5月15日，一路瘋漲的大盤終于開始有所回落。滬綜指開于4055.83點(diǎn)，收于3899.18點(diǎn)，下跌3.64%；深成指開于11754.70點(diǎn)，收于11414.5點(diǎn)，下跌2.71%。而就在4天前的下午，5月11日，收市之后，證監(jiān)會(huì)網(wǎng)站上便掛出了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)投資者教育、強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管有關(guān)工作的通知》。至此，有專家分析，近期由于股市的大幅上漲而引發(fā)的“羊群效應(yīng)”，從房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)分流出的資金將會(huì)得到一定的回流。
3900點(diǎn)股市震蕩聯(lián)動(dòng)樓市
“從近幾個(gè)交易日市場(chǎng)走勢(shì)看，上證指數(shù)在上沖4000點(diǎn)之后，市場(chǎng)分歧再度升級(jí)，管理層會(huì)否在近期出臺(tái)調(diào)控性政策也使市場(chǎng)的神經(jīng)緊繃，在目前市況下部分投資者的態(tài)度日趨謹(jǐn)慎，不乏有投資者轉(zhuǎn)移投資目標(biāo)的情況出現(xiàn)。”針對(duì)近兩日來(lái)股市震蕩對(duì)樓市所帶來(lái)的效應(yīng)，業(yè)內(nèi)專家表示，我國(guó)股票市場(chǎng)向來(lái)被稱為“資金市”，即當(dāng)大量資金涌入股市時(shí)，股票就漲了。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)更具有吸引力時(shí)，資金就會(huì)從股票市場(chǎng)內(nèi)流出，造成股票的下跌。
事實(shí)上，此前，由于股市與樓市的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)的顯現(xiàn)，股市的大幅上漲帶來(lái)的“羊群效應(yīng)”，使得越來(lái)越多的人將資金投入股市，分流了進(jìn)入房市的資金。有部分業(yè)主急于將房產(chǎn)變現(xiàn)，以獲得資金進(jìn)入股市獲取利潤(rùn)，這也是引發(fā)北京前4月成交量出現(xiàn)同比下滑局面的直接導(dǎo)火線。
在持續(xù)了4個(gè)月的樓市“戰(zhàn)”不過股市的局面后，記者近期卻發(fā)現(xiàn)，由于近期大盤的震動(dòng)以及對(duì)是否會(huì)出臺(tái)新的調(diào)控政策擔(dān)憂，已經(jīng)開始出現(xiàn)了部分在股市中獲利而轉(zhuǎn)入房產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)象。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)人士向記者分析認(rèn)為，出現(xiàn)資金回流房地產(chǎn)市場(chǎng)的原因主要是今年股市上漲速度明顯加快，目前股指已處于高位且累積了大量的風(fēng)險(xiǎn)。可以肯定隨著指數(shù)的繼續(xù)攀升，股市會(huì)變得越來(lái)越脆弱，風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)越來(lái)越高，這讓不少股民開始產(chǎn)生擔(dān)心和怯意，從而將投入股市的錢再轉(zhuǎn)回樓市。畢竟與股市相比，雖然房市回報(bào)無(wú)法與目前的股市相比，但房產(chǎn)回報(bào)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低的優(yōu)勢(shì)也是現(xiàn)階段股市無(wú)法比擬的。尤其是隨著股市中獲利資金向房市的回流，預(yù)期還會(huì)推動(dòng)房產(chǎn)價(jià)格的上漲。
股票盈利后“羊群效應(yīng)”初現(xiàn)
