上周，北京房價(jià)的最新統(tǒng)計(jì)顯示，普通住宅環(huán)比價(jià)格上漲了20.4%，這個(gè)在第二輪地產(chǎn)調(diào)控中處于風(fēng)暴眼的城市，幾乎從沒有停止房價(jià)狂飆的步伐。
保持著同樣姿態(tài)的還有深圳。它也是去年開始的第二輪地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)城市。但是，深圳的房價(jià)也很輕松地保持了兩位數(shù)的增長。
現(xiàn)在，一度房價(jià)下跌的上海，排隊(duì)搶房子的場景也再次出現(xiàn)了。甚至北海、溫州和蚌埠這樣的三線城市，房價(jià)漲幅也躍入了全國前五名。5月份，北海更是以同比上漲15.1%蟬聯(lián)了全國冠軍。
在連續(xù)經(jīng)歷了兩輪地產(chǎn)調(diào)控之后，樓市再一次偏離了軌道，這是自2003年以來的第三次。或許，惟一的懸念是，政府的手里還有幾張沒有亮出的牌？
第三波
北京的王女士正在為買房苦惱。她看中的望京某個(gè)樓盤，是她自己所在企業(yè)開發(fā)的。不過，根據(jù)公司的最新規(guī)定，現(xiàn)在內(nèi)部人員買房也必須搖號(hào)。雖然與普通購房者相比，內(nèi)部人“中獎(jiǎng)”概率要高得多，幾率是1/3。
如果不搖號(hào)，她就要等到下期開盤。王女士對(duì)此顯然毫無興趣：“下一期房價(jià)不知道都漲到什么地步了。如今的辦法只有冒險(xiǎn)一搏了，成不成全看手氣。”
在北京，有新開項(xiàng)目的開發(fā)商都保持著高度緊張。內(nèi)部人購買搖號(hào)這個(gè)罕見的辦法是為了嚴(yán)防出現(xiàn)搶購騷亂。就在6月底，北京的新開盤項(xiàng)目“金都杭城”開盤時(shí)因?yàn)榉吭床蛔阋l(fā)搶購者的憤怒，場面極度混亂。
這是自房改以來北京出現(xiàn)的最嚴(yán)重的搶購情況。在搶購風(fēng)背后，則是持續(xù)飆升的房價(jià)。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，今年1月份，北京房價(jià)同比上漲8.9%，此后一路上揚(yáng)，5月份同比漲幅已達(dá)10.3%。根據(jù)一些非政府機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，6月份房價(jià)整體同比漲幅可能超過30%。
從今年3月份開始，上海重新出現(xiàn)了排隊(duì)買房的場景。過去三年中，這個(gè)第一輪調(diào)控的重點(diǎn)城市房價(jià)一度下跌。上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長李戰(zhàn)軍認(rèn)為，如果今后一段時(shí)間沒有強(qiáng)力的房地產(chǎn)調(diào)控措施，上海商品房價(jià)格到今年年底同比上升10%左右很可能成為現(xiàn)實(shí)。
那些處在兩輪地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)暴中心的城市，似乎早已陽光明媚，在過去幾年中不為人關(guān)注的二、三線城市，房價(jià)漲幅也開始讓人側(cè)目。
成都的媒體記者報(bào)道說“買房如同買白菜”。今年2月份，建設(shè)部部長還稱贊重慶房價(jià)穩(wěn)定，6月下旬，重慶市國土資源和房屋管理局稱，在獲批 “國家統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展綜合試驗(yàn)區(qū)”之后，重慶房價(jià)兩周內(nèi)上漲7.6%。
全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長聶梅生剛剛從西南出差回來，親眼目睹了這一切的聶梅生驚訝地問：“為什么搞城鄉(xiāng)統(tǒng)籌也會(huì)成為購房理由？”在她看來，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌新特區(qū)建設(shè)正是為了消除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，它理所當(dāng)然地應(yīng)該成為房價(jià)穩(wěn)定的理由。
4月份漲幅23.6%，5月份漲幅15.1%，在國家統(tǒng)計(jì)局的房價(jià)漲幅名單上，廣西北海已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月?lián)尩昧说谝弧＝ㄔO(shè)部曾專門打電話給北海市有關(guān)部門，詢問漲幅為什么會(huì)這么高，并且要求以書面形式向建設(shè)部作出匯報(bào)。
