“房價很高，我認(rèn)為一個根本的原因是壟斷所造成的。”近日，在中國社會科學(xué)院2007年度《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》(下稱藍(lán)皮書)新聞發(fā)布會上，國土資源部中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云表示。

　　藍(lán)皮書顯示，2001-2006年五年間，國務(wù)院和國務(wù)院辦公廳出臺有關(guān)房地產(chǎn)的政策文件共25條；同期，國家發(fā)改委、建設(shè)部、國土資源部、財政部、國家稅務(wù)總局以及央行(含銀監(jiān)會、國家外匯管理局)等六部門針對房地產(chǎn)市場頒發(fā)的政策文件更是多達(dá)171件。

　　但是，平均每年近40條政策文件密集出臺，似乎并沒能阻擋房價迅速攀升的步伐。

　　鄒曉云還提到，北京市3月份實際可銷售房屋數(shù)量是78959套，但是登記銷售的只有8574套。“這些數(shù)據(jù)，我們仔細(xì)分析可以看出，都是非常具有壟斷市場的特征的。”他說，我們經(jīng)常看到電信、民航、鐵路行業(yè)的壟斷，包括最近很受關(guān)注的銀行也是一樣，大家都提出了治理的方式，但房地產(chǎn)行業(yè)的制度性壟斷一直被人們所忽視，應(yīng)該引起足夠的關(guān)注。

　　房價且調(diào)且漲的原因

　　前不久，國家發(fā)改委公布的最新一份房地產(chǎn)市場報告顯示，今年一季度，70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.9%，新建商品住房銷售價格同比上漲6.0%，而以北京、深圳為代表的中心城市房價繼續(xù)高位增長，漲幅在10%左右。

　　“房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控主要任務(wù)是什么？溫家寶總理在3月5日的政府工作報告當(dāng)中講得非常清楚。”建設(shè)部原副部長、中房協(xié)原會長楊慎在出席藍(lán)皮書新聞發(fā)布會時表示，今年兩會前夕，曾培炎副總理在聽取房地產(chǎn)業(yè)形勢報告時也做了重要指示。“在這些指示當(dāng)中我體會到，應(yīng)該把降低或者穩(wěn)定房價作為重要任務(wù)。”

　　他認(rèn)為，之所以現(xiàn)在房價依然沒有降下來，并且在部分地區(qū)又繼續(xù)上漲，主要有以下三方面的原因。

　　第一，缺乏成熟的市場經(jīng)濟調(diào)控經(jīng)驗。我國實行市場經(jīng)濟到現(xiàn)在才十幾年，房地產(chǎn)作為新的行業(yè)，嚴(yán)格來說我們沒有調(diào)控經(jīng)驗，由于采取措施不對路，達(dá)不到預(yù)期效果。“過去穩(wěn)定房價一般都是這樣——緊縮貨幣，嚴(yán)控土地，再增加稅收。去年我們也是用了這么三個法兒，但結(jié)果是房價繼續(xù)上漲。”

　　第二個問題是我們的住房社會保障制度不完善、不健全。

　　第三個方面，統(tǒng)計數(shù)據(jù)和口徑不夠準(zhǔn)確。“現(xiàn)在甚至出現(xiàn)了統(tǒng)計上互相打架的現(xiàn)象。” 楊慎說，房地產(chǎn)投資老降不下來，其中一個原因是統(tǒng)計技術(shù)和計算方面的問題，這造成了人們在認(rèn)識上的差別。

　　壟斷是房價高企的制度因素

　　“房價越調(diào)越漲，與壟斷當(dāng)然有關(guān)系。”鄒曉云在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時表示，壟斷不僅是導(dǎo)致房價高企的制度因素，同時，房價逆勢大幅上漲，從根本上說，也是源自壟斷，“因為我們的調(diào)控政策沒有觸及到壟斷這個根本的東西。”

　　“現(xiàn)在的宏觀調(diào)控還是在土地供應(yīng)量、房屋銷售環(huán)節(jié)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)以及稅收、利率等方面，這些對制度本身沒有根本改變。”他說，這就好比一棵樹，已經(jīng)成形再去進(jìn)行調(diào)整。“如果壟斷不消除的話，房價還是會越調(diào)越漲。”

