5月并不是二手房的交易淡季，但二手商品房的交易量卻在下降，主要是部分房主因辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)麻煩，希望能找到全款買主再賣房，這是記者昨天從“我愛我家”、中大恒基、“千萬家”等多個中介公司得到的共同反映。
二手商品房成交驟降
“千萬家”統(tǒng)計資料顯示，資金監(jiān)管政策實施以來，即4月15日至今，與資金監(jiān)管前一個月相比，朝陽區(qū)最受影響，二手房交易量環(huán)比減少18.3%；東城、宣武兩個區(qū)域位列第二、三位，分別下滑了14.6%、13.3%。其中，需要辦理轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)的二手商品房成交量下降幅度最大，與資金監(jiān)管前一個月相比，這部分房源的環(huán)比減少了16.5%。分析人士稱，主要是轉(zhuǎn)按揭在資金監(jiān)管下要進行十個步驟才能完成交易(見右表)，房主在短時間內(nèi)拿不到房款，由此降低了出售房產(chǎn)的意愿。
炒房客為獲全款挑買家
據(jù)了解，目前進行資金監(jiān)管下的二手房交易，需要在網(wǎng)絡(luò)申報填寫相關(guān)資料且放款要等市建委出辦結(jié)單，而中間的重要環(huán)節(jié)是過戶。據(jù)多家中介公司的權(quán)證部工作人員介紹，除了海淀區(qū)是當天可以領(lǐng)取房產(chǎn)證外，通州、石景山區(qū)需要半個月的辦理時間，東城、西城、崇文、宣武、豐臺、昌平六個區(qū)域要20個工作日，朝陽區(qū)要30個工作日才能夠領(lǐng)到房產(chǎn)證。“這樣的操作使賣房人需要多等上半個月到一個月，甚至更長的時間才能拿到房款，加大了房款劃轉(zhuǎn)到位的時間，這是二手商品房交易量下降主要原因。”中介公司的工作人員分析。
“千萬家”市場部經(jīng)理常淑娟表示，目前北京的二手房市場是一個“賣方市場”，所以資金劃轉(zhuǎn)制度被一些業(yè)主，特別是因房產(chǎn)投資收益下滑想轉(zhuǎn)做其他投資的業(yè)主所排斥，而這次投資者手中捏著的正是房齡短、配套設(shè)施完善、地理位置優(yōu)越的二手商品房。據(jù)悉，目前進行貸款投資的房主更青睞于全款買家，從而“擇客”出手。偉嘉安捷企劃經(jīng)理殷麗娟指出，這種一次性快速獲得全款的房主，就是避開專用賬戶而私下交易。“這種做法并不提倡，買房人一旦把房款打到房主賬戶，出現(xiàn)對方銀行不接收或是接收時間有差別，就會存在業(yè)主直接提款的風(fēng)險。”殷麗娟提醒買房人。
專用資金賬戶交易比重提升
盡管二手商品房的交易短時間內(nèi)出現(xiàn)下降，但記者昨天從“我愛我家”、中大恒基、21世紀不動產(chǎn)和“千萬家”四大中介機構(gòu)了解到，通過專用資金賬戶交易的二手房比重已上升到30%至50%不等，均高于本月初所統(tǒng)計的5%的比例。上述中介公司均對資金監(jiān)管的模式前景看好。
市場數(shù)據(jù)顯示，眼下涉及轉(zhuǎn)按揭的流通房全部為商品房，占二手房總交易量的三成。據(jù)悉，需要通過轉(zhuǎn)按揭完成交易的房產(chǎn)，由于在出售時房屋已設(shè)定抵押，而購房人同時需要通過抵押貸款買房，因此需要業(yè)主提前向銀行提出還款申請，預(yù)約辦理。專業(yè)人士介紹，目前各家銀行預(yù)約的時間不一樣，如深圳發(fā)展銀行需要提前1周預(yù)約，交通銀行需要提前1個月預(yù)約，這也導(dǎo)致轉(zhuǎn)按揭辦理的周期被再一次拉大。業(yè)內(nèi)人士認為，轉(zhuǎn)按揭交易的房屋程序復(fù)雜導(dǎo)致成交量下滑，如果這種情況得不到改善，買賣雙方就容易出現(xiàn)僵持狀態(tài)。（王麗婭）
資金監(jiān)管下，轉(zhuǎn)按揭交易辦理流程
第一步
交易雙方達成買賣意象，雙方簽訂買賣合同。
第二步
提交申請：由賣方向原貸款行提交轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)的書面申請；由買方向貸款行提交辦理轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)的書面申請。
第三步
取得賣方原貸款行的書面同意辦理轉(zhuǎn)按揭的意見書。
第四步
對交易房產(chǎn)進行評估，銀行根據(jù)評估價、原買入價、現(xiàn)賣出價中的低者發(fā)放貸款，(如買方的貸款額度不變或?qū)俜ㄔ旱葯C構(gòu)判決生效的情形，不用進行評估操作)。
第五步
買方支付首付款(現(xiàn)賣價-貸款額)
第六步
見律師，審查借款人資格，收訖借款人的各項證件資料，律師將意見書及借款人的證件資料提交現(xiàn)貸款銀行。
第七步
現(xiàn)貸款銀行審核通過后，發(fā)放貸款給原貸款銀行，解除賣方的房產(chǎn)抵押，并由經(jīng)紀公司為現(xiàn)貸款銀行提供階段性擔(dān)保。
第八步
賣方與原貸款行辦理房產(chǎn)解除抵押手續(xù)，取回房產(chǎn)證件。
第九步
買賣雙方到房產(chǎn)所在區(qū)房地局進行產(chǎn)權(quán)交易過戶，給買方下發(fā)新房產(chǎn)證當天，賣方領(lǐng)取辦結(jié)單并可憑此獲得銀行劃轉(zhuǎn)資金。
第十步
為買方辦理新產(chǎn)權(quán)證的抵押手續(xù)，完成轉(zhuǎn)按揭的操作。
