上周，北京房價的最新統計顯示，普通住宅環比價格上漲了20.4%，這個在第二輪地產調控中處于風暴眼的城市，幾乎從沒有停止房價狂飆的步伐。

　　保持著同樣姿態的還有深圳。它也是去年開始的第二輪地產調控的重點城市。但是，深圳的房價也很輕松地保持了兩位數的增長。

　　現在，一度房價下跌的上海，排隊搶房子的場景也再次出現了。甚至北海、溫州和蚌埠這樣的三線城市，房價漲幅也躍入了全國前五名。5月份，北海更是以同比上漲15.1%蟬聯了全國冠軍。

　　在連續經歷了兩輪地產調控之后，樓市再一次偏離了軌道，這是自2003年以來的第三次。或許，惟一的懸念是，政府的手里還有幾張沒有亮出的牌？

　　第三波

　　北京的王女士正在為買房苦惱。她看中的望京某個樓盤，是她自己所在企業開發的。不過，根據公司的最新規定，現在內部人員買房也必須搖號。雖然與普通購房者相比，內部人“中獎”概率要高得多，幾率是1/3。

　　如果不搖號，她就要等到下期開盤。王女士對此顯然毫無興趣：“下一期房價不知道都漲到什么地步了。如今的辦法只有冒險一搏了，成不成全看手氣。”

　　在北京，有新開項目的開發商都保持著高度緊張。內部人購買搖號這個罕見的辦法是為了嚴防出現搶購騷亂。就在6月底，北京的新開盤項目“金都杭城”開盤時因為房源不足引發搶購者的憤怒，場面極度混亂。

　　這是自房改以來北京出現的最嚴重的搶購情況。在搶購風背后，則是持續飆升的房價。根據國家統計局公布的數據，今年1月份，北京房價同比上漲8.9%，此后一路上揚，5月份同比漲幅已達10.3%。根據一些非政府機構的統計，6月份房價整體同比漲幅可能超過30%。

　　從今年3月份開始，上海重新出現了排隊買房的場景。過去三年中，這個第一輪調控的重點城市房價一度下跌。上海易居房地產研究院發展研究所所長李戰軍認為，如果今后一段時間沒有強力的房地產調控措施，上海商品房價格到今年年底同比上升10%左右很可能成為現實。

　　那些處在兩輪地產調控風暴中心的城市，似乎早已陽光明媚，在過去幾年中不為人關注的二、三線城市，房價漲幅也開始讓人側目。

　　成都的媒體記者報道說“買房如同買白菜”。今年2月份，建設部部長還稱贊重慶房價穩定，6月下旬，重慶市國土資源和房屋管理局稱，在獲批 “國家統籌城鄉發展綜合試驗區”之后，重慶房價兩周內上漲7.6%。

　　全國工商聯住宅產業商會會長聶梅生剛剛從西南出差回來，親眼目睹了這一切的聶梅生驚訝地問：“為什么搞城鄉統籌也會成為購房理由？”在她看來，城鄉統籌新特區建設正是為了消除城鄉二元結構，它理所當然地應該成為房價穩定的理由。

　　4月份漲幅23.6%，5月份漲幅15.1%，在國家統計局的房價漲幅名單上，廣西北海已經連續兩個月搶得了第一。建設部曾專門打電話給北海市有關部門，詢問漲幅為什么會這么高，并且要求以書面形式向建設部作出匯報。

　　樓市已經不再有洼地。中國的房價正在集體出軌，這是自2003年以及兩輪房地產調控之后的第三次。

　　長江商學院教授周春生認為，單純用流動性過剩不足以解釋本輪房價上漲的突然性和全面性。歸納本輪上漲的特點，與前兩輪明顯不同的是示范效應明顯。首先從深圳開始，接著是北京、上海乃至全國各大城市。

　　“代表性城市的房價上漲讓大家認定，房價不會跌下來，現在不買還要漲，這個心理很重要。”他說。

　　開發商嬗變

　　地產調控之初，開發商一度因資金渠道被卡而悲觀，那么過去幾年，到底是什么支撐著這個曾被認為嚴重失血的市場？

　　一位信托公司的人士說，宏觀調控原有的邏輯，是希望控制土地供給和房地產企業的資金來源來打壓房地產企業，房地產企業不得不以更低的價格出手更多的房子，從而緩解資金鏈的緊張，以此達到降低房價的目的。

　　實際上，雖然確實有一部分房地產企業因資金問題退出了市場，但是，那些具備資金實力的房地產企業卻開始稱霸行業。

　　這是第三輪房價上漲的一個顯著特點。投機性資金的流動方式已經不是溫州炒房團和小規模游擊隊性質的外資基金。幸存的少數開發商囤積土地和掌握資金鏈，并與更大規模的外資資金結合起來。他們可以控制產業鏈的上下游。只要需求足夠大，他們就會有足夠的利潤。

　　國家統計局發布的數據顯示，今年前5個月，全國房地產開發企業資金來源為12143億元，同比增長26.2%。其中，利用外資222億元，同比增長89.9%，增幅雖有所降低，但仍遠遠高于去年同期的4.7%。與此同時，房地產商開始集體排隊海外上市，或者直接與外資全面合作，包括購買土地。