以剛剛過去的4月為例，北京新房市場(chǎng)4月成交量大幅下降。據(jù)北京市交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，4月北京商品住宅簽約13113套，簽約面積1743562平方米，與3月份相比增長(zhǎng)3310套，面積增長(zhǎng)441500平方米；與去年同期相比減少2296套。對(duì)此專家認(rèn)為，北京新房市場(chǎng)受到股市沖擊，分流了部分房產(chǎn)市場(chǎng)需求，尤其是以改善居住條件為主的置業(yè)需求受到延緩，房產(chǎn)市場(chǎng)的需求暫時(shí)減少，限制了交易量的增長(zhǎng)。
因此，相比對(duì)于前一段股市狂飆時(shí)部分投資者抵押房子貸款炒股來(lái)說(shuō)，在此次大盤動(dòng)蕩的情況下將炒股盈利的錢投入房地產(chǎn)市場(chǎng)，或許也會(huì)成為后“羊群效應(yīng)”出現(xiàn)的焦點(diǎn)所在。除了股市中獲利的資金有向房市回流的趨勢(shì)，不少業(yè)內(nèi)人士也表示，目前進(jìn)入樓市的資金除了股市撤出來(lái)的資金外，存款也是一個(gè)主要來(lái)源。與動(dòng)輒百萬(wàn)元的房?jī)r(jià)相比，股票盈利畢竟只是短期行為，是一個(gè)小數(shù)目。而據(jù)記者了解到的數(shù)字統(tǒng)計(jì)，今年4月份銀行減少的1674億元存款中，大約有10%-20%的資金流向了房地產(chǎn)市場(chǎng)。
盡管已經(jīng)出現(xiàn)了資金回流的跡象，但也并不意味著京城樓市會(huì)有一個(gè)較明顯的反彈。據(jù)記者了解，且不論一手商品房?jī)r(jià)格如何，目前二手房?jī)r(jià)格已處于高位，買賣雙方心理價(jià)位的分歧正在不斷拉大。或許是對(duì)于此前政策調(diào)控長(zhǎng)時(shí)間未能達(dá)到預(yù)期效果的原因，讓很多賣家都顯得“有恃無(wú)恐”，再加上2008年奧運(yùn)會(huì)、2009年上海世博會(huì)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)和人民幣升值等對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的利好因素，使得不少二手商品房的房主對(duì)于后市價(jià)格頗為看好，甚至有“捂房待漲”的心理。
而另一方面，在仍有一部分買方認(rèn)為價(jià)格最終會(huì)受到調(diào)控政策影響的支撐下，特別是“兩會(huì)”后住房保障政策的出臺(tái)，尤其是近期北京“兩限房”用地的落實(shí)更是加重了買方的觀望心理，認(rèn)為長(zhǎng)期價(jià)格應(yīng)該回落。如此雙重因素作用，買賣雙方對(duì)價(jià)格預(yù)期的分歧使得成交變得更困難。
二手房市場(chǎng)
量?jī)r(jià)雙雙回落牽制股市獲益
根據(jù)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，北京4月二手商品住房租賃掛牌量出現(xiàn)下降，環(huán)比下降3.2%；對(duì)此，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析認(rèn)為，春節(jié)后租賃旺季的過去，使得租賃的市場(chǎng)活躍程度受到一定影響，兩地均出現(xiàn)成交量?jī)r(jià)的雙雙回落。北京的住宅禁商政策使得部分地區(qū)的大戶型住宅房源增長(zhǎng)較快，部分區(qū)域租賃價(jià)格下滑明顯。
在談到股市與樓市的聯(lián)動(dòng)性時(shí)，專家表示，房地產(chǎn)和股市都是吸納資金的重要渠道。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，滿足公眾的基本居住需求是第一位的，其次才是投資或投機(jī)。而對(duì)于股市來(lái)說(shuō)，其主要功能就是投資或投機(jī)。一般來(lái)說(shuō)，樓市投資或投機(jī)需求與股市的投資是此消彼長(zhǎng)的關(guān)系。但因?yàn)閯傂孕枨蠛凸⿷?yīng)這只“看不見的手”在起決定性作用，所以在股市向好的情況下，樓價(jià)仍主“漲”。(齊琳)
