年關(guān)將至，11月26日，央行第九次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，為20年最高點(diǎn)。大閘高掛之下，對于房地產(chǎn)貸款的次級閘門在年末之際更為搶眼，“抵押物價(jià)值一般是貸款金額的2倍。以前都可以打個(gè)七折，今年下半年就變得非常嚴(yán)格了。”第一太平戴維斯估值專業(yè)人員在接受采訪時(shí)表示。

　　申請貸款難，為年末略顯暗淡的房地產(chǎn)市場又添了一股涼意。

　　大勢所趨

　　緊縮信貸，幾乎成了銀行每年年終必演的一幕。今年也沒有例外。

　　中國銀監(jiān)會不久前公開表示，要求銀行控制貸款的速度和規(guī)模。實(shí)際上，由于前三季度放款往往接近或超過規(guī)定的增幅，年末緊縮信貸已經(jīng)成為銀行的慣例。中國銀監(jiān)會主席劉明康7月份曾公開表示，商業(yè)銀行今年新增貸款比例應(yīng)控制在15%；而根據(jù)央行公布的數(shù)據(jù)，今年1至10月，人民幣貸款增加3.5萬億元，而去年全年新增貸款為3.18萬億元，15%的增幅指標(biāo)已基本用完。

　　受信貸緊縮影響者，房地產(chǎn)行業(yè)首當(dāng)其沖。

　　一家地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)經(jīng)理向記者表示，下半年，該公司向農(nóng)業(yè)銀行申請的一筆款貸一直都沒有批下來。她表示，原因可能在于今年各銀行向房地產(chǎn)貸款的額度已經(jīng)用完，而且現(xiàn)在銀行對貸款項(xiàng)目的審批要求也日益苛刻。有業(yè)內(nèi)人士還表示，年底以來，對于新項(xiàng)目和新客戶，即使銀行還有貸款額度，也不會發(fā)放貸款。

　　不僅如此，這一影響也波及到個(gè)人購房者。上個(gè)月買房的劉小亞(化名)，由于存在信用卡消費(fèi)滯納記錄，建設(shè)銀行拒絕了她的貸款申請。“只是因?yàn)橛袔装賶K錢的延遲還款記錄。”她說，申請房貸比她想的要難。而根據(jù)當(dāng)初銀行工作人員的說法，這種情況一般是能夠申請到貸款的。后來，她不敢繼續(xù)向大銀行申請，換了一家規(guī)模較小的銀行才申請成功。

　　實(shí)際上，不僅是因?yàn)槟杲K的緣故，緊縮信貸的信號早已顯現(xiàn)出來。

　　11月26日，央行今年內(nèi)第九次上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率，達(dá)到13.5%，為20年來的最高點(diǎn)。年內(nèi)累計(jì)上調(diào)4.5個(gè)百分點(diǎn)，共凍結(jié)資金約16600億元。

　　為抑制經(jīng)濟(jì)過熱，緊縮信貸已成為來年的趨勢。與此同時(shí)，在房地產(chǎn)市場的貸款審批方面，銀行也變得更加謹(jǐn)慎了。

　　分化與期待

　　“現(xiàn)在銀行對貸款人的資質(zhì)審查變得比以前嚴(yán)格了。”我愛我家副總經(jīng)理胡景暉表示，現(xiàn)在銀行審批個(gè)人房貸，不僅要收入證明，有的還需要稅務(wù)局的稅票證明，甚至還有去實(shí)地家訪的情況。對房地產(chǎn)企業(yè)而言更是如此。

　　“銀行放貸，一是看品牌，一是看抵押物。”第一太平戴維斯估值及專業(yè)顧問部聯(lián)席董事胡建明表示，聲譽(yù)比較好的大公司更容易獲得貸款；另外，銀行對所發(fā)放貸款抵押物的價(jià)值的要求更加嚴(yán)格，以前都可以打個(gè)七折，而現(xiàn)在則不行了。

　　此外，項(xiàng)目自有資金的比例也成為銀行考察的因素。“例如，一般住宅項(xiàng)目自有資金比例是25%，商業(yè)項(xiàng)目是35%。銀行可能根據(jù)具體情況分別提高10%的比例。”胡建明說。

　　而這種方式正在加速房地產(chǎn)行業(yè)的分化。“在這種情勢下，銀行會更傾向于選擇優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)公司。其實(shí)大的上市公司不愁貸不到款，中小開發(fā)商會受到的影響較大。”中原證券分析師魏博說。

　　在受到銀行青睞的同時(shí)，上市公司和大型的本土公司同時(shí)還擁有更為豐富的融資渠道。通過上市、增發(fā)等方式，至今年8月底，地產(chǎn)上市公司的融資金額已超過千億。“外資機(jī)構(gòu)和資金也更愿意和這兩類公司合作。”胡建明表示，受到影響最大的是中小型的本地企業(yè)，而這一部分企業(yè)所占據(jù)的市場份額并不大。

　　“今年末與去年末比起來，最大的不同是人們對調(diào)控的預(yù)期加大。”魏博表示。實(shí)際上，雖然房價(jià)繼續(xù)上漲，但是今年以來房屋銷售量正在以不小的程度下降。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年1至10月，商品現(xiàn)房和期房的住宅銷售面積分別較去年同期下降近30%和10%。而根據(jù)一位銷售人員的介紹，目前，北京中高檔樓盤的購買人群至少下降了一半以上。伴隨著第二套房首付提升的信貸緊縮政策，以及不斷增長的房價(jià)，不少人已經(jīng)被動(dòng)或主動(dòng)的退出了購買市場。

　　伴隨著年底更為明顯的信貸緊縮，購房者對于開發(fā)商由于資金鏈緊張而低價(jià)變現(xiàn)的預(yù)期似乎很難成為可能。“這對上市公司的盈利并沒有影響。”魏博表示。

　　而胡建明認(rèn)為，會受到影響的中小企業(yè)市場份額有限，并不能主導(dǎo)市場行情。“除了供需因素外，龍頭企業(yè)對房價(jià)起著主導(dǎo)作用。”他說，中小企業(yè)的定價(jià)往往是以大企業(yè)為參照的，如果龍頭企業(yè)賣的高，小企業(yè)一般不會下調(diào)價(jià)格。

　　實(shí)際上，如果尋求不到新的融資途徑，諸多支撐不下去的中小企業(yè)所能選擇的只能是退出競爭。“如果資金出現(xiàn)問題，會有更多的小企業(yè)將項(xiàng)目出售給大公司。”魏博說。(胡芳潔)