深圳房?jī)r(jià)是真跌還是假摔

　　年末，各媒體聚焦深圳樓市，“寒冬”、“拐點(diǎn)”等詞不絕于耳。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分新開樓盤定價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)松動(dòng)，這在寶安、龍崗兩區(qū)就更加明顯，而特區(qū)內(nèi)南山、福田、羅湖的新盤雖然暫時(shí)沒(méi)有降價(jià)跡象，不過(guò)二手樓比最高點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)20%左右的跌幅。值得關(guān)注的另一點(diǎn)是，新房成交仍然低迷，11月日均只有55套，再創(chuàng)新低。與此同時(shí)，市場(chǎng)存量還在不斷增多，據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，今年到11月為止，批售面積已經(jīng)超過(guò)銷售面積近100萬(wàn)平方米。“房?jī)r(jià)正在做理性的價(jià)值回歸”，世聯(lián)地產(chǎn)集團(tuán)代理事業(yè)部副總經(jīng)理甘偉表示，“投資客已經(jīng)基本逐出市場(chǎng)，留下的是自住需求。”

　　新樓盤定價(jià)趨向謹(jǐn)慎

　　“5000元／平方米起售”，位于寶安松崗的中海西岸華府還未推出已經(jīng)成為議論的焦點(diǎn)，更令大家感到敏感的是，按這個(gè)價(jià)錢發(fā)展商是在虧本銷售。一位售樓小姐也向記者證實(shí)，該樓盤的地價(jià)已經(jīng)是3000多元／平方米，加上建筑成本，加上“送裝修”，成本要近7000元／平方米了。而7000元／平方米也是他們的均價(jià)，“5000元／平方米的只有幾套。”5000元／平方米起售明顯只是一個(gè)噱頭，但無(wú)疑已經(jīng)賺足眼球，這位小姐說(shuō)，還沒(méi)推出“預(yù)訂的人已經(jīng)很多。”

　　進(jìn)入11、12月份之后，以“低價(jià)策略”贏得市場(chǎng)的新盤越來(lái)越多，在龍崗，布吉佳兆業(yè)可園第七期以均價(jià)12000元／平方米開盤，大出市場(chǎng)人士所料，之前很多人預(yù)測(cè)可園會(huì)開到1.5萬(wàn)元一平方米。而且，記者致電售樓處還被告知“全款付清有9折優(yōu)惠，最低可到10500元一平方米”。龍崗新盤定價(jià)普遍保守，中海怡瑞山居折后價(jià)7000多元／平方米起，水岸新都三期價(jià)格在7000元／平方米左右，金眾藍(lán)鉆風(fēng)景帶精裝修后的價(jià)格也不超過(guò)8000元／平方米，金田風(fēng)華苑更放出5900元／平方米的低價(jià)。

　　在鹽田區(qū)，中海半山溪谷12月1日開盤的第三期起售價(jià)僅為9000元／平方米，而且有“首日送22000元的活動(dòng)”，售樓員對(duì)記者稱，這個(gè)活動(dòng)“在周末也舉行”。而9000元／平方米的房子“還有一套，二樓的。”據(jù)介紹，大部分的房子還是在每平方米12000—14000元之間。關(guān)于中海半山溪谷，網(wǎng)上還有一個(gè)傳說(shuō)，第一、二期的業(yè)主因?yàn)榈谌�期開盤價(jià)太低，想集體退房，記者也在業(yè)主論壇上看到“號(hào)召大家集體維權(quán)”的帖子，不過(guò)銷售人員表示，目前還沒(méi)有一例退房的，第三期比前兩期均價(jià)下跌是因?yàn)椤胺孔映�向和位置的原因。�?/p>

　　不過(guò)在南山，一些高檔樓盤的定價(jià)并沒(méi)有下跌的跡象，中信紅樹灣第四期均價(jià)為每平方米40000元，比第三期不降反升，蘭溪谷二期每平方米均價(jià)也要4.2萬(wàn)元，與以前持平。福田區(qū)石廈北一街的葵花公寓也開出了3.7萬(wàn)元一平方米的均價(jià)。

　　“從現(xiàn)有的情況看，價(jià)格松動(dòng)似乎‘由外開始’，當(dāng)然，這與房屋的供給量也有關(guān)系。”有專業(yè)人士表示。

　　二手房?jī)r(jià)在悄悄松動(dòng)

