廣州領(lǐng)頭，京滬聯(lián)動(dòng)，中國(guó)最重要的三個(gè)樓市主戰(zhàn)場(chǎng)競(jìng)相顯露調(diào)整的征兆，結(jié)局誰(shuí)人能料？

　　隨著從緊的貨幣政策出臺(tái)、隨著房貸新政發(fā)揮影響、隨著住房保障工作深入推進(jìn)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期正在發(fā)生根本性逆轉(zhuǎn)：房?jī)r(jià)有所調(diào)整、房地產(chǎn)股腰斬、土地拍賣流拍、捂盤囤地退潮等等現(xiàn)象開始浮出水面。

　　但是，這些調(diào)整究竟是開發(fā)商的集體作秀或營(yíng)銷手段，還是市場(chǎng)“拐點(diǎn)”已經(jīng)真的到來(lái)？究竟是樓市淡季的慣常表象，還是市場(chǎng)的確已經(jīng)不堪重負(fù)？究竟是調(diào)控之后結(jié)構(gòu)變化的良好效果，還是一次惡性的非理性下滑？

　　樓市降價(jià)的真相究竟怎樣？帶著這個(gè)問(wèn)題，上海證券報(bào)記者開始了為期兩周的三地走訪調(diào)查。

　　廣州 連跌三月 波及周邊城市

　　陽(yáng)春三月，廣州樓市“打折風(fēng)”趨勁，但依然無(wú)法阻擋樓市量?jī)r(jià)齊跌之勢(shì)。“均價(jià)下跌，成交量反而萎縮，這是不正常的，也不是宏觀調(diào)控所預(yù)期的。”合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江這樣表示。

　　看相 整體降幅20% 個(gè)別房?jī)r(jià)近腰斬

　　國(guó)家發(fā)改委和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的今年2月全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，雖然房?jī)r(jià)仍維持在同比兩位數(shù)增長(zhǎng)的高位運(yùn)行水平，但有14個(gè)城市的新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)環(huán)比下跌，其中廣州的新房?jī)r(jià)格已經(jīng)是自去年12月以來(lái)連續(xù)第三個(gè)月下跌。

　　去年12月，廣州萬(wàn)科金色康苑以14000元/平方米的均價(jià)開盤，遠(yuǎn)低于之前透露的20000元/平方米以上的價(jià)格。作為行業(yè)老大，萬(wàn)科的降價(jià)行為加劇了市場(chǎng)的觀望氣氛。由此，一輪席卷廣州樓市的降價(jià)風(fēng)潮拉開序幕。

　　近期，富力地產(chǎn)部分樓盤更推出“首期免息月供計(jì)劃”、“11萬(wàn)元即可輕松入住”或“最大8.3折”等優(yōu)惠營(yíng)銷策略。“萬(wàn)科和富力地產(chǎn)在售樓盤太多，不得不降價(jià)。”業(yè)內(nèi)人士告訴記者，“但一些跟風(fēng)樓盤成交量并不大。”

　　某上市房企負(fù)責(zé)人甚至告訴記者，公司在售樓盤成交量萎縮，一季報(bào)業(yè)績(jī)堪憂。顯然，富力與萬(wàn)科降價(jià)舉措的疊加效應(yīng)在為自己積聚人氣的同時(shí)，加劇了廣州樓市的觀望氣氛。

　　中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜則告訴記者，公司在廣州代理銷售的近20個(gè)樓盤成交量下降50%，相對(duì)去年10月，整體降價(jià)幅度達(dá)20%左右。“比如位于天河北的僑英花園，去年1月開盤價(jià)10000元/平方米，10月達(dá)到峰值16500元/平方米后開始回調(diào)，目前降幅達(dá)20%。可以說(shuō)，去年價(jià)格升得多的樓盤，今年降得也多。”

　　更引人注目的是，廣州的示范效應(yīng)已波及周邊二線城市。

　　就在近日，佛山市建設(shè)局公布，今年2月佛山全市新建住宅成交套數(shù)1689套，比1月成交量減少逾五成，成交均價(jià)5314.12元/平方米，低于1月的5646.09元。

