7月為下半年市場定調——

　　7月是一個有些特殊的時間，作為承上啟下的“關節”，通過7月有望進入銷售期的樓盤情況，我們已經可以大體看清接下來這半年內，市場發展的總體脈絡。

　　●焦點一：房價漲幅能否放緩

　　現在已經很少有人再去談論“今年下半年房價是漲是跌”這樣的問題，更多人早已把關注的焦點轉移到另外一個可能更為現實的問題上：房價漲幅有沒有可能放緩？

　　從記者目前掌握的7月份即將開盤項目情況來看，只要是在位置相對不錯的區域，比起前幾個月，房屋價格都有了一定程度的上浮，其中又以小戶型項目的漲幅最為突出。朝陽區的某個項目5月剛開盤時價格不到9000元/平方米，開盤當天所有房源被一搶而空；而這個樓盤7月份新開的兩棟樓，據悉均價將達到9700元/平方米；甚至在8、9月份的放量也已開始排號，那時的每平方米均價肯定突破萬元———短短4個月，單價上揚近2000元，頗為令人驚嘆。

　　中大恒基不動產營銷董事長劉益良認為，抑制房價過快的增速，除非政府再出臺“猛藥”，唯一的辦法只能是加大有效供給量。從7月的市場預期來看，更符合普通購房人需要的小戶型產品有所增加，如果這一趨勢能夠保持，房價就不會像現在這樣漲得那么快。

　　●焦點二：開盤預期能否按時兌現

　　開發商“捂盤”之說近來甚囂塵上，但這種說法顯然并非空穴來風。據中大恒基不動產研究中心統計，該機構上月末發布的54個準備6月亮相的樓盤中，截至記者發稿時為止，真正開盤銷售的只有30多個，其余20多個樓盤有的可能將于6月的最后一周進入市場，但更多項目則將繼續蓄而不發。而如果將今年春節后幾個月延緩銷售計劃的樓盤進行累計，幾大研究機構均認為“非常可觀”。

　　是什么讓這么多的樓盤長期站在“起跑線”上而遲遲不愿起跑？一位不肯透露姓名的發展商則向記者透露了一個“內幕”：“現在開發商都非常清楚住宅的緊俏，特別是開發小戶型的，更是知道每套房子都是‘香餑餑’，所以他們以前是擔心房子賣得太慢，現在反過來成了怕賣得太快，于是就推遲銷售、減小放量，只要發現房源搶手，接下來肯定會提價，每平方米少則幾百，多則上千。”

　　●焦點三：買新房是不是只能去郊區

　　邵念強指出，“住宅郊區化”的口號直到今年，才將最終成為現實。城市中心區可以使用的土地面積越來越少，況且城里的高價地也很難讓開發商橫下心來做經濟型的小戶型住宅。在這種情況下，幾大郊區軌道周邊的小戶型就將成為很多人最符合實際的置業區域。

　　市場現狀恰好是對邵念強觀點的一個印證。在7月有望開盤的54個樓盤當中，位于城市核心區的小戶型項目，均價多在13000元/平方米的較高價位上，黃金地段的幾個小戶型公寓項目更是輕而易舉地突破了15000元/平方米的大關。相比之下，通州、大興、昌平、房山、順義幾個郊區每平方米7000元左右的價格顯然更能令人接受。

　　以亦莊為例，亦莊·北岸、珠江·奧古斯塔城邦等幾個項目都表示將在7月推出放量。這其中，亦莊·北岸此次開盤將主打80-90平方米兩居，均價6500元/平方米，一套兩居室總價基本在60萬元之內；珠江·奧古斯塔城邦推出的果嶺公寓最大面積戶型僅為120平方米，精裝修6200元/平方米的均價非常具有競爭力。

　　除了亦莊，其他幾個郊區的樓盤在比較中也越來越顯出優勢，畢竟，在公路交通不斷改善，城市軌道網絡會在2012-2015年間實現四通八達的大前提下，距離已經不能成為人們買房的阻礙，那么價格上的吸引力便必然會帶熱郊區樓市，成為房地產行業未來發展的重要角色。

　　●焦點四：小戶型高峰何時到來

　　與“郊區”化同時作為今年樓市另一個關鍵詞的是“小戶型”。政策出臺一年過去，小戶型住宅并沒有像當初人們想象的那樣在今年的市場上“蜂擁而至”，相反，大戶型面積的住宅依然占據著無法撼動的主角地位。即使在小戶型放量出現增長趨勢的7月，在全部54個預計開盤項目中，小戶型社區也僅占18席。

　　之所以造成這種情況，中原地產華北區董事總經理李文杰認為，任何一種物業形態的增多，都不會是突然之間集中的“井噴”，相反，要經歷一個過程，逐步地釋放。因此即使到了下半年，小戶型樓盤也很難出現“驟增”的局面。李文杰同時表示，“小戶型”與“郊區化”是雙生關系，未來選擇小戶型，郊區肯定是第一考慮的要素。

　　劉益良也指出，目前小戶型樓盤在放量總數中占比較小，還有一個原因是不少大戶型樓盤還在后期的釋放過程中，這些項目不受政策影響，還將以大戶型住宅作為主要供應，因此購房人更應當關注絕對數值。而且隨著政策效應的慢慢顯現，今年下半年小戶型應該會保持逐月增加的走勢，慢慢成為市場主力軍。(高彤）