【策劃人語】

　　芥川龍之介的《羅生門》名垂后世，享譽百年，黑澤明更讓世界了解它。故事中，主人公們之間自說自話、互相矛盾的證言令一場官司陷入永無休止的爭論，真相沉入難解的迷霧。自此，“羅生門”也成為人性的繁雜詭譎和難以明辨的事實的代名詞。

　　今天，中國的房地產市場正在上演著現代版的“羅生門”，調控政策是得到了有效執行還是成了無效的“空調”？關鍵的調節供應結構的政策，是根本的解決矛盾的方法還是一場“零和游戲”？金融大棒是起到了抑止投資的作用還是反而推高了房價成本？萬眾期盼的住房保障制度，則究竟在地方得到了逐步完善，還是只是被消極地應付？

　　這些迷霧依舊籠罩。誰，掌握著這房價的真相？

　　政策調控：有效執行？無效空調？

　　“五一”節前，中國社科院以研究機構的身份發布“2007房地產藍皮書”，與作為政府代表之一的國家發改委的2007第一季度房地產市場運行情況報告遙相呼應。對比兩份權威報告，無論是政府還是學者對市場問題可謂認識深刻、不無憂心，卻又同時充滿希望。“這種面對問題時內心清醒、口頭樂觀的主義，是目前樓市問題難以切實解決的原因之一。”市場上卻有這樣的非主流觀點。

　　社科院報告介紹2007年房地產市場發展的主要趨勢時用了以下總結：落實調控政策力度加大、住房供應結構將有所改善、解決居民住宅渠道多元化、節能環保型住宅將得到加快推廣、房價漲幅估計在5%以下。

　　這種論調與多數總結性報告的樂觀態度相似，報告預測，受結構需求的緩解，2007年中國商品房銷售價格漲幅有望控制在5%以下。因為未來一兩年，中小戶型住宅的新增供應量將明顯增加，這對緩解目前的樓市結構矛盾和房價上漲行情有極大的推動作用。

　　而另一邊，一些專家對這一樂觀估計并不完全認同。“以我們的估計，2007年房價漲幅能和去年的5.5%保持相當已屬不易，只要略有下降，市場都會大跌眼鏡，如果說控制在5%以下，我認為是不可能的。”上海一位知名房地產專家稱。

　　當結構調整成為解決房價上漲的核心法碼時，市場人士卻未必認同。“房地產作為經濟社會的成員之一，其價格上漲是由多種經濟現象綜合而成的結果。其中包括人民幣升值帶來的外資投資沖動，股市投資收益的重要出口等。加上內需的持續旺盛，房價不會因結構上的些許變化而產生簡單的連鎖反應。”上海易居研究院房地產研究所所長李戰軍認為。

　　而從未來幾年的長遠趨勢看，在土地供給大幅縮小的情況下，住房供應市場的充裕局面并不容易實現。社科院報告稱，2006年土地開發面積和新開工面積均達到2000年以來的最高，但是土地購置和竣工面積與2005年相比均有所減少。

　　面對保護耕地和房地產土地需求增加的矛盾，中央政府試圖從已批準但未開工的閑置建設項目中尋求突破。而閑置土地的收回工作的進展速度卻遠沒有房價上漲般節節攀升。“這和閑置建設項目的繁雜背景相關。相比一線城市，全國大量中小城市的閑置項目收回則更難。”一位徐州開發商告訴記者。

　　金融手段：抑制投資？房價轉嫁？

　　穩定房價的一般做法是緊縮貨幣、管理貨幣、增加稅收。“去年我們也是用了這三種方法，但是，實踐來看，這三種辦法的結果是增加房價。”中國建設部原副部長、中國房地產原協會會長楊慎稱。

　　為防止經濟過熱，兩年來，從金融手段出發抑制需求的做法此起彼伏。首當其沖的是央行屢次上調金融機構貸款基準利率，同時提高首付款比例門檻。去年6月1日起，除購買自住住房且套型建筑面積在90平方米以下的情況可以首付款比例20%外，個人住房按揭貸款首付款比例一律不得低于30%，被各商業銀行稱為房貸鐵律和底線。