　　另有東莞萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|1號(hào)對(duì)某銀行推出最低七折的團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠價(jià)，更引發(fā)“東莞樓市跳水”之說(shuō)。不久，運(yùn)河?xùn)|1號(hào)對(duì)一證券公司再推團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠，均價(jià)5500元/平方米。

　　記者致電緊隨萬(wàn)科降價(jià)步伐的景湖灣畔，銷售人員稱，在一定期限內(nèi)，無(wú)論戶型朝向等不同因素，均可享受七折的價(jià)格優(yōu)惠。

　　東莞豐泰城銷售人員則告訴記者，豐泰城在東莞雖然不是第一個(gè)折扣樓盤，但卻是降幅最大的樓盤。“就算萬(wàn)科不降，我們也要降。這是大勢(shì)決定的。”據(jù)了解，去年該盤開盤價(jià)8000元/平方米，均價(jià)7000元/平方米，現(xiàn)在則起價(jià)4300元/平方米，團(tuán)購(gòu)者、二次購(gòu)房者更有其他優(yōu)惠。

　　“目前房?jī)r(jià)的下跌，是對(duì)去年廣州平均房?jī)r(jià)大幅上漲36.2%后的一種理性回歸。36.2%的平均漲幅意味著有的區(qū)域或樓盤價(jià)格甚至可能有50%至80%的上漲幅度，這是一種非理性的上漲。”黃韜認(rèn)為。

　　據(jù)《2008廣東房地產(chǎn)藍(lán)皮書》介紹，去年1至11月，廣州、東莞商品住宅同比升幅接近35%，價(jià)格呈創(chuàng)記錄式地上漲，去年前三季度更被稱為20年來(lái)廣東樓市難得一見的“黃金時(shí)期”。

　　探源 開發(fā)商維系資金鏈

　　“很多開發(fā)商把責(zé)任推到政府身上，其實(shí)是市場(chǎng)承受不了，有效購(gòu)買力嚴(yán)重不足。”房地產(chǎn)專家韓世同有自己的一番見解，“如果不啟動(dòng)投資性需求，市場(chǎng)很難短時(shí)間內(nèi)回暖。以前是投資推動(dòng)，但目前在高位購(gòu)房的投資者已經(jīng)被套了，廣州不像北京、上海，樓市缺乏大量國(guó)際資本的支撐。”

　　而開發(fā)商對(duì)房?jī)r(jià)下跌則另有分析：“同一樓盤各單位本身就有價(jià)差，以我們自己的某個(gè)樓盤為例，園景比較好的均價(jià)7000元/平方米，但是靠路邊的最低4000元/平方米，整個(gè)樓盤均價(jià)6000多元/平方米。如果我把所有的單位都做成6000多元/平方米，再把路邊的這些單位拿出一些來(lái)做特價(jià)房，打七折也是4000多元，你能說(shuō)我真的降價(jià)30%？但我也不否認(rèn)部分樓盤讓利可能確實(shí)很大。”

　　“折扣等降價(jià)措施實(shí)際上更多是市場(chǎng)處在低位期時(shí)吸引人氣的一種營(yíng)銷策略。”粵宏遠(yuǎn)總經(jīng)理鐘振強(qiáng)的看法與之頗為相似。

　　“但也不排除開發(fā)商有套現(xiàn)的壓力，因?yàn)榻衲晏幱阢y根緊縮的狀態(tài)，如何保持資金鏈的延續(xù)，是很多開發(fā)商面臨的共同問(wèn)題。”鐘振強(qiáng)進(jìn)一步分析認(rèn)為。

　　在近日保利地產(chǎn)及香江控股的年度股東大會(huì)上，如何確保資金流的延續(xù)性，成為了管理層報(bào)告的重點(diǎn)，也是投資者關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　香江控股董事長(zhǎng)翟美卿明確提出，公司將在今年加快樓盤的銷售速度，以更快回籠資金。年報(bào)顯示，香江控股的資產(chǎn)負(fù)債率已接近70%，資金成為公司進(jìn)一步擴(kuò)張的最大絆腳石。近期頻推優(yōu)惠營(yíng)銷策略的富力地產(chǎn)，資產(chǎn)負(fù)債率則高達(dá)140%。

