距北京市首個住房保障制度試點工作在宣武區陶然亭街道啟動兩周，6月7日，北京市建委在其網站公布了《北京市經濟適用住房管理辦法(試行)》和《北京市城鎮廉租住房管理辦法》，并向社會征求意見。

　　至此，北京市保障性住房的管理制度終于面世。然而，這項涉及廣大老百姓切身利益的保障政策，卻并沒有贏來掌聲一片。

　　誰有資格購買經濟適用房？

　　“我有資格購買經濟適用房嗎？”對新出臺的管理辦法，大多數人首先發出的就是這樣的疑問。

　　按照《北京市經濟適用住房管理辦法(試行)》，申請購買經濟適用房的家庭需要符合兩個條件：申請人須取得本市城鎮戶籍時間滿5年，且年滿18周歲。單身家庭提出申請的，申請人須年滿30周歲；申請家庭人均住房面積、家庭收入、家庭資產符合規定的標準。

　　申購經濟適用房的年齡、戶籍、年收入、資產都被列入要考察的范疇。但對于申購經濟適用房的經濟標準，管理辦法目前還沒有給出一個明確的數字。

　　“上述標準由市住房保障管理部門會同相關部門根據我市居民收入、居住水平、房價等因素確定并適時調整，報市政府批準后公布。”該管理辦法這樣描述購買經濟適用房的經濟標準。

　　而按照宣武區陶然亭街道試行的北京市首個住房保障制度試點標準，經濟適用房申購者能夠申購的面積為人均15平方米。申購家庭上一年度的收入標準分別為：1人戶家庭、2人戶家庭、3人戶家庭、4人戶家庭、5人戶及以上家庭，對應的年收入則分別低于22700 元、36300 元、45300 元、52900元、60000元；對應的家庭總資產分別低于24萬元、27萬元、36萬元、45萬元、48萬元。

　　眾所周知，北京市此前的經濟適用房申購家庭收入標準為家庭年收入低于6萬元。“按照新規定，我的年收入超過標準，但資產在標準以內，結果還是不能購買經濟適用房，這樣公平嗎？”一位媒體從業者問。

　　“如果按照陶然亭街道的標準，實際上是縮小了經濟適用房申購者的范圍。”我愛我家房地產經紀公司副總經理胡景暉說，以前的條件太過粗放，范圍太大，導致很多違規現象出現，例如出現過“開著寶馬買經濟適用房”的事件。

　　北京市建委的一位知情人士告訴記者，這次公開保障性住房的兩個管理辦法，其實也是政府部門在試水，因為到目前為止，政府部門對到底有多少人需要經濟適用房并沒有一個明確的概念。“很多地方提出要建多少經濟適用房就是拍腦袋，做出一個政治表態，對實際狀況并不了解。”

　　據了解，北京市前不久剛剛開始對市民的住房普查，究竟這個城市有多少人需要保障性住房，目前還沒有人清楚。全國其他地方也存在同樣的問題。

　　“我個人覺得，政府保障性住房應該覆蓋到當地戶籍人口的4%~5%。”胡景暉說，北京市目前戶籍人口大概1200萬人，也就是說應該有48萬到60萬人需要保障性住房。

　　誰來審核申購資格？

　　按照管理辦法，申請經濟適用房要實行三級審核、兩級公示制度。也就是說，以前那種單位隨意開個收入證明就能申購經濟適用房的日子已經一去不復返了。

　　“但是，怎么能對申請人的收入狀況、家庭資產做出正確的核查？”胡景暉對此并不樂觀。他表示，在經濟適用房的實際分配和政策執行中，如果出現政策執行不到位、分配不公平，怎么解決？

　　按照管理辦法，如果要申購經濟適用房，申請者需要向戶口所在地街道辦事處或鄉(鎮)政府提出申請。街道辦事處或鄉(鎮)人民政府通過審核材料、入戶調查、組織評議、公示等方式對申請家庭的收入、住房、資產等情況進行初審，區(縣)住房保障管理部門對申請家庭進行復審，符合條件的，將申請家庭的情況進行公示。最后，市住房保障管理部門對區(縣)住房保障管理部門上報的申請家庭材料進行復核，符合條件的，市住房保障管理部門予以備案。

　　“這樣就能保證審核真實性？”北京市政府部門一位不愿透露姓名的官員對此同樣不信任。哪有那么多政府工作人員去進行入戶的家庭財產狀況調查？現在整個社會的信用體系都沒有建立起來，都是同一個街道的，很可能就是“得了，給你批了吧”。