　　另一邊，購買二手房需繳納個人所得稅的政策已經開始落實。開發商的土地增值稅、購房人的物業稅等也在開始執行和醞釀的過程中。金融和稅務部門希望借此控制投資性和抑制投機性購房需求，以變相拉低房價。但殊不知，這三者的成本都可能通過賣方轉嫁到消費者，“所以，主觀上想為老百姓做好事降低房價，客觀上卻是越調越高。”楊慎坦言，“我們是沒有這方面的經驗。”

　　住房保障：逐步完善？消極執行？

　　執政層在看到傳統的調控手法被指變相抬高房價后，終于在去年下半年開始，將工作重心中及時加入了社會住房保障的內容。其實，住房保障體制早已有之。中國房地產協會原會長楊慎介紹，當時提出來的住房保障結構是實行三種不同的產品供應，即商品房、經濟適用房和廉租房。而在此輪的房地產調控中，廉租房、經濟適用房、限價商品房……住房保障體系也越來越明晰。

　　一些業內人士認為，在新的經濟、市場發展形勢下，住房保障體系制度也有待進一步地健全。“如廉租房制度，政府不一定掏錢造房子，用貨幣直接補貼使增強他們的購房能力也是要大力發展的一種方法。用這樣的辦法來解決多數群眾的住房問題，實行住房大眾化的消費政策。”

　　但是，截至目前，各地執行廉租房制度的效果情況鮮見報端。社科院報告稱，目前，我國住房保障體系仍然滯后，為中低收入家庭提供住房保障的制度缺乏法律和制度的保障，保障性住房在住房供應中的比重比較低，覆蓋面比較小，資金來源缺乏制度化保障。廉租房制度在一些城市處于起步階段，沒有建立起住房保障、家庭檔案的申請審批制度。經濟適用房投資不僅從2000年持續滑坡，而且仍然存在許多需要改進和完善的問題。

　　調節供應：根本方法？零和游戲？

　　面對房價持續上漲，最鼓舞人心的政策無外乎是結構調控政策的出臺。根據國家要求，未來70%以上的住宅土地供給用于小戶型開發。同樣，90平方米以下住宅面積需要占全部供應面積的70%以上。部分專家認為，結構調控政策不僅可以解決中國人地少的居住矛盾，而且可以因為大量中低收入家庭居住需求得到滿足，進而緩解由住房問題引發的社會矛盾，是一勞永逸的根本方法。

　　而本周，樓市名人任志強以“增加什么樣的供給”為題發表博客文章，其中提到的結構調控的“零和游戲”觀點受到了不少市場人士的認同。在有限的，甚至是逐漸縮小的土地供給資源中，大力增加了小戶型比重，勢必增大大中戶型的供給壓力，變相使后一類型的供需失衡。樓市或正在表面樂觀的形勢下醞釀一場新的供需矛盾，并最終反促了價格的更快飆升。

　　“實際的市場中由于收入分配的增長與向高收入傾斜的不平衡，高標準的需求旺盛，供給也向高利潤和高標準的生活質量的產品傾斜，這就在被嚴控的土地總量中產生了供給結構中的非平均分配。當高檔房產量增加時，市場的平均房價自然會被向上拉動，而面向中等收入家庭的產品就相對減少并形成了新的社會矛盾。”任志強稱。

　　“國家有政策了，未來90平方米以上的戶型供應越來越少，有錢買不到。”記者在五一房展會上曾聽到售樓處促銷人員向購房人介紹。從去年下半年住房結構調控政策出臺后，北京、上海等地的大戶型房價上漲已成不爭的事實。并成為一些投資者再次在樓市囤積居奇的新動力。

　　任志強認為，年輕一族的剛性需求更多的集中于小戶型，但市場中這些剛性需求所占的比重僅為35%，更多的則為改善性需求。專家表示，零和的變化并不能解決結構性的問題，結構最終要靠市場中的供求關系博弈來調節。 (柯鵬 于兵兵)