稍微留意一下最近廣州的房地產報道，就會發現有關樓價的討論，無一例外的成了樓市頭條。雖然價格永遠是市場的焦點，但現在發展商對價格的“微妙”心態相信是近兩年前所未有的。　　

　　記得曾經在業內傳流過這樣一個笑話，海珠區某大盤的職業經理人，面對老板頻頻調高的樓價，連自己一時都不能夠接受，只能不斷的對自己說：“我們的樓盤一定能賣這個價，我們的樓盤就值這個價！”市場檢驗的結果，無疑表明老板對市場的判斷是正確的，這個樓盤不但很好的賣出了老板預期的價格，而且在短短的一年時間內，價格翻了一番。同樣的情況也發生在某南線江景樓盤，去年該盤的操盤手經常對記者抱怨，由于出貨太快，老板經常嫌他們定價太低，要求調整。

　　但是，進入今年十月以來，風向突然變了，依然是價格，但是如何定價卻更讓那些發展商頭痛了。

　　自十月廣州樓市成交淡靜以來，進入11月的年底樓市已經不復去年的興旺。按照以往的銷售規律，每年的第四季度都是樓市的黃金銷售期，由于資金充足，買家喜歡在年底買樓，趕在過年前住新房。一般開發商也都加大貨量供應沖年底業績。但是，這一價升量增的局面顯然在今年不復存在。在房貸新政的連鎖作用下，廣州樓價開始搖擺不定，或降或升，買家與發展商開始了新一輪的博弈。如何在價格拉升與成交量間積極尋找平衡，成了發展商思量的要點。而在買家的觀望中，如何讓自己的定價皆大歡喜，則開始考量發展商對市場和買家的把握。

　　記者觀察近日來的樓市銷售動態發現，面對“拐點”若隱若現的市場風向，各自企業的財力判斷和市場預期不同，發展商也開始調整銷售計劃，擺出了不同的應對策略。表現在新貨推出的定價上，則主要有幾種“表情”：除了直接的打折風重現江湖外，也有發展商鎮定表示，將按照既定的計劃定價售樓，更有大開發商卻開始靜觀市場，“收起”大批新貨單位避風頭，待產品打造更精致后再在明年推盤。

　　對此情況，業內專家表示，目前廣州樓市已進入高位盤整期，前期樓價大幅提升之后，銷售速度明顯減緩，強行拉升可能造成空漲，市場需要時間消化前期房價漲幅維持比較穩定的成交量。而在這一次的市場調整平臺中如何定價，既能夠穩定市場，又有效占領市場，則是考驗發展商操盤把控的能力的時候了。只有合理的價格，才能讓企業在競爭中立于不敗之地，在這一輪淡市中脫穎而出；同時也能促進房地產市場的長遠健康穩定發展。

　　樓盤定價四種心態

　　1　按原計劃　　

　　在降價暗潮涌動的市場中，也有發展商“巋然不動”。東部這個月即將開售的某樓盤就表示，不會隨波逐流，樓盤的開售價格將按集團原本的計劃推進。該盤的總經理對記者表示，打造該盤的時候投入的成本就不低，不可能去降價銷售，而原本集團的定價也不是“隨風漲”，所以不會出現所謂的大打折扣的狀況。

　　雖然目前大部分新盤未正式公開售價，但從國慶黃金周后準備推貨的樓盤售樓部銷售人員口風可以得知，上一輪一個樓盤比一個樓盤開價高的情況已經有所回緩，大多樓盤的初步報價都與同區域其他在售樓盤持平。　　

　　2　明折

　　上周末，記者收到了某樓盤的銷售短信，其中的15套特惠單位，優惠多多，包括“贈送70年物業管理費以及購房契稅。

　　在明折的風潮中，不僅有送豪華裝修的，還有送首期一成的，最高的折扣優惠達40萬元，降價幅度讓不少業內人士震驚。老城樓盤也加入了降價隊伍，荔灣區某樓盤打出9.8折優惠，最高可達6萬現金大禮包，舊業主介紹的還能折上折。廣州某地產集團旗下的天河樓盤有關人士表示，前5名買家送一成首付，再送10年利息增值額，優惠總額達到32萬元／套，其白云項目也表示前10名買家將獲贈一成首期。還有，

　　廣州一地產大集團從11月1日開始，舉行“現樓購房節”，最高讓利13萬元／套，如此算下來，該樓盤每平方米優惠了近900元／平方米，目前均價已回落到1.4萬元／平方米。　　

　　3　暗降

　　也有不少開發商對額外列明的折扣表現得相當謹慎，生怕對后市影響太大，于是打出了“暗降”的定價牌。

　　在宣傳廣告中，除了有極個別的樓盤愿意在廣告中打出“周六日有額外的折扣”之外，大多數樓盤都依然不會列出額外的折扣。只有部分樓盤開始在廣告中細數單元面積的總價，或者是優惠價，這雖然一時讓人難以將現價與此前的售價相比，但有細心的買家卻發現，住宅售價開始“暗降”已經成為事實。

　　選擇暗降方式的樓盤，大體包括送裝修、額外折扣、送車位、送物業管理費等。開發商對送裝修、管理費、車位等等并不諱言，像海珠區一樓盤就明確表示買三房單位送價值17.8萬元的車位。發展商喜歡強調，現在只是現樓尾貨促銷，新貨不降價；特價單位往往是低樓層單位，提高價格再打折等等。系列做法反映出開發商的微妙心理，既希望通過打折加快銷售速度，又不希望給買家樓價下降的感覺。　　

　　4　延遲開售

　　開發商的另一應變市場觀望的措施是“延遲開售”。

　　最近，番禺某樓盤全新組團原定11月左右開盤，樣板房已做好，廣告宣傳也鋪開了，但近日突然決定推遲開盤計劃，擬在明年春節前后才開售。據了解，該開發商原來預計年底樓市旺銷，趁樓價高趕在年底推盤，但現在看到年底樓市銷售由旺轉淡，而預售證尚未取得，于是不再趕在年底賣樓，而是希望把產品做得更精細再賣樓，如把產品包裝得更好一些，做好現場園林環境，給買家看到的東西多一些。

　　而在廣州東部的某大型樓盤，記者也發現，原本準備推出的90平方米以下的小單位洋房，現在暫時不對外發售。對此，有業內人士就表示，選擇這種做法的只有資金充足而且已經完成今年的銷售業績的開發商才有可能做到。畢竟，“不賣”要比“賣不動”更有主動權。(記者 關麗)