　　首先，“房地產(chǎn)開發(fā)許可制度”是導(dǎo)致市場壟斷的第一道門檻。“我們的‘房地產(chǎn)開發(fā)許可制度’應(yīng)該是值得反思的問題。房地產(chǎn)開發(fā)許可制度是要規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)市場，或者是提供一個專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)隊伍。但是，這種制度已經(jīng)成為市場壟斷的門檻。” 鄒曉云說，具體來說，從《房地產(chǎn)企業(yè)管理辦法》當(dāng)中也能看到這個門檻存在，“它會造成什么后果呢？所有的土地必須要經(jīng)過房地產(chǎn)開發(fā)商才能到普通消費者手上，房地產(chǎn)開發(fā)事實上成了一個特許經(jīng)營的行業(yè)，就像我們的煙酒一樣。”

　　五、六年前他到一些小縣城去，這些小縣城一般的居民都能夠自己購買土地蓋房子，現(xiàn)在已經(jīng)沒有這種現(xiàn)象了，用于建房子的所有土地都到了開發(fā)商手上。“購買土地應(yīng)該是每一個公民擁有的權(quán)力。”鄒曉云說，上述許可制度剝奪了公民使用土地的權(quán)力，是很不公平的，生產(chǎn)自建房屋是每一個人的權(quán)力，制度上應(yīng)該提供公平的環(huán)境。他建議放開合作建房。

　　其次，現(xiàn)行土地出讓政策是形成壟斷的重要因素。“這個制度本身沒有問題，它的問題是把土地大規(guī)模地給了開發(fā)商。”他說，調(diào)查顯示，開發(fā)商非常熱衷于大面積擁有土地，因為一是開發(fā)商能獲得很多的利潤，二是開發(fā)商能夠在大規(guī)模的土地開發(fā)中形成區(qū)域性的壟斷。“這在大城市大家感覺還不是特別明顯，在一個中等的城市里是非常明顯的，一個中等城市的房地產(chǎn)開發(fā)可能是由一、兩個開發(fā)商控制，他們完全控制價格，他早期建的房子價格很低，逐漸地價格上升，完全可以按照自己的意志提高房價。”

　　他表示，在小區(qū)以至相當(dāng)大的區(qū)域規(guī)劃上，基本都是開發(fā)商自己去做，“這也是不太好的東西。”“作為未來居住的業(yè)主該是有權(quán)力參加小區(qū)的規(guī)劃的，但從操作上來說卻不可能參與；政府應(yīng)該去參與，但是現(xiàn)在政府頂多起到批準(zhǔn)的作用，控制力很小，基本上是開發(fā)商想怎么蓋就怎么蓋，從來不考慮相鄰的房屋以及對整體區(qū)域的影響。”

　　“對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，擁有一片大的土地之后，完全從他追求利潤的角度去操作規(guī)劃，實際上也是對未來居住者的土地使用權(quán)的侵犯。”鄒曉云建議，把土地出讓變成小塊出讓，甚至是一棟樓一棟樓這樣地出讓，我們現(xiàn)在完全具備這個條件。“這樣還有一個好處就是整個市場當(dāng)中宗地就會非常多，宗地多了供應(yīng)的總量相對就多了。”他認(rèn)為，“應(yīng)該像普通商品一樣去出讓土地，土地招拍掛將來應(yīng)該回歸到正常的模式。”

　　第三，房屋預(yù)售制度也是造成壟斷的一個重要因素。“我們現(xiàn)在預(yù)售房制度是為了促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)的啟動和發(fā)展，但是現(xiàn)在我們看到預(yù)售制度形成了房地產(chǎn)開發(fā)商的資金壟斷，成了壟斷的一個工具。”

　　最后是稅收制度。鄒曉云認(rèn)為，應(yīng)將開發(fā)商持有的土地和沒有賣的房屋作為和普通消費者持有的房屋同等看待。“開發(fā)商取得了土地，他是擁有完全產(chǎn)權(quán)的，他建成的房屋也是有完全產(chǎn)權(quán)的，賣給我們以后我們就擁有完全的產(chǎn)權(quán)，既然產(chǎn)權(quán)是平等的，那么在稅收上也應(yīng)是平等的。”但是事實上，在這方面是不平等的，這種不平等使開發(fā)商獲得了較高的壟斷利潤。

　　他表示，如果與普通消費者一樣，開發(fā)商在持有房屋(包括土地)也要繳納稅收，就會增加開發(fā)商土地和房屋的持有成本，避免開發(fā)商囤積土地，有房不賣。“我覺得這些政策方面的東西，我們都應(yīng)該進(jìn)行反思，重新評價和修訂。”(周雪松)