樓市已經(jīng)不再有洼地。中國的房價(jià)正在集體出軌，這是自2003年以及兩輪房地產(chǎn)調(diào)控之后的第三次。
長江商學(xué)院教授周春生認(rèn)為，單純用流動(dòng)性過剩不足以解釋本輪房價(jià)上漲的突然性和全面性。歸納本輪上漲的特點(diǎn)，與前兩輪明顯不同的是示范效應(yīng)明顯。首先從深圳開始，接著是北京、上海乃至全國各大城市。
“代表性城市的房價(jià)上漲讓大家認(rèn)定，房價(jià)不會(huì)跌下來，現(xiàn)在不買還要漲，這個(gè)心理很重要。”他說。
開發(fā)商嬗變
地產(chǎn)調(diào)控之初，開發(fā)商一度因資金渠道被卡而悲觀，那么過去幾年，到底是什么支撐著這個(gè)曾被認(rèn)為嚴(yán)重失血的市場？
一位信托公司的人士說，宏觀調(diào)控原有的邏輯，是希望控制土地供給和房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源來打壓房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)不得不以更低的價(jià)格出手更多的房子，從而緩解資金鏈的緊張，以此達(dá)到降低房價(jià)的目的。
實(shí)際上，雖然確實(shí)有一部分房地產(chǎn)企業(yè)因資金問題退出了市場，但是，那些具備資金實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)卻開始稱霸行業(yè)。
這是第三輪房價(jià)上漲的一個(gè)顯著特點(diǎn)。投機(jī)性資金的流動(dòng)方式已經(jīng)不是溫州炒房團(tuán)和小規(guī)模游擊隊(duì)性質(zhì)的外資基金。幸存的少數(shù)開發(fā)商囤積土地和掌握資金鏈，并與更大規(guī)模的外資資金結(jié)合起來。他們可以控制產(chǎn)業(yè)鏈的上下游。只要需求足夠大，他們就會(huì)有足夠的利潤。
國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源為12143億元，同比增長26.2%。其中，利用外資222億元，同比增長89.9%，增幅雖有所降低，但仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于去年同期的4.7%。與此同時(shí)，房地產(chǎn)商開始集體排隊(duì)海外上市，或者直接與外資全面合作，包括購買土地。
早在2005年，摩根大通投資銀行中國部董事總經(jīng)理方方就曾表示，宏觀調(diào)控造成的地價(jià)回落，給了一些大型開發(fā)商重新整合土地儲(chǔ)備的良機(jī)。跟外資合作能夠幫助他們樹立行業(yè)“領(lǐng)頭羊”的地位。事實(shí)上，幾年以來外資正是這樣做的。
一位接近金融監(jiān)管部門的人士也說，通過宏觀調(diào)控，大型房地產(chǎn)企業(yè)反而掌握了更多的資金渠道，他們和外資等資金合作，在宏觀調(diào)控中完成了對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)的排擠，一定程度上形成了對(duì)土地等資源的壟斷。
他們甚至能夠控制一些地區(qū)房地產(chǎn)供應(yīng)，從而在區(qū)域性房價(jià)上擁有一定話語權(quán)。這位人士說：“目前，我們國家的房地產(chǎn)市場需要一場整體變革。”
無論是從金融角度還是從實(shí)際效果上看，房地產(chǎn)調(diào)控都不是成功的。這位人士說：“宏觀調(diào)控不僅沒有能夠控制房價(jià)，反而推高了房地產(chǎn)價(jià)格暴漲。
下一張牌
7月5日下午，也就是在媒體披露6月北京房價(jià)環(huán)比上漲20%的第二天，北京市政府召開了由主管副市長主持的房地產(chǎn)會(huì)議。北京的知名開發(fā)商，包括潘石屹、任志強(qiáng)悉數(shù)到場。據(jù)稱，一個(gè)主要的議題是，如何應(yīng)對(duì)北京房地產(chǎn)投資增幅連續(xù)下滑，可銷售面積劇減。
此前，廣州已經(jīng)出臺(tái)新的措施加大供應(yīng)。深圳正在組織13個(gè)委辦局展開自查和商討解決方案。
根據(jù)往常慣例，接近20%的漲幅是啟動(dòng)房地產(chǎn)調(diào)控的警戒線。2005年“國八條”出臺(tái)之前，上海第一季度漲幅為19.1%；2006年，“國六條”出臺(tái)之前的3月份，北京房價(jià)漲幅為17.3%。不過到目前為止，還沒有全國性統(tǒng)一政策出臺(tái)的消息。
