最近，職能部門的官員提出研究制訂《住宅法》。能有一部決定中國房地產市場存在與發展的根本大法《住宅法》，當然是好事。但是，有人認為《住宅法》將是對我國住房市場發展規劃、管理機構、市場主體和市場運行的監督管理以及住房保障制度等予以法律規定，如果按這樣提議的內容，《住宅法》并非是一部房地產市場發展的根本大法，而是一部管理性條例，這樣的《住宅法》可能也不能真正起到保護絕大多數民眾居住權的根本作用。

　　中國民眾需要一部什么樣的《住宅法》？制定中國《住宅法》應在以下三個理論前提基礎上進行：

　　一、現代文明社會，每一個公民的基本居住權具有根本優先性，這是房地產市場存在與發展的公理。因此，房地產市場的法律制度、發展模式、運作規則、利益分配與調整等方面只能是在這個基礎上建立、延伸與拓展。

　　二、中國共產黨全心全意為人民服務，以廣大人民的根本利益作為黨和國家一切工作的出發點和落腳點。因此，國內房地產的存在與發展的根本，并非是追求GDP高低、房地產增加多少產值，而是改善絕大多數人的基本居住條件。

　　三、中國房地產市場是建立在土地公有的基礎上的。國有土地資源既不可能成為少數人謀利的工具，也不可能成為少數人掠奪絕大多數人利益的重要方式。

　　正是上述所說，《住宅法》的基本前提條件是公民居住權的天賦性、中國國家的人民性、中國土地的公有性，離開這三個基本前提，既沒有理論上依據，也難以完全保護廣大民眾的利益。

　　在美國，《住宅法》的基本宗旨是要求房地產市場生產安全、舒適、絕大多數居民都有支付能力的住宅，而美國《住宅法》是建立在土地私有制、政黨對人民服務有選擇性的基礎上的。因此，中國的《住宅法》應優越于美國而不是遜色于美國。

　　在宗旨確立的基礎上，要重新劃分中國房地產市場的發展模式及中國的住房保障體系。中國房地產市場發展模式應由三部分組成：一是20%完全商品房市場，市場主體為中高收入者，這個市場既是投資品也是消費品，完全由市場來選擇；二是10%廉租屋，其主要目的是讓那些喪失生活能力的老人、病人、殘疾人有基本的住房保障，這個市場完全由政府制定準入規則來分配；三是70%居民有支付能力的市場，這個市場完全界定為消費品市場，政府通過信貸、稅收和住房政策來保證絕大多數居民有支付能力進入這個市場。

　　《住宅法》還應該把房地產問題納入到完全的公共決策程序。當前中國房地產市場出臺的政策可說是多之又多，但是不少政策不僅內容不具有公共性，且在政策議程設置上不具有公共性，從而使許多重大的房地產市場問題，特別是涉及廣大民眾切身利益的重大問題不能完全進入房地產公共政策議程設置。

　　總之，中國《住宅法》應在三個基礎前提上來設定中國房地產市場存在與發展的基本宗旨、房地產市場發展模式及住房保障體系模式，明確房地產問題及政策議程設置的公共性，并在公共性基礎上來制定。(作者：易憲容 整理：柯鵬)