5月對于京城樓市來說，注定是不平靜的一個月。據悉，建委近日將會出臺關于保障性住房的細則，已經引起了各方的關注，還有就是不斷飆升的股市，仍然上漲的房價都將成為5月樓市的熱點。在焦點房地產舉辦的“5月樓市分水嶺”論壇上，業內人士普遍認為，在歷經大的政策定型之后，目前的房地產市場，更需要執行和“微調”，在不變中求變。

　　股指狂飆藏風險

　　股市的一路上揚無疑讓一眾股民無比瘋狂。記者留意到，不論在何種場合下，關于股市的話題都不離左右。但是業內人士表示，如此的瘋狂表象下蘊藏著風險。

　　記者近日在招商銀行清華園分行現場發現，業務極其繁忙。記者與當時現場的一名工作人員聊，他表示，最近銀行業務特別多，主要是買基金的，還有開戶的。幾天工夫，就有100多個人在此開戶。當時現場還有準備開戶的，可是由于資料已經用完，無法辦理了。

　　說起來，這個分行規模并不大，這樣的數量已經相當可觀。據某位準備炒股的人士說，現在中信銀行、中信證券開戶的人更是多得不得了，要拿到一個比較靠前的號還得央求門口的小保安來幫忙。據了解，4月單月開戶量超過去年全年的開戶總數，總市值已經超過14萬億！

　　加拿大西安大略大學終身教授、北京大學中國經濟研究中心教授徐滇慶分析，廣大中小股民就是“待宰的羔羊”,社會財富并不會因為中國股市的炒作而增加，歷史已經多次證明，在沒有增加財富只是增加指數的股票市場，最后得利的總是那些資本大鱷。“股市在2007年的態勢基本上是大起大落，誰損失了、誰得利了，損失的是廣大的股民，這是毫無疑問的，這一點已經被千錘百煉證明，所以股民的頭腦一定要冷靜。”

　　“從1000點到2000點是一個漫長的過程，從2000點到3000時間短了很多，而從3000點躥上4000點就更短了。一開始是觀望，到后面完全是跟風了。”思源置地董事長李國平如此描述股市的狂熱和狂熱之下潛在的風險。徐滇慶表示，要警惕日本上世紀90年代初出現的房地產和股市的雙跌。

　　徐滇慶表示，股市所帶來的暴利幻覺不會持久。“如果股指的上漲是隨著這些企業的利潤、經濟的發展往上走的，這是正常的，但是我們這樣從1000多點一跳就到4000多點，是一個炒作的過程，而這種炒作過程最后都是以大跌告終的。”

　　樓市漲勢不樂觀

　　一季度北京高端市場表現不好，不少高檔項目出現三個月僅售出兩三套房子的慘淡成交量。李國平認為，股市應該是最大的影響，股市分流了很大一部分投資和保值的房產購買需求。但是，也有人士表示，樓市下一步的漲勢不容樂觀。

　　在日前，由新浪網與21世紀不動產聯手合作的一項調查顯示，在回答假如有20萬元將用于何種用途時，分別有17.3%和16%的人選擇買股票和基金。

　　“去年90平萬米70%的政策出臺之后，按照市場規律，大戶型的高端樓盤應該很好賣，因為稀缺嘛，以后就少了。但是結果并不是如此，毫無疑問是流入股市了。”李國平表示。

　　徐滇慶表示，現在股市異軍突起，產生了資金分流作用，所以在2007年的第一季度北京市房價上升5點多，但是北京市房地產交易額下降了42%，從這個數字就可以判斷大量的資金走到股市里去了。“股市帶來的暴利速度比房地產市場還快，給人們制造的幻覺更加猛烈，這是完全合理的。”

　　偉業控股副總經理張劍認為，“在國內現在不僅是房子和股票，所有的資產都在增值，比如藝術品投資。資產價格在全世界范圍都在上漲，比如印度現在探討的問題也是過快上漲的房價和一萬點以上的印度股市‘敏感指數’。而在中國，則是投資熱情空前高漲。”據了解，國家統計局發布的一季度經濟數據表明，1-3月城鎮固定資產投資同比增長25.3%，增幅比去年四季度平均18.5%的增速加快6.8%。房地產投資，尤其是住宅投資大幅反彈推動投資再次出現反復：一季度房地產開發投資同比增長26.9%，不僅高于同期城鎮投資1.6個百分點，而且比去年同期加快6.7%。

