談及2008年北京房地產市場的走勢，最受關注的話題之一就是住宅供應量能否有所改變。記者為此走訪了中原地產、鏈家地產等經紀公司的資深人士，多數意見認為，雖然由于2008奧運會的舉行，至少一個季度的時間內北京市不能出現大的工程施工，但是隨著保障房政策進入實質操作階段、土地供應繼續保持增長態勢、“90／70”政策和第二套房首付增加等政策效應集中體現，2008年北京住宅市場將面臨結構性調整，供應瓶頸開始緩解。

　　土地供應保持增長態勢

　　2007年12月24日和29日兩天，北京以招標方式出讓了6塊地，總面積達到了100多萬平方米，占了全年供地計劃的1／15。盡管目前北京市國土資源局關于2007年土地出讓的最終統計數字尚未公布，但據記者粗略計算，2007年北京土地供應計劃已基本完成，這是北京自2005年以來首次完成年度土地供應計劃。

　　另據中原地產研究中心的統計，北京2007年前11個月土地市場共成交 74塊地，成交面積為8776513.606平方米，成交金額為2668194.947萬元，與2006年前11個月相比成交面積上升27.4%，成交金額上升36%。土地供應的逐步增加將對今后的市場產生積極影響，使商品房項目的供應逐漸加大，從而緩解市場上的供需矛盾，一定程度上抑制房價的上漲。

　　從區域分布看，五環外的供地幾乎占了總量的近八成，內城中僅有一塊地成交，緊鄰內城的二至三環也只成交了一塊地，三至五環的成交情況占了總量的兩成左右，這一變化說明中心城區及周邊在未來2年幾乎沒有土地進行開發，土地供應逐漸向外移動的趨勢將帶動項目逐漸向城區外開發。

　　北京市國土資源局局長安家盛表示，目前北京市場上未形成供應量進行銷售的土地尚有3000公頃，2008年將繼續加大對土地的供應力度，使其盡快形成有效實物房屋供應。同時，根據土地調控的新政，2008年北京單一地塊的出讓面積會減小，預計總面積在十幾萬平方米的小宗地塊將成為供應主體。

　　6萬套保障房將入市

　　“現在是賣房的人多，買房的人少了。”鏈家地產甘家口店的一位銷售人員告訴記者。很多售樓人員正在為曾經“不愁賣”的房子發愁，以前十分罕見的新盤短信促銷廣告也越來越多。

　　北京市統計局的數據表明，北京房地產市場的供求關系已經開始出現緩解跡象。在房地產開發投資增速方面，2007年1至11月，北京完成房地產開發投資1626.1億元，比上年同期增長19.4%，增幅同比提高4.3個百分點。其中，1至5月投資增速為2007年的最低點10.8%，但是從下半年開始，投資增幅較快回升。

　　北京市建委數據顯示，2007年12月，北京市共批準商品房銷售許可證51個，同比增長6.3%；批準銷售面積共計172.9萬平方米，同比增長2.1%。其中，商品住宅項目批準上市套數為 12130套，同比增加38.4%。

　　尤其值得注意的是，2007年北京已經推出了9塊限價房用地，規劃總建筑面積超過310萬平方米。根據中原地產研究中心的計算，如果這些土地全部建成面積為90平方米的小戶型住宅，那么這些土地將在2008年轉化成超過3.5萬套房子，如果再加上以70平方米為單套標準的200萬平方米經濟適用房轉化成的2.8萬套住宅，那么2008年進入銷售期的保障房將達到6.3萬套。顯然，這些房源的上市，將有效地緩解近些年來捉襟見肘的中低價住房供應瓶頸。

　　小戶型項目將放量

　　北辰西路西側的國奧村三期、明光橋西側的學院派、朝陽北路的萬象新天……隨著近期這些新盤的入市，2008年樓市大戲拉開了帷幕。據統計，北京1月份將有34個住宅項目陸續入市，其中小戶型項目有13個，占比38%。13個小戶型項目中有8個是純新盤供應，包括螞蟻工房、禧福匯國際社區、金成國際中心、學院派、新國展國際公寓、伯朗峰、金地名京和東外公館，老項目后期推出的小戶型有世嘉博客、財富東方、湯泉逸墅三期、武夷花園十一期、珠江合生橄欖季等，這些預計入市的小戶型項目大部分位于四至五環間。

　　中原地產研究中心預計，隨著“90／70”政策的執行逐步到位，2008年小戶型項目供應量將進一步放量，交易量在剛性需要的推動下會有所增加。2006年頒布“90／70”政策后需要調整規劃的部分項目，從2007年9月起陸續上市，小戶型項目出現“井噴”態勢，掀起小戶型放量的首個高峰。尤其是交通網絡的快速發展成熟和郊區縣相對較低的房價成為吸引首次置業者購買郊區小戶型住宅的重要因素。2008年隨著小戶型放量的進一步增加，大量更適合普通購房人需求和購買能力的產品將投入市場，有助于調整樓市供應結構，緩解有效需求和供應不足之間的矛盾。

　　此外，中原地產研究中心還認為，在未來5-8年內，高端的酒店式公寓需求將會呈現較高增長率，而酒店式公寓的價格也會呈現穩定上升趨勢。酒店式公寓在奧運前后的短期內，可以采用酒店的經營方式，保證較高的租金收入，在奧運會過后，酒店式公寓的住宅特征將保證其有較高的升值潛力，使投資者的風險、回報率得到最優組合。(記者 孫 蔚)