建設(shè)部一位官員針對(duì)記者的問題回答，“現(xiàn)在不是時(shí)候”。據(jù)稱，上個(gè)月，建設(shè)部部長偕同房地產(chǎn)司司長已經(jīng)去北京市政府聽取匯報(bào)，八部委聯(lián)合調(diào)查仍在進(jìn)行中。具體結(jié)果尚不得而知。
在兩輪地產(chǎn)調(diào)控過程中，部分經(jīng)濟(jì)學(xué)家曾宣稱，上海房價(jià)將跌50%，北京跌30%。不過，在觀望之后，如今的房價(jià)出現(xiàn)了更加猛烈的反彈。上海開發(fā)商黃長樂在博客中說，自己非常后悔，因?yàn)槁犘畔碌念A(yù)言，損失了數(shù)億元。
與周期性調(diào)控相對(duì)應(yīng)的是，房價(jià)波動(dòng)也展現(xiàn)出規(guī)律性。以政策出臺(tái)為中心節(jié)點(diǎn)，半年一小漲，一年一大漲。以北京為例，2005年第一輪房地產(chǎn)調(diào)控之前，房價(jià)漲幅穩(wěn)定。2005年底，開始大漲，隨后有2006年的第二輪調(diào)控。
2006年9月份開始，北京和全國房價(jià)出現(xiàn)新一輪上漲，市場亦有第三輪調(diào)控可能展開的傳聞，但在隨后的年底階段，漲幅小有回落。2007年初，北京和全國房價(jià)又開始大漲。
而在過去幾年的調(diào)控中，政府側(cè)重點(diǎn)也在不斷地發(fā)生變化。
2005年第一輪調(diào)控執(zhí)行最為得力的措施是抑制投機(jī)，典型者如上海征收交易稅，同時(shí)嚴(yán)格監(jiān)管開發(fā)投資。上海的房價(jià)應(yīng)聲回落。不過，到2005年下半年，即開始有“防止調(diào)控過度”之說。
2006年5月，“國六條”公布。新政策異常重視普通商品房，尤其是小面積商品房的供應(yīng)。不過，市場供應(yīng)仍舊不足，有限的供應(yīng)有很大一部分又被隨房價(jià)上升日益增強(qiáng)的“特權(quán)房”需求占用。房價(jià)又一次小幅度反彈。
及至今年2月，建設(shè)部部長講話要保障“人人有房住”。3月，建設(shè)部房地產(chǎn)司司長沈建忠在作《2007中國房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢》報(bào)告時(shí)稱，房價(jià)回落的基礎(chǔ)還不穩(wěn)固。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的工作重點(diǎn)是增加有效供給和商品房供給，抑制投資、投機(jī)性需求。同時(shí)，強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)住房保障體系的建設(shè)和市場體系完善的建設(shè)。
市場觀察人士認(rèn)為，這個(gè)講話在指出協(xié)調(diào)供求關(guān)系的基礎(chǔ)上，又將重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到了將保障住房與市場體系剝離上。
房地產(chǎn)調(diào)控歷時(shí)4年，政府動(dòng)員了9個(gè)部委和全國各省市地方政府，啟動(dòng)了稅收、土地、金融、行政四大手段對(duì)房價(jià)進(jìn)行了兩輪“圍剿”。幾乎人們能夠想到的手段都動(dòng)用了，能夠動(dòng)員的力量都動(dòng)員了。為什么房價(jià)還在漲？
長江商學(xué)院教授周春生說，調(diào)控之所以收效不明顯是因?yàn)檎{(diào)控目標(biāo)本身在供求關(guān)系上存在兩個(gè)背離性目標(biāo)，既想控制投資過熱限制供給，又想抑制房價(jià)。全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長聶梅生認(rèn)為，在將保障住房與市場化體系區(qū)分清楚之前，調(diào)控非常困難。“放大供給滿足需求擔(dān)心經(jīng)濟(jì)過熱，抑制需求結(jié)果又使房價(jià)反彈。”
基于這個(gè)分析，聶梅生認(rèn)為，在住房保障體系完善之前，對(duì)于第三輪房價(jià)上漲，并沒有更好的解決辦法，“除非使用撒手锏”。聶梅生所指的“撒手锏”，是設(shè)法抑制投機(jī)性需求，對(duì)房地產(chǎn)交易和持有征更重的稅。
不過，聶梅生自己也基本排除了這種可能性，因?yàn)椴坏饺f不得已，政府是不會(huì)“急剎車”的。(姜洪橋 程志云 陳周錫 魏黎明)
