年關將至，11月26日，央行第九次上調存款準備金率，為20年最高點。大閘高掛之下，對于房地產貸款的次級閘門在年末之際更為搶眼，“抵押物價值一般是貸款金額的2倍。以前都可以打個七折，今年下半年就變得非常嚴格了。”第一太平戴維斯估值專業人員在接受采訪時表示。

　　申請貸款難，為年末略顯暗淡的房地產市場又添了一股涼意。

　　大勢所趨

　　緊縮信貸，幾乎成了銀行每年年終必演的一幕。今年也沒有例外。

　　中國銀監會不久前公開表示，要求銀行控制貸款的速度和規模。實際上，由于前三季度放款往往接近或超過規定的增幅，年末緊縮信貸已經成為銀行的慣例。中國銀監會主席劉明康7月份曾公開表示，商業銀行今年新增貸款比例應控制在15%；而根據央行公布的數據，今年1至10月，人民幣貸款增加3.5萬億元，而去年全年新增貸款為3.18萬億元，15%的增幅指標已基本用完。

　　受信貸緊縮影響者，房地產行業首當其沖。

　　一家地產企業的財務經理向記者表示，下半年，該公司向農業銀行申請的一筆款貸一直都沒有批下來。她表示，原因可能在于今年各銀行向房地產貸款的額度已經用完，而且現在銀行對貸款項目的審批要求也日益苛刻。有業內人士還表示，年底以來，對于新項目和新客戶，即使銀行還有貸款額度，也不會發放貸款。

　　不僅如此，這一影響也波及到個人購房者。上個月買房的劉小亞(化名)，由于存在信用卡消費滯納記錄，建設銀行拒絕了她的貸款申請。“只是因為有幾百塊錢的延遲還款記錄。”她說，申請房貸比她想的要難。而根據當初銀行工作人員的說法，這種情況一般是能夠申請到貸款的。后來，她不敢繼續向大銀行申請，換了一家規模較小的銀行才申請成功。

　　實際上，不僅是因為年終的緣故，緊縮信貸的信號早已顯現出來。

　　11月26日，央行今年內第九次上調人民幣存款準備金率，達到13.5%，為20年來的最高點。年內累計上調4.5個百分點，共凍結資金約16600億元。

　　為抑制經濟過熱，緊縮信貸已成為來年的趨勢。與此同時，在房地產市場的貸款審批方面，銀行也變得更加謹慎了。

　　分化與期待

　　“現在銀行對貸款人的資質審查變得比以前嚴格了。”我愛我家副總經理胡景暉表示，現在銀行審批個人房貸，不僅要收入證明，有的還需要稅務局的稅票證明，甚至還有去實地家訪的情況。對房地產企業而言更是如此。

　　“銀行放貸，一是看品牌，一是看抵押物。”第一太平戴維斯估值及專業顧問部聯席董事胡建明表示，聲譽比較好的大公司更容易獲得貸款；另外，銀行對所發放貸款抵押物的價值的要求更加嚴格，以前都可以打個七折，而現在則不行了。

　　此外，項目自有資金的比例也成為銀行考察的因素。“例如，一般住宅項目自有資金比例是25%，商業項目是35%。銀行可能根據具體情況分別提高10%的比例。”胡建明說。

　　而這種方式正在加速房地產行業的分化。“在這種情勢下，銀行會更傾向于選擇優質的房地產公司。其實大的上市公司不愁貸不到款，中小開發商會受到的影響較大。”中原證券分析師魏博說。

　　在受到銀行青睞的同時，上市公司和大型的本土公司同時還擁有更為豐富的融資渠道。通過上市、增發等方式，至今年8月底，地產上市公司的融資金額已超過千億。“外資機構和資金也更愿意和這兩類公司合作。”胡建明表示，受到影響最大的是中小型的本地企業，而這一部分企業所占據的市場份額并不大。

　　“今年末與去年末比起來，最大的不同是人們對調控的預期加大。”魏博表示。實際上，雖然房價繼續上漲，但是今年以來房屋銷售量正在以不小的程度下降。根據統計局的數據，今年1至10月，商品現房和期房的住宅銷售面積分別較去年同期下降近30%和10%。而根據一位銷售人員的介紹，目前，北京中高檔樓盤的購買人群至少下降了一半以上。伴隨著第二套房首付提升的信貸緊縮政策，以及不斷增長的房價，不少人已經被動或主動的退出了購買市場。

　　伴隨著年底更為明顯的信貸緊縮，購房者對于開發商由于資金鏈緊張而低價變現的預期似乎很難成為可能。“這對上市公司的盈利并沒有影響。”魏博表示。

　　而胡建明認為，會受到影響的中小企業市場份額有限，并不能主導市場行情。“除了供需因素外，龍頭企業對房價起著主導作用。”他說，中小企業的定價往往是以大企業為參照的，如果龍頭企業賣的高，小企業一般不會下調價格。

　　實際上，如果尋求不到新的融資途徑，諸多支撐不下去的中小企業所能選擇的只能是退出競爭。“如果資金出現問題，會有更多的小企業將項目出售給大公司。”魏博說。(胡芳潔)