朱鋒 上海中瑞市場(chǎng)研究有限公司總經(jīng)理

　　剛剛出臺(tái)了住房保障指導(dǎo)政策，繼而又迎來(lái)了央行今年第四次加息，近期房?jī)r(jià)快速上漲的局勢(shì)將如何嬗變？新“雙核時(shí)代”的中國(guó)樓市，購(gòu)房者目前究竟應(yīng)該出手買房還是繼續(xù)觀望？此次上證第一演播室特別請(qǐng)來(lái)專業(yè)人士為網(wǎng)友做出解答。

　　供需失衡：助推房?jī)r(jià)上漲

　　主持人：雖然房改政策不斷出臺(tái)，但是房?jī)r(jià)仍然只漲不跌，7月各大城市平均漲幅在10%-12%之間。能否請(qǐng)專家解讀一下這種現(xiàn)象背后的深層原因？

　　朱鋒：從宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的角度來(lái)說(shuō)，人民幣升值、股市發(fā)展很好、人口紅利等，都造成了需求的井噴，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)開始有大幅的提升。此外，由于城市的地位不斷提高，購(gòu)房者的來(lái)源也日趨廣泛，導(dǎo)致城市剛性需求量有充足的保證。然而在供給方面，由于土地出讓在2005年之后則一直處于低迷狀態(tài)，很多開發(fā)企業(yè)存量土地都有限。同時(shí)，又受到國(guó)家“70/90政策”的影響，導(dǎo)致相當(dāng)大的一批住宅推遲供應(yīng)，以上海市為例，今年住宅的供應(yīng)一直處于一種警戒線以下的水準(zhǔn)，造成市場(chǎng)上供不應(yīng)求的表現(xiàn)。

　　但從另外的角度來(lái)看，房地產(chǎn)實(shí)際上有著非常強(qiáng)的地域性特點(diǎn)。首先全國(guó)并非所有的城市都漲，如許多供應(yīng)量過(guò)大的城市房?jī)r(jià)一直很難增長(zhǎng)；其次，在上海也有很多區(qū)域房屋的銷售也并沒(méi)有出現(xiàn)很多起色。綜合以上，我認(rèn)為宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、土地供應(yīng)關(guān)系、拍賣土地價(jià)格給人的升值預(yù)期是這次增長(zhǎng)的比較深層次的原因。

　　主持人：近期全國(guó)土地市場(chǎng)表現(xiàn)搶手，各家發(fā)展商爭(zhēng)先恐后，最后成交地價(jià)甚至高于周邊在售房?jī)r(jià)的現(xiàn)象屢屢發(fā)生，這是否是造成房?jī)r(jià)上漲的因素之一？

　　朱鋒：這是造成房?jī)r(jià)上漲比較重要的因素。從政府角度來(lái)說(shuō)，中央政府對(duì)于土地嚴(yán)控的指導(dǎo)方向是一個(gè)基本國(guó)策，是不可能改變的，所以在土地出讓的速度和規(guī)模上已經(jīng)較之前幾年有了很大的減少。從開發(fā)商的角度來(lái)說(shuō)，土地是基本的生產(chǎn)資料，對(duì)土地的渴求是企業(yè)生存的基本動(dòng)力。許多大型的上市公司對(duì)于土地的儲(chǔ)備更是一種戰(zhàn)略性的要求，并不在乎土地價(jià)格的高低。另外，很多中等規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)，認(rèn)為上市能夠使得企業(yè)做大做強(qiáng)，因此為了上市也都在不計(jì)成本地拿地。

　　是否合算：用途心態(tài)說(shuō)了算

　　主持人：央行剛剛實(shí)行了今年以來(lái)的第四次加息措施，在這種持續(xù)加息的情況下，買房是不是合適的時(shí)候？

　　朱鋒：住房貸款的成本的確是越來(lái)越高，但我們還應(yīng)該看到，公積金的額度也在調(diào)高。此外，對(duì)于很多需要住宅的人來(lái)說(shuō)，一方面房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)抵消了利率的增長(zhǎng)，另一方面，更要對(duì)自己的購(gòu)房能力作合理的評(píng)估，不要淪為“房奴”。至于現(xiàn)在買房是否合算，關(guān)鍵看用途和心態(tài)。如果是自用的，買房是可以的，但不要預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)有巨大的跳水。如果是投資的，關(guān)鍵看選擇的物業(yè)是否真的比較好。

　　網(wǎng)友：政府為了保障低收入購(gòu)房者的利益，近期出臺(tái)了許多政策，如廉租住房制度以及經(jīng)濟(jì)適用房，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，將對(duì)樓市起到怎樣的影響？

　　朱鋒：推出大量廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房，對(duì)于區(qū)域房?jī)r(jià)一定會(huì)有很大的影響，因?yàn)檫@樣可以分流相當(dāng)大的需求量，這一定是一件好事。至于這些政策是否會(huì)助推商品房?jī)r(jià)上漲，關(guān)鍵在于政府是否合理規(guī)劃了城市用地的指標(biāo)，是否合理分配了該指標(biāo)。這樣，商品房體系和住房保障體系才能相互推進(jìn)，使得各個(gè)階層都能夠滿意。

　　前景預(yù)測(cè)：“拐點(diǎn)”近期難現(xiàn)

　　主持人：每個(gè)產(chǎn)業(yè)都有周期性，在近期出臺(tái)了那么多政策之后，房地產(chǎn)會(huì)否出現(xiàn)周期性拐點(diǎn)？

　　朱鋒：房地產(chǎn)必然有其自身周期，但與股市又有所不同。一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)并不是一個(gè)簡(jiǎn)單的運(yùn)作市場(chǎng)，從中會(huì)牽涉到產(chǎn)業(yè)鏈各個(gè)環(huán)節(jié)，關(guān)系太復(fù)雜，而且又有地域性限制，這并不是一個(gè)由“一刀切”的政策就能解決的問(wèn)題。從宏觀上講，房?jī)r(jià)是城市價(jià)值的體現(xiàn)，因此在健康的市場(chǎng)發(fā)展氛圍中并不會(huì)急劇跌落，但是不排除國(guó)家行政調(diào)控的短期作用對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生的影響。

　　另一方面，這次房?jī)r(jià)上漲的根本原因在于，國(guó)家住房體制的改變和金融體系的配合促進(jìn)，將需求全部導(dǎo)入了市場(chǎng)化體系，住宅的剛性需求壓力非常大。再加上中國(guó)城市化的進(jìn)程才剛剛起步，又有像奧運(yùn)會(huì)等大型活動(dòng)的階段性刺激，也會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲。此外，人民幣目前在升值通道中，從任何一個(gè)國(guó)家看，本幣的升值必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)。綜合以上，我相信房地產(chǎn)有周期，但是周期性拐點(diǎn)的出現(xiàn)還需要等待一段時(shí)間。

　　我覺(jué)得如果購(gòu)房者真的有需要，比如要結(jié)婚，有小孩等等，那么就買房吧。如果是從投資角度出發(fā)，可以，但請(qǐng)選擇較好的物業(yè)，不要“拉到籃子都是菜”。（活動(dòng)策劃：柯鵬 唐文祺 主持人：唐文祺 整理：唐文祺 唐皓）