　　對(duì)于一些融資渠道單一的中小開發(fā)商而言，對(duì)回籠資金尤為倚重。“目前中小開發(fā)商資金中25%左右為自有資金，25%左右為銀行貸款，銷售回籠資金占了近50%，而以前三者的比例基本為各占三分之一。”韓世同介紹說(shuō)。

　　“現(xiàn)在已有一些中小型房企，因?yàn)橘Y金不足，有出讓項(xiàng)目或者找合作方共同開發(fā)項(xiàng)目的情況。”黃韜告訴記者，“萬(wàn)科在這個(gè)時(shí)候大打折扣牌，積極回籠資金，便可在合適的時(shí)候收購(gòu)一些較小的公司。”

　　北京 房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)明顯下降

　　雖然打折聲四起，北京市房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)松動(dòng)跡象，但上海證券報(bào)記者在調(diào)查后卻發(fā)現(xiàn)，北京房?jī)r(jià)并沒有出現(xiàn)明顯下降。

　　看相 打折的不少，降幅卻不大

　　“現(xiàn)在均價(jià)14000元/平方米，其中二居(90平方米左右)南北通透戶型，5層的價(jià)格在13100至13300元/平方米，14層的在14200元/平方米。”北京萬(wàn)科中糧·假日風(fēng)景的售樓小姐說(shuō)。

　　她告訴以客戶身份問(wèn)詢的記者，目前該樓盤折扣已經(jīng)恢復(fù)為住宅統(tǒng)一折扣，即一次性付款9.5折，按揭貸款9.8折。記者注意到，根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)3月18日的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，萬(wàn)科假日風(fēng)景項(xiàng)目已經(jīng)簽約52套，成交均價(jià)為13075元/平方米。

　　值得注意的是，3月1日，該項(xiàng)目開盤銷售時(shí)，均價(jià)為13800元/平方米，開盤當(dāng)日購(gòu)買可以享受一次性付款9.3折的優(yōu)惠，按揭貸款則為9.6折。

　　同樣以客戶身份，記者從位于北京西南三環(huán)的萬(wàn)年花城售樓處獲悉，其在售現(xiàn)房均價(jià)16000元/平方米，一次性付款9.8折，按揭貸款9.5折。據(jù)了解，3月20日后，萬(wàn)年花城項(xiàng)目將推出新房源，價(jià)格每平方米還將微漲約七八百元。

　　而記者了解到，去年10月左右，萬(wàn)年花城樓盤項(xiàng)目均價(jià)還在12000元/平方米。今年以來(lái)，則一直保持在16000元/平方米的水平，其價(jià)格沒有明顯下降。

　　正是由于上述原因，北京購(gòu)房者普遍感覺房?jī)r(jià)沒有下降。本周國(guó)家發(fā)改委和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，北京新建住房銷售價(jià)格2月仍以16.5%的漲幅處于70個(gè)大中城市中的第五位，且這一漲幅超過(guò)了70個(gè)大中城市11.8%的平均漲幅。

　　對(duì)此，萬(wàn)年投資集團(tuán)萬(wàn)年長(zhǎng)興置業(yè)總經(jīng)理黃璽慶也向記者表示，北京房?jī)r(jià)并沒有下降。“打折僅僅是一種營(yíng)銷手段，并不意味著價(jià)格松動(dòng)。考慮到北京住房的剛性需求，北京房?jī)r(jià)下降不太可能。”

　　然而，可以肯定的是，京城樓市打折聲四起卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。對(duì)此，鏈家地產(chǎn)一份有關(guān)北京打折樓盤的調(diào)查報(bào)告也指出，目前北京市場(chǎng)打折項(xiàng)目占到調(diào)查項(xiàng)目的79.5%，具有一定的普遍性。有一成左右的項(xiàng)目打折幅度在95折及以下，屬于大幅讓利行為。

　　探源 開發(fā)商都還想看一看

　　“實(shí)際上，最可怕的事是住房交易量持續(xù)走低。”一位業(yè)內(nèi)人士表示。記者也注意到，按照北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的記錄統(tǒng)計(jì)，今年2月的網(wǎng)上認(rèn)購(gòu)數(shù)和網(wǎng)上簽約數(shù)分別為3628套和2823套，而去年同期的這兩個(gè)數(shù)值分別是4295套和6604套，同比分別下降了15.5%和57%。另從每日簽約數(shù)估算，目前成交量也較去年下降了約50%左右。