　　該官員認為，將審核申購者的工作交給基層去做實際上是把責任推給了基層，“如果出現問題，政府部門把責任都推到社區。這么做不就是障眼法？”

　　從經濟適用房這些年屢遭垢病的情況來看，人們并不是對經濟適用房本身的保障性質不滿，而是對其分配方式的不公平、審核不力不滿。“有那么多人是開著豪華車，卻住著經濟適用房，真正需要的人卻買不到。”這位不愿透露姓名的官員認為，這次出臺的管理辦法同樣沒有把審核不力的問題解決好，很有可能還是走入怪圈，真正需要的人還是不能得到實惠。

　　在新出臺的經濟適用房管理辦法中，也作出了一些對違規行為的處罰措施，例如，對弄虛作假、隱瞞家庭收入和住房情況及偽造相關證明的申請人，取消其申請資格；已騙購經濟適用住房的，擅自改變房屋使用用途的，擅自轉租或轉借他人居住的，由區(縣)住房保障管理部門責令購房人退回已購住房或按市場價補足購房款，五年內不得再次申請。

　　對這些處罰措施，業內人士表示根本不足以震懾違規者。“隱瞞收入獲取經濟適用房，我覺得就是詐騙行為，讓其五年內不得申請就等于說讓其五年內不得詐騙一樣，處罰太輕了。”胡景暉表示。

　　據了解，在新加坡，如果采取隱瞞收入的方式取得保障性住房，當事人會被判刑。

　　經濟適用房真的要回購？

　　去年10月，北京市規劃委出臺文件，提出要實現經濟適用房“內循環”，取消經濟適用房的市場交易，一度引發了激烈爭論。購買了經濟適用房的消費者強烈地反對這項規定，當時就有人提出政府回購違法。但當時，北京市建委并沒有對此事表態。

　　此次由北京市建委發布的管理辦法則明確提出，經濟適用住房只能自住，不得上市轉讓、出租或出借以及從事居住以外的任何活動，但可向申請人戶口所在區(縣)住房保障管理部門申請回購。回購價格按照屆時同地段新建經濟適用住房重置價格確定，回購的房屋重新納入保障住房供應體系。

　　如果在該管理辦法征求社會意見之后沒有反對意見，經濟適用房政府回購很可能要成為現實。

　　“這個政府回購其實是政府轉變思路，用增量房和存量房結合的方式來解決中低收入群體的住房問題。”胡景暉表示，過去政府總是想多建經濟適用房來滿足需要，但實際上很難有好的效果，這次就是希望改變做法解決問題。

　　但北京市政府部門那位不愿透露姓名的官員卻表示，這樣做怎么看都別扭。“如果政府回購，那么給不給購買者房產證？如果不給房產證，購房者怎么能放心？如果給了房產證再回購，那就是違法。”

　　對此，該管理辦法第二十一條規定，經濟適用住房產權登記在購房人名下。房屋行政主管部門進行權屬登記時應當在房屋權屬證書上注明“經濟適用住房”字樣。

　　按照北京市的規劃，未來3年內要建造1000萬平方米的經濟適用房，這1000萬平方米的經濟適用房房產證都會有“經濟適用房”的標志，這樣的房子在遇到政府回購的時候是否就沒有法律問題？目前還不得而知。

　　不過，之前已經購買了經濟適用房的消費者可以松口氣，該管理辦法采取了新人新辦法，老人老辦法的方式——本辦法施行前已售出的經濟適用住房再上市交易管理仍按照原有規定執行。

　　“我覺得這次北京市建委發布的這個管理辦法是個失敗的辦法。”那位不愿透露姓名的官員稱，應該思考經濟適用房到底錯在哪里。在他看來，解決經濟適用房問題的辦法其實是“自古華山一條道”——必須走只租不售的路子。

　　“也不用區分什么經濟適用房、廉租房，就統一叫政府保障性住房。”該官員說，只要買不起房子的，都應該從政府那里租房，盡管也可能會出現騙租(租到保障性住房后再以市場價格出租)，但通常買得起房子的人是不愿去租住保障性住房的。

　　但該官員也表示，能不能做到這一點，關鍵還是要看地方政府的財政收入狀況，看地方政府是不是愿意花這筆錢，而這正是經濟適用房成為一個“怪胎”的根本原因。 (李松濤）