任志強近日言之鑿鑿地指出，房價要到2020年才降，唯一的理由是人口紅利的消散。這一理論是核心是供求關系，等到需求方順應自然規律或老或死，緩解了供求關系，到那時房價自然下降。

　　不管是希望房價下跌還是認為房價會上漲的人，有一個共同的論據就是房價是由供求關系決定的，只不過一方以為土地有效供給不足與人口紅利、城市化等導致供給矛盾持續尖銳，致使房價虛高不下，而另一方則認為開發商在有意制造捂地、捂盤，人為制造供需矛盾。

　　用供求關系來解釋房價高企現象是誤入歧途，這一理論只能解釋自住房的部分，而無法解釋投資性購房的價格，由于自住房與投資性購房的價格有聯動效應，最終連自住性購房價格高企的原因也解釋不了。

　　供求關系可以解釋普通商品的價格形成機制，是消費需求決定了銷售價格，一件商品求多供少形成賣方市場，價格自然水漲船高。就這一點而言，連成本決定論都是錯誤的。從根本上來說，是競爭而不是政府公開每種產品的成本，才能讓消費者獲利。

　　房價高到令人憤怒，人們習慣性地從供給鏈條上找原因，從土地問題找到融資問題，從融資問題找到開發商成本問題，最后兜了一圈又回到土地問題，燭光所至，無一遺漏。

　　建設部原副部長楊慎在“2007博鰲房地產論壇”上介紹，從1980年到2006年的26年間，我國新增住房面積88.6億平方米，如按90平方米一套計算，共蓋了9430萬套。這一數字有注水嫌疑，事實上9000萬套商品房的供應不可能對應解決9000萬個家庭，但若加上以往的房改房，中國大部分城市家庭住房改善應屬事實。與此相近的事實是，在調控的三年間除個別時段外，房價仍然繼續飛漲，國家發改委與國家統計局提供的最新數字顯示，7月份全國 70個大中城市房價上漲了7.5%。8月份全國70大中城市房屋銷售價格同比、環比均上漲。其中，同比上漲8.2%，環比上漲1.4%——我們必須得回答這么一個問題，為什么房子造得越多，住房條件越改善，房價越貴？難道這么多年的造房行動反而加劇了供求矛盾？這顯然不合邏輯。

　　再說人口紅利，我國城鎮化與人口紅利確實處于峰值期。從國際市場來看，美國1929年大蕭條以前的房地產大熱，也與人口無關。當時美國的佛羅里達海景房大賣，那原因不是因為所有的美國人都突然發現了佛羅里達獨一無二的美景，多生人口，導致供不應求，事實上當時開發商趁機在當地蓋了無數別墅四處推銷。香港東亞金融危機前后，難道人口突然發生了什么變化嗎？并非如此，而是危機之前，投資者面對高漲的樓價，相信會繼續上漲，陷入價格上漲的自我強化預期，因此追漲，危機后，面對市場的一片蕭條，人們相信樓市會繼續深跌，不知會跌到哪里，所以再便宜也不投資。這就是資本市場的信心危機，樓市與股市是同一個道理。

　　我國房地產的投資功能被開發出來后，房價進入飛漲期，所有的商品房不分自住還是投資都進入投資品定價系統。對于開發商來說，就市場的高位定價乃是常態，所以，自住房也按照投資品賣給購房者。在這個系統中，供求關系起到的只是輔助作用，開發商與地方政府以供需緊張來加強投資者對于升值的心理預期，其起根本作用的還應是風險收益理論。

　　只有一種情況可以改變這一局面。那就是，市場上出現了其他各種各樣的收益更高的投資產品，如基金、信貸化證券、高利率公司債與國債、各種各樣的期權產品等，并且這些產品的收益起碼能夠與房地產持平，這樣才能產生替代作用。因此，政府除了目前已經實行的建立保障性住房體系外，還應意識到在流動性過剩的投資時代，盡快推出各種理財產品的重要性，而不要讓投資者千軍萬馬過購房這一獨木橋。(葉檀)