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士分析指出，連續(xù)六次加息，加之對(duì)第二套房的限制，以及經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、廉租房等保障性住房政策的不斷出臺(tái)，在一定程度上改變了人們對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期。

　　“特別是今明兩年一大批保障性住宅投入市場(chǎng)后，會(huì)明顯緩解實(shí)際剛性需求的壓力。”中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟說(shuō)。

　　3月初，北京市建委主任隋振江向媒體透露，今年北京保障性住房的供應(yīng)面積已經(jīng)確定為800萬(wàn)平米，相比去年530萬(wàn)平米的供應(yīng)量，大幅增加了51%。

　　這正是本次市場(chǎng)觀望與以往的不同之處，也正是由于上述原因，房地產(chǎn)專家普遍認(rèn)為，目前北京樓市進(jìn)入了購(gòu)房者和開發(fā)商集體觀望期。雖然隨著3月傳統(tǒng)銷售回暖季節(jié)的到來(lái)，部分開發(fā)商開始以打折的方式促銷，期望增加銷售量，但回暖跡象并不明顯。

　　上海 只被萬(wàn)科特賣“閃了下腰”

　　與北京的情況相似，上海樓市也只是被“拐點(diǎn)”論閃了下腰。雖然市場(chǎng)內(nèi)的一系列現(xiàn)象以及數(shù)據(jù)表明上海的房?jī)r(jià)有下行趨勢(shì)，但購(gòu)房者甚至業(yè)內(nèi)人士并沒有感覺到。

　　看相 大都擺出不降價(jià)姿態(tài)

　　作為當(dāng)年樓市重要的“風(fēng)向標(biāo)”之一，本周一剛結(jié)束的“上海之春”房產(chǎn)展示交易會(huì)恐怕讓開發(fā)商和購(gòu)房者都感到失望。

　　對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，房展會(huì)顯示出樓市的“虛假繁榮”之相，人流量比去年那屆下降了5%，成交及意向金更下降了30%；對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，多數(shù)人只是來(lái)“打樣”的。

　　攜樓盤前來(lái)參展的開發(fā)商也是態(tài)度各異。如以大華為代表的開發(fā)商旗下樓盤價(jià)格堅(jiān)持去年水平，無(wú)論是位于浦東、均價(jià)18000元/平方米的“錦繡華城”，還是位于浦西、均價(jià)17000元/平方米的“御品水岸”，都擺出一副不降價(jià)的姿態(tài)；上月曾95折特賣的萬(wàn)科新里程也“重回”17000至18000元/平方米的均價(jià)高位，銷售人員甚至稱本周六將開盤的萬(wàn)科金色雅筑還會(huì)比同地段的萬(wàn)科新里程賣得貴。

　　一小部分開發(fā)商則開始采用送裝修、贈(zèng)家具、免2%契稅等方式進(jìn)行暗降；還有一些樓盤定在4、5月份開盤，銷售人員對(duì)外表示房?jī)r(jià)尚未確定，但先期登記屆時(shí)可享受98折優(yōu)惠。

　　“前一階段萬(wàn)科打折銷售，客觀上反映了開發(fā)商配合政府宏觀調(diào)控，是超前主動(dòng)規(guī)避市場(chǎng)可能潛伏的風(fēng)險(xiǎn)，并快速回收資金避免被動(dòng)的考慮。當(dāng)然，這會(huì)對(duì)其他開發(fā)商產(chǎn)生不小的心理影響和示范效應(yīng)，但目前來(lái)看，上海樓市還未迎來(lái)促銷高潮。”分析人士指出。

　　為了自身利益這一共同的目標(biāo)，開發(fā)商陣營(yíng)發(fā)生著變化，但他們卻難以改變購(gòu)房者的預(yù)期。

　　“我覺得供需關(guān)系是決定房?jī)r(jià)的一方面，但現(xiàn)在還有一方面就是大家的預(yù)期。今年許多大城市的樓市進(jìn)入了觀望，但像去年那樣在觀望后一下子爆發(fā)的情況不會(huì)重新出現(xiàn)。”中國(guó)指數(shù)研究院華東分院副院長(zhǎng)陳晟表示。

