今年第一季度，上海高端住宅租賃市場較上季度小幅回暖，其中高檔公寓及服務式公寓的租金和入住率出現不同程度上揚，別墅市場則出現租金下滑跡象。據悉，盧灣區翠湖天地御苑的租金報價已達到36000-68000元/套/月。值得注意的是，由于人民幣的升值預期還在繼續，從本季度開始，眾多的高檔物業報價單位已改為人民幣，以規避匯率風險所帶來的損失。

　　高端住宅投資風險加劇

　　戴德梁行(上海)研究部分析，第一季度高端住宅銷售市場交易量相比上季度有較大程度下滑，交易均價有小幅上揚，市場的供需目前處于相對平穩的狀態。時隔7個月，央行于3月18日再次調高利率水平，使得5年期的貸款年利率達到7.11%。另外，今年財政預算報告提出要“研究開征物業稅的實施方案”。利率的提高以及物業稅的提出，這些都將加大高端住宅投資的成本和風險，預示著今年的宏觀調控將繼續對住宅尤其是高端住宅市場的走勢產生影響。

　　服務式公寓租金小幅攀升

　　本季度高檔租賃物業新增供應少，高檔公寓在本季度無新增供應，服務公寓和別墅市場各有1個新增供應。本季度服務式公寓市場入住率明顯升高，特別是黃埔區及浦東區的優質物業，平均上升7-9個百分點。在春節過后，隨著商務活動逐漸頻繁，短租客戶隨之增多，從而帶動入住率以及租金的攀升，目前市場租金達到199.3元人民幣/平方米/月。

　　近幾個季度的高檔公寓租金水平比較穩定，基本維持在103-104元人民幣/平方米/月，目前市場供應比較充足。另外，從需求方面來看，租戶都為中長期的自住性需求，比較穩定，這些都保證了近期的市場維持在一個比較平穩運行的水平。

　　別墅市場租金持續下滑

　　本季度別墅市場入住率與上季度環比下降1.6個百分點，為89.2%。市場租金繼續下滑，比上季度下降了2.3%，達到158.7元人民幣/平方米/月。浦東、長寧作為上海地區別墅市場的風向標，租金和入住率均有小幅的下滑，帶動整個市場在本季度向下波動。其中偏遠地區的市場波動幅度更大，部分區域如松江的入住率下降最高幅度達到8個百分點。這主要是因為郊區的別墅因為周邊的配套設施缺乏，難以與浦東、長寧等中心城區媲美，因此受到整體市場波動的影響較大。

　　據預計，目前的高端住宅租賃市場總體處于比較穩定的態勢，由于本年度將有相當數量的優質服務式公寓供應上市，屆時將對市場產生一定的影響，租金將會有少許下調。(唐佳)