　　在中信紅樹灣新盤價(jià)格堅(jiān)挺的同時(shí)，二手房卻悄悄在松動(dòng)。當(dāng)記者采訪完從售樓處出來(lái)時(shí)，被幾個(gè)派傳單的人圍住了，往車?yán)锶�了幾張小傳單。記者看到，有開價(jià)2.75萬(wàn)元一平方米的“靚裝”一期房子。多數(shù)開價(jià)都在3萬(wàn)左右。據(jù)這位中介告訴記者，紅樹灣的二手房，在最高峰有以3.5萬(wàn)元一平方米賣出的，現(xiàn)在都降了20%—30%，而有些急于出手的炒家就更舍得砍價(jià)，他所代理的一個(gè)炒家，以660萬(wàn)元進(jìn)了一套房，供了幾個(gè)月之后，又以原價(jià)出手，費(fèi)稅的損失還沒(méi)算進(jìn)去。

　　半島城邦一線海景房一平方米成交價(jià)最高時(shí)曾達(dá)4.2萬(wàn)元，不過(guò)現(xiàn)在有一套賣家愿以每平方米3.5萬(wàn)元出手，中介說(shuō)，因?yàn)榉恐鳌澳昴┘庇诮o工人發(fā)工資。”而非一線海景房報(bào)價(jià)則已經(jīng)跌到2.5萬(wàn)元一平方米。

　　福田區(qū)新聞路星彥地產(chǎn)一中介對(duì)記者說(shuō)，中心區(qū)的二手房報(bào)價(jià)比最高點(diǎn)大概下跌20%左右，但她也強(qiáng)調(diào)“要除掉虛高的因素，在最高的時(shí)候，賣家多少錢都敢報(bào)。”而她也表示，銀行年末貸款額度放完也是制約現(xiàn)在成交的很主要的原因，她手頭就有兩套房因此不能成交，而第二套房貸款有關(guān)政策限制對(duì)成交影響也很大。據(jù)介紹，目前銀行對(duì)二手樓貸款的限制非常嚴(yán)格。

　　但是也有一些片區(qū)的二手樓在弱市中表現(xiàn)得很堅(jiān)挺，據(jù)中介介紹，水榭花都的二手房?jī)r(jià)就基本不動(dòng)，梅林一村稀缺的多層復(fù)式也是不降反升。“總之，炒家多的降得快，自住多的降得慢，因?yàn)榇蠹也患敝�賣。”

　　銷售量跟不上供給量

　　“現(xiàn)在的房?jī)r(jià)就是理性回歸，原來(lái)不該漲的漲上去了，當(dāng)然得跌下來(lái)。”世聯(lián)地產(chǎn)集團(tuán)代理業(yè)務(wù)部副總經(jīng)理甘偉表示。而根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)最新出爐的研究報(bào)告顯示，11月全市商品房一手樓共成交1638套，日均成交55套，和10月份環(huán)比降約7%，再創(chuàng)今年地量。“說(shuō)明自9月份房地產(chǎn)有關(guān)政策出臺(tái)以來(lái)，投資客基本淡出市場(chǎng)，留下自住需求，成交量偏于穩(wěn)定”。不過(guò)11月的二手房銷量比10月則有所上升。

　　根據(jù)深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局的資料顯示，和10月全市商品房一手樓成交均價(jià)每平方米12430元比，11月全市商品房一手樓成交均價(jià)為15919.54元每平方米，環(huán)比上升約28%，世聯(lián)地產(chǎn)認(rèn)為，“這是由于11月商品房成交量中，關(guān)內(nèi)成并量與10月份同期相比上升一成，同時(shí)房?jī)r(jià)較高引起的”。

　　其中南山區(qū)的房?jī)r(jià)均價(jià)以31210元每平方米均價(jià)居榜首，排第二的羅湖區(qū)27500元每平方米，福田鹽田均價(jià)在25000元／平方米左右，關(guān)外較低，龍崗區(qū)在每平方米11400元左右。

　　據(jù)公開的數(shù)據(jù)，1-11月深圳一手房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積約為515.57萬(wàn)平方米，累計(jì)銷售面積為416.19萬(wàn)平方米，其中11月份新增樓盤13個(gè)，新增批售面積約為42萬(wàn)平方米，同時(shí)成交面積約為15萬(wàn)平方米，成交均價(jià)為15919.54元一平方米，銷售速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上供給速度，市場(chǎng)存量進(jìn)一步增加。世聯(lián)地產(chǎn)的報(bào)告認(rèn)為，基于政府宏觀調(diào)控、銀行惜貸和存量增加等因素，預(yù)計(jì)12月開發(fā)商新盤的定價(jià)會(huì)進(jìn)一步趨于理性。（記者林彥龍）