　　數(shù)據(jù)也能說(shuō)明一些問(wèn)題。如在剛剛過(guò)去的3月上半月，佑威房地產(chǎn)研究中心發(fā)布的報(bào)告顯示，上海一手商品住宅(剔除動(dòng)遷配套房)的成交量為36.92萬(wàn)平方米，雖然環(huán)比增長(zhǎng)了33%，但是相比去年同期仍下降了39.7%；此外，去年同期的成交量環(huán)比增長(zhǎng)率高達(dá)121%，是3月上半月漲幅的近4倍。

　　而在連續(xù)上漲一年之后，上海新建商品住房?jī)r(jià)格在今年2月首次出現(xiàn)環(huán)比下跌。國(guó)家發(fā)改委和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的報(bào)告顯示，2月上海房屋銷售價(jià)格增長(zhǎng)停滯，房?jī)r(jià)與1月持平。其中，新房?jī)r(jià)格還出現(xiàn)了0.1%的環(huán)比下跌。

　　“房?jī)r(jià)‘拐點(diǎn)’論的紛爭(zhēng)多少反映了群眾對(duì)緩解住房難的企盼，而當(dāng)前的上海住房市場(chǎng)就處在新一輪調(diào)整期的前夜。”中房上海指數(shù)辦公室的分析師指出，雖然上海住房?jī)r(jià)格總體沒有出現(xiàn)調(diào)頭，但成交量收縮，價(jià)格漲幅平緩，許多開發(fā)商延緩新盤上市并扛住房?jī)r(jià)，購(gòu)房者則持幣觀望耐心等待，市場(chǎng)博弈正在進(jìn)一步演進(jìn)。

　　探源 期待購(gòu)買力恢復(fù)性上漲

　　面對(duì)上海樓市的“搖曳”姿態(tài)，開發(fā)商選擇了“慎行”，業(yè)內(nèi)人士則選擇了“謹(jǐn)言”。

　　“其實(shí)道理很簡(jiǎn)單，一些前期漲價(jià)太多和地段較偏的樓盤，開發(fā)商在價(jià)格上往往比較容易松口，而市區(qū)的品質(zhì)較高的樓盤，開發(fā)商肯定不太會(huì)選擇降價(jià)。”佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄如此看待開發(fā)商之間的態(tài)度分化問(wèn)題。

　　至于房?jī)r(jià)走勢(shì)，資深評(píng)論人士蔡為民則認(rèn)為，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的利好因素正在不斷減少，政策調(diào)控加緊、房貸大幅度萎縮、產(chǎn)品價(jià)格上漲而購(gòu)買能力下降等等，讓大家再去期待房?jī)r(jià)有一個(gè)大幅度的飆升是不可能的。

　　中國(guó)指數(shù)研究院華東分院副院長(zhǎng)陳晟也認(rèn)為，政策已經(jīng)開始深層次地影響房地產(chǎn)業(yè)，隨著中小戶型樓盤及保障類樓盤的開發(fā)及供應(yīng)逐步放大，未來(lái)“技術(shù)層面”導(dǎo)致的短期供需不平衡的情況不會(huì)出現(xiàn)。“由此我堅(jiān)信房地產(chǎn)價(jià)格的漲幅一定會(huì)趨緩。”

　　不過(guò)，薛建雄卻認(rèn)為，在國(guó)家經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、人民幣升值也較快的背景下，上海以市區(qū)為主的房?jī)r(jià)不漲才是沒道理的。而之所以現(xiàn)在樓市過(guò)冷，一個(gè)原因是前期漲得太快，需要一個(gè)緩沖再接受的過(guò)程；另一個(gè)原因就是購(gòu)買力被過(guò)度抑制，其中購(gòu)買市區(qū)住房的有錢人主要是受房貸新政影響，中低收入者則是基于政府正推行各種保障類住房而不急于購(gòu)房。“但是，在去年購(gòu)買力過(guò)度釋放的情況下，再抑制購(gòu)買力，一旦搞得不好，如銀根松動(dòng)或者出現(xiàn)其他的融資渠道，也很有可能重新出現(xiàn)一輪像前年至去年那樣‘先抑后揚(yáng)’的報(bào)復(fù)性上漲。”(李和裕 于祥明 周鵬峰)