濟適用房。配套商品房與經(jīng)濟適用房性質(zhì)類似，不同之處在于經(jīng)濟適用房是對全社會中低收入階層開放的。從其他城市公布的《住房建設(shè)規(guī)劃(2006-2010年)》可知，很多城市都加大的經(jīng)濟適用房的建設(shè)力度，而且開始探索租售并舉的新模式。上海如果能在繼續(xù)發(fā)揚配套商品房優(yōu)勢的同時，規(guī)模適當(dāng)?shù)赝瞥鲆恍╅_放度更高的經(jīng)濟適用房，則有益于緩和部分階層購買力不足的矛盾。
其二是限價商品住宅。這一政策性產(chǎn)品上海早已有所嘗試，2005年規(guī)劃的“‘兩個1000萬’工程”中的“1000萬中低價普通商品住宅”，正是這種性質(zhì)。遺憾的是由于種種因素，好點子卻沒能開花結(jié)果。而現(xiàn)在反觀其他城市，廣州、北京、成都等多個城市都已“上路”，尤其是北京的“兩個1000萬”規(guī)劃中，明確了三年內(nèi)要建設(shè)1000萬平方米限價商品住宅——有點抄襲上海的智慧，卻做得有滋有味。這一產(chǎn)品的政策性補貼比經(jīng)濟適用房少，在市場結(jié)構(gòu)和行政機制的平衡上比較討巧。由于其價格比商品住宅稍低，對市場示范作用顯著，如果能夠保證一定的供應(yīng)量，則對于抑制房價和穩(wěn)定民心意義重大。筆者認(rèn)為，上海應(yīng)該“朝花夕拾”，盡快研究推出限價房。(楊紅旭 上海易居房地產(chǎn)研究院高級評論員)
