這是一個最好的年代，也是一個最壞的年代。

　　當越來越多的自住型買家購房壓力日漸顯現，當越來越多的年輕夫婦淪為“房奴”，我們卻同時發現，又有不少的投資者開始在上海樓市之中不斷獲利，又有不少的“樓市新貴”正在誕生。

　　樓市傳統旺季“金九”的到來，使上海各區域一、二手住宅市場的“金九”效應再次顯現。而從一些市場數據反饋得知，8、9月以來，購買能力頗為強悍的中長線投資客入市數量也是急劇增加。

　　來自美聯物業、中原地產以及信義房產的市場研究報告都不約而同地分析指出，“金九銀十”檔期當前，不少投資客積極籌備入市“搶”樓，粗略統計，目前樓市之中投資客的比例已經從年初的5%左右，翻番至10%左右，甚至可能更高。

　　從5%到10%

　　中原地產在較早些時候就有統計披露：6月底、7月初非自住型投資購房者比例有所抬頭，投資客較6月上升了15%左右。中原地產認為，上海樓市的強勁走勢是吸引投資客的最主要原因，而除了純粹的投資客外，隨著一、二手房價近幾月來的不斷上調，一些改善型普通自住購房者的購房心理也起了明顯變化，他們大多會保有手上的一處原有物業用以長線投資，并會再貸款購買一套用以自住。

　　而近期美聯物業市場研究部的數據報告也與中原地產的統計不謀而合，該報告顯示，今年的3、4月自住需求集中釋放的時間段，自住購房需求占到絕大多數。包括徐匯、靜安、黃浦、盧灣及浦東內環區域在內的各區域，購房用以投資的客戶比例不足5%，但這個數字在近期已發生了明顯的變化，以中長線投資為主的投資客比例已經占據到了10%左右。

　　對此過程，一位精通上海二手房市場的分析人士給出了他們的見解，“由于在上半年股市等投資市場的豐厚獲利，一定程度上提升了部分自住購房者的支付能力，也致使了近段時間內業主頻頻返價封盤舉動的形成。隨著部分中心區域樓盤價格的一漲再漲，部分自住購房者明顯感覺力不從心，逐漸放棄一再加價，暫離市場；而相比于一般的自住客戶，長線投資客平均支付能力較強，大多是具有一定經濟基礎的本地經濟強人、港澳臺及歐美境外人士，他們更為看好上海樓市的長期穩定發展，因此，他們的入市量還是會源源不斷增加。此消彼漲，投資客的比例當然就上升了。”

　　房源要求高

　　“雖然投資客群體支付能力相對較強，但他們對于物業本身質素更為嚴格，如房源所處的小區位置、樓層、朝向以及景觀都有較高的要求。此類購房群體不排斥購買帶租約的房源，買下后也會放租收取租金回報。但相比過去，如今的長線投資客戶對于物業明顯更加挑剔，且在看房時都抱著‘寧缺毋濫’的心態。”美聯物業的區域總監黎志賢繼續舉例進行說明，“雖然房源售價逐步提升，但租賃市場價格相對沒有太大變化，以近期門店內成交166平方米的萊詩邸3房為例，銷售單價基本在27000——30000元/平方米，而每月的租金基本維持在13000元/套，由此計算，該套房源的租金回報率并不高，只有3—3.5%。

　　逐漸降低的租金回報也使得長線投資客對于物業選擇的要求更加嚴格。目前，最受長線投資客青睞的依舊是面積適中的兩房，這類房源總價適中且租賃良好，投資收益穩定高效。”

　　高端物業投資熱涌

　　投資客的再次涌入，也一定程度上給當前房價的攀升起了助推作用。一方面，如今的中長線投資者熱衷于投資市中心高檔住宅甚至是豪宅物業，拉升了上海樓市的整體成交價格，另一方面，他們的參市更使賣方市場顯得高調，不斷提升物業價格。

　　據一些非官方的機構統計，上海目前新房報價的月漲幅在8%左右，而中環以內的中心城區板塊的二手房成交漲幅則更高，達到12%左右。　

　　另一個值得注意的是，中小戶型房源亦成為了投資客群喜好的投資品。據了解，上海首批推出的“90/70”項目中，投資客的所占比例就不小，一些投資客甚至一買就是數套。相關資料顯示，“90/70”項目是順應百姓自住潮流而興起開發的產品，起著調節市場供應結構的作用。但當這些新房投放市場時，卻未曾想到，受到了來自投資客的“狙擊”。

　　除了民間投資客外，海外投資者也蜂擁而來。繼8月翠湖天地等豪宅項目被一些境外財團整體購買，并迅速溢價轉手之后，本月以花旗為代表的境外投行又再次出售上海永新廣場套現，獲利回報高達100%，可謂“盆滿缽滿”。"

　　年末仍有調控可能

　　面對著再度火熱的上海樓市，投資客們笑逐顏開。但也有專家提醒表示，當前樓市火熱的背后，積聚著一定的風險，這包括市場可能發生的轉變和不可預知的宏觀調控政策風險。

　　地產評論員楊紅旭表示，根據上半年全國及上海樓市趨熱的表現，結合近期中央調控宏觀經濟及房地產業的決心，下半年仍有可能出臺新的房地產調控的“大動作”。

　　而一些開發商在不斷上調著自己樓盤均價的時候，也對政策有所預感，“說實話，我們自己也感覺這個市場又有點過熱了，估計過不了年末，就又會有調控新政出臺了。”

　　實質上，繼8月的“捂盤新政”陸續出臺之后，上海新房供應量在9月已經得到一定程度的有效釋放，這也說明，對于投資熱度的調控，相關方面的力度還是不會減弱的。(戈允佳)