　　但是，同歷經漫長熊市考驗過后的股市不一樣，一直以來單邊上漲的房地產市場則缺乏抵御風險的經驗，一旦出現大跌行情，很可能出現如同上世紀90年代之后的日本那樣一蹶不振的狀況。所以股市和房市，很可能出現共同繁榮和共同衰退的情況。

　　徐滇慶認為，財富從中小股民轉移到資本大鱷手上，這些資本從幾千億變成上萬億，當股市大跌之后這些資金只能是往房地產市場移動，雖然樓市目前還有上漲的空間，但是樓市下一步的漲勢不容樂觀。

　　政策處于落實期

　　每年的5月對于房地產來說，都是調控敏感時期，2005年的“國八條”，去年的“國六條”都是這個期間出現的。那么今年會怎樣呢？李國平認為，今年不會有大的政策出臺。“這兩年大家都等著另外一只靴子掉下來，今年我認為不會有另外一只靴子，頂多再掉下來一只襪子。”

　　著名學者趙曉稱，從4月份國家相關的宏觀經濟數據可以看到，房地產投資仍然偏高，而市場結構亦存在諸多問題，這都會引發政府出臺相關的政策來糾正偏差，出臺新的調控政策的可能性非常大。有聲音認為，如果有新的政策，有可能會集中在上調利率和加快物業稅試點兩方面。張劍則認為今年不會有類似2004年、2005年那種趨勢性的政策出臺，只會在完善落實舊有政策方面下工夫。

　　“規劃方面的是90平方米占70%；金融方面是加息和未封頂樓盤不得發放按揭以及首付的提高；物業稅其實在幾大城市空轉了幾年了，積累了大量的經驗，不排除今年實施的可能性；兩限房背后的住房保障建設，目前還有很多細節需要落實。”　張劍說。　

　　徐滇慶則更關注政策的執行。“房價高漲不過是肌膚之瘡，金融危機才是大事。”他說。地方利益的驅動使得現有政策得不到執行。比如開發商自有資金必須占到35%的規定，到現在也沒有執行，所有的金融風險都轉嫁給銀行，一旦金融危機出現，后果不堪設想。

　　日前，國家發改委也印證了專家的意見。再次要求各地方、部門要認真抓好國辦37號文的落實工作，確保房地產宏觀調控目標的實現。這也是國家八部委進行全國房地產市場宏觀調控效果大檢查剛剛啟動后，中央相關部門首次對今年樓市調控效果做出綜合表態。

　　土地供應會趨嚴

　　那么，5月份在土地供應方面會有哪些新的變化呢？

　　“在土地的供應方式上，可能只會嚴格而不會放松！”中國人民大學公共管理學院副院長、土地專家嚴金明教授說。據他透露，這是一些包括政府高官和學術界人士的研討當中所得到的信息：GDP原來設想是8%的增速，但第一季度的數據是11%，偏熱。因此土地供應作為抑制投資的關鍵閘門不會放松。就是說，圍繞土地展開的房地產方方面面，特別在18億耕地紅線的背景下，只會繼續緊縮，而不像學術界和房地產界提出的那樣放松。 　　

　　嚴金明的觀點也從側面回答了關于“地荒導致房荒”的問題。房價過高是因為土地供應不足造成的，但是在中國目前人多地少的國情下，只會持續保護耕地以滿足可持續發展的要求。

　　但是，對于“地荒導致房荒”的觀點，徐滇慶卻持反對意見，他認為投機性的需求過剩的情況下，土地供應的增加只會助長房價的飆升，因為投機總是“買漲不買跌”。因此他非常贊成“90平方米/70%”的政策，因為這是把需求導向自住的政策。 　　

　　李國平認為，調控除了要針對市場，還要調控地方政府。土地實行招拍掛的2004、2005年，那時候土地公開出讓都是采用掛牌的方式，出價最高者拿地。那時候，開發商一舉牌，30分鐘之內5億的地就變成了10億，開發商的成本翻倍上升，拿到地后只能做高端產品。“面粉漲價了，當蛋糕比面包貴的時候我只能做蛋糕！”調控地方政府，讓地價先降下來，并且從供應結構上給“90平方米/70%”的房子以優惠，就不會出現水漲船高的狀況。

　　不過包括張劍在內的市場人士也認為，中小戶型的房子目前還不能成為市場主流。“據我們了解，目前為止整個北京市平均成交的一手住宅戶均面積是112平方米。”張劍說，“90平方米/70%”這個政策其實是規劃方面的調控政策，但對于市場來講，需要1年多到2年的時間。因此這個去年下半年才開始實施的政策，效果要到2007年下半年到2008年會才會出現。（趙麗萍）