　　早在2005年，摩根大通投資銀行中國部董事總經理方方就曾表示，宏觀調控造成的地價回落，給了一些大型開發商重新整合土地儲備的良機。跟外資合作能夠幫助他們樹立行業“領頭羊”的地位。事實上，幾年以來外資正是這樣做的。

　　一位接近金融監管部門的人士也說，通過宏觀調控，大型房地產企業反而掌握了更多的資金渠道，他們和外資等資金合作，在宏觀調控中完成了對中小房地產企業的排擠，一定程度上形成了對土地等資源的壟斷。

　　他們甚至能夠控制一些地區房地產供應，從而在區域性房價上擁有一定話語權。這位人士說：“目前，我們國家的房地產市場需要一場整體變革。”

　　無論是從金融角度還是從實際效果上看，房地產調控都不是成功的。這位人士說：“宏觀調控不僅沒有能夠控制房價，反而推高了房地產價格暴漲。

　　下一張牌

　　7月5日下午，也就是在媒體披露6月北京房價環比上漲20%的第二天，北京市政府召開了由主管副市長主持的房地產會議。北京的知名開發商，包括潘石屹、任志強悉數到場。據稱，一個主要的議題是，如何應對北京房地產投資增幅連續下滑，可銷售面積劇減。

　　此前，廣州已經出臺新的措施加大供應。深圳正在組織13個委辦局展開自查和商討解決方案。

　　根據往常慣例，接近20%的漲幅是啟動房地產調控的警戒線。2005年“國八條”出臺之前，上海第一季度漲幅為19.1%；2006年，“國六條”出臺之前的3月份，北京房價漲幅為17.3%。不過到目前為止，還沒有全國性統一政策出臺的消息。

　　建設部一位官員針對記者的問題回答，“現在不是時候”。據稱，上個月，建設部部長偕同房地產司司長已經去北京市政府聽取匯報，八部委聯合調查仍在進行中。具體結果尚不得而知。

　　在兩輪地產調控過程中，部分經濟學家曾宣稱，上海房價將跌50%，北京跌30%。不過，在觀望之后，如今的房價出現了更加猛烈的反彈。上海開發商黃長樂在博客中說，自己非常后悔，因為聽信下跌的預言，損失了數億元。

　　與周期性調控相對應的是，房價波動也展現出規律性。以政策出臺為中心節點，半年一小漲，一年一大漲。以北京為例，2005年第一輪房地產調控之前，房價漲幅穩定。2005年底，開始大漲，隨后有2006年的第二輪調控。

　　2006年9月份開始，北京和全國房價出現新一輪上漲，市場亦有第三輪調控可能展開的傳聞，但在隨后的年底階段，漲幅小有回落。2007年初，北京和全國房價又開始大漲。

　　而在過去幾年的調控中，政府側重點也在不斷地發生變化。

　　2005年第一輪調控執行最為得力的措施是抑制投機，典型者如上海征收交易稅，同時嚴格監管開發投資。上海的房價應聲回落。不過，到2005年下半年，即開始有“防止調控過度”之說。

　　2006年5月，“國六條”公布。新政策異常重視普通商品房，尤其是小面積商品房的供應。不過，市場供應仍舊不足，有限的供應有很大一部分又被隨房價上升日益增強的“特權房”需求占用。房價又一次小幅度反彈。

　　及至今年2月，建設部部長講話要保障“人人有房住”。3月，建設部房地產司司長沈建忠在作《2007中國房地產發展態勢》報告時稱，房價回落的基礎還不穩固。房地產宏觀調控的工作重點是增加有效供給和商品房供給，抑制投資、投機性需求。同時，強調加強住房保障體系的建設和市場體系完善的建設。

　　市場觀察人士認為，這個講話在指出協調供求關系的基礎上，又將重點轉移到了將保障住房與市場體系剝離上。

　　房地產調控歷時4年，政府動員了9個部委和全國各省市地方政府，啟動了稅收、土地、金融、行政四大手段對房價進行了兩輪“圍剿”。幾乎人們能夠想到的手段都動用了，能夠動員的力量都動員了。為什么房價還在漲？

　　長江商學院教授周春生說，調控之所以收效不明顯是因為調控目標本身在供求關系上存在兩個背離性目標，既想控制投資過熱限制供給，又想抑制房價。全國工商聯住宅產業商會會長聶梅生認為，在將保障住房與市場化體系區分清楚之前，調控非常困難。“放大供給滿足需求擔心經濟過熱，抑制需求結果又使房價反彈。”

　　基于這個分析，聶梅生認為，在住房保障體系完善之前，對于第三輪房價上漲，并沒有更好的解決辦法，“除非使用撒手锏”。聶梅生所指的“撒手锏”，是設法抑制投機性需求，對房地產交易和持有征更重的稅。

　　不過，聶梅生自己也基本排除了這種可能性，因為不到萬不得已，政府是不會“急剎車”的。(姜洪橋 程志云 陳周錫 魏黎明)