南京新的高檔房標準

　　1.住宅小區建筑容積率在1.0以下；

　　2.單套建筑面積在144平方米以上；

　　3.江南八區9900元/m2以上、江寧6000元/m2以上、江北片區4900元/m2以上。

　　南京高檔房標準究竟調不調？昨天下午，南京市房管局官方網站正式給出了說法：南京市房產、物價、財政、地稅四局聯合發布了《關于調整我市享受優惠政策普通住房標準的通知》(以下簡稱“通知”)，對“享受稅收等優惠政策普通住房的價格標準”進行了調整，其中江南八區由8690元/m2調整為9900元/m2、江寧由5100元/m2調整為6000元/m2、江北由3700元/m2調整為4900元/m2。低于該標準，今后老百姓辦理房產證時，將只繳納總房價2%的契稅。

　　解讀

　　江南八區9900元/m2以上才算高檔房

　　這次通知針對普通住房區域的劃分，還是分為江南八區、江寧區和江北片區。其中主城的江南八區包括玄武區、白下區、建鄴區、秦淮區、鼓樓區、下關區、雨花臺區、棲霞區行政區域，江寧區為江寧行政區域，江北片區包括浦口、六合行政區域。

　　享受優惠政策的普通住房標準是怎么調整的？“這次對容積率和建筑面積標準仍按原標準執行，主要調整的是價格標準。”南京市房產局人士表示，新的標準是江南八區9900元/m2(含)以下、江寧區6000元/m2(含)以下、江北片區4900元/m2(含)以下，都算普通住房。

　　一套房子少繳總房價2%的契稅

　　有市民問，標準調整后，要繳的稅少了多少呢？

　　以玄武區一套100平方米的房子為例，單價為9800元/m2，總價為98萬元，如果按照原來超過8690元/m2的就算高檔房，那么就要繳4%的契稅，合計3.92萬元；按新標準，該房歸入普通住房行列，契稅為2%，僅為1.96萬元。

　　1月1日起辦房產證按新標準執行

　　通知規定：“新標準的執行時間為2008年1月1日起，具體時點為房屋產權核準登記時間。”

　　市民馬女士說，她去年11月份在江寧的武夷綠洲買了一套房子，單價是5400元/m2，總房價45萬元。按照江寧5100元/m2以上算高檔房的老標準，她要繳1.8萬元的契稅。如今，新的標準從2008年1月1日實施，是不是意味著她房屋交付后辦理房產證時就只要繳9000元(45萬元×2%)的契稅了呢？

　　南京市房產局人士表示“的確如此”，只要是2008年1月1日以后辦房產證的，都按新標準執行。不過，標準不是一成不變的，今后還會根據房地產市場的發展，適時進行調整。

　　高檔房控制的比例夠不夠？

　　房產局：高檔房比例在20%以內

　　南京市網上房地產數據顯示，南京公布的11個區的二手房成交均價中，其中有5個區的均價已經超過了老的高檔房標準。

　　那么，按新標準測算，南京的高檔房比例有多少？市房產局副局長郭宏定坦稱：從南京整個市場來看，高檔房的比例應該是在20%之內。

　　業內人士：城中房子多在1萬元/m2以上

　　不過，有業內人士表示了不同意見：現在城中的房子，幾乎普遍在1萬元/m2以上，這個9900元/m2的標準顯得有點不對稱。但南京墨子不動產總經理王小軍認為，主城真正單價在1萬元/m2以上的主要還是明城墻之內的新商品房，一些老舊二手房(不含學區房)，單價沒有超過1萬元的也很多。

　　標準調整的幅度夠不夠？

　　說法一：江寧調高900元/m2明顯不夠

　　“江南八區與江北都上調了1200元/m2以上，但江寧片區只調了900元/m2，明顯不夠。”王小軍認為，實際上，對于多數新房或二手房來說，江南八區和江北的標準基本可以符合實際情況，而江寧則差距比較大。

　　說法二：標準調多少，不代表房價漲多少

　　江南八區的高檔房價格標準從兩年前的8690元/m2以上，調整到現在的9900元/m2以上，是不是說南京的房價在兩年時間內漲了1210元/m2？

　　“不能這樣理解。”郭宏定解釋說，南京房價漲是肯定的，調整就是適應上漲趨勢，但并不是說兩年內就漲了這么多。

　　會不會成為開發商漲價的理由

　　開發商會不會借調高“高檔房”標準趁勢漲價呢？

　　“不會。”南京蘇鼎房地產研究所所長宋堅說，這個標準對市場房價的影響是微乎其微的。以主城區為例，單價超過1萬元/m2后，老百姓的買房心理價位就發生了變化，開發商漲價后賣不賣得掉，他們心里也有個價位。另外，從目前南京實行的“一房一價”核價政策來看，開發商也沒有漲價的空間。

　　將減少二手房“陰陽合同”現象

　　這兩年，由于南京高檔房標準遲遲不調整，導致在二手房交易時雙方簽“陰陽合同”來規避稅費。標準提高后，這一情況是否會得到改觀？

　　王小軍說，對于不滿5年的二手房交易來說，如果核定的房屋單價在8690—9900元/m2之間，按照新標準，買賣雙方將會直接減少總房價2.5%-3%的稅款，這將會在一定程度上減少陰陽合同的發生。

　　疑問

　　公積金貸款政策是否也會調整？

　　去年1月份，南京市住房公積金管理中心對購買單價1萬元/m2(含)以上的住房“叫停”公積金貸款。當年12月，因為公積金可利用的余額較為充足，在受理公積金貸款時，已適當予以了放寬。但是，該中心并沒有明確發文要求取消萬元樓盤停貸的規定。

　　現在高檔房的標準提高了，萬元樓盤停貸公積金的政策是不是也要作出適當調整呢？南京市住房公積金管理中心人士表示，昨天也是剛剛看到該通知，至于下一步公積金貸款政策是否作出調整，目前還沒有定論。(記者 尹曉波)