策劃人語(yǔ)
白駒過(guò)隙。2007年，樓市調(diào)控執(zhí)行年，匆匆過(guò)半。
回眼望去，不由人唏噓感慨：這是個(gè)最好的年代，這是個(gè)最壞的年代。
《上海證券報(bào)·地產(chǎn)投資》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)持續(xù)回升、結(jié)構(gòu)比例失調(diào)、財(cái)稅政策難行、保障制度不全，檢查難有實(shí)效等房地產(chǎn)市場(chǎng)焦點(diǎn)，盡管已經(jīng)或多或少得到了改善，但依舊是普遍擔(dān)心的問(wèn)題，也是留給下半年調(diào)控落實(shí)的巨大考驗(yàn)。
這一期的“2007樓市半程總結(jié)報(bào)告”，希望能以冷靜的觀察者的身份，和您一起探究調(diào)控尚未完全成功的原因，一起尋求下半年完成樓市理性轉(zhuǎn)軌的可行性。
房?jī)r(jià)：“雞尾酒療法”助創(chuàng)新高？
一個(gè)由多種藥物成份混合，針對(duì)同一疾病中不同病菌，進(jìn)而達(dá)到療效的療法被稱為“雞尾酒療法”。這和目前的樓市調(diào)控何其相似。為了抑制“過(guò)快上漲”的房?jī)r(jià)，從去年5月開(kāi)始的房地產(chǎn)調(diào)控延續(xù)至今，涉及11部委，近20項(xiàng)調(diào)控政策，只為多管齊下，“藥到病除”。然而，效果如何，市場(chǎng)自知。
今年4月，中國(guó)社科院一份房地產(chǎn)報(bào)告的預(yù)測(cè)言猶在耳：“2007年全年房?jī)r(jià)漲幅將控制在5%以內(nèi)。”而當(dāng)月的房?jī)r(jià)漲幅為5.6%。專家點(diǎn)評(píng)稱，要打平5%的全年漲幅，后8個(gè)月的房?jī)r(jià)調(diào)控任務(wù)非常艱巨。而到了6月，國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)：5月全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲6.4%。
為了改變這種局面，調(diào)控者所做的努力，不可謂不多。今年4月，北海市以23.6%的驚人漲幅超過(guò)深圳(11.3%)和北京(10.7%)，成為房?jī)r(jià)漲幅最大的城市。建設(shè)部隨即要求當(dāng)?shù)卣白龀鼋忉尅保磻?yīng)速度之快令人欣慰。此前，八部委聯(lián)合發(fā)文，要求全國(guó)各地用一年時(shí)間開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治。之后，各地應(yīng)聲而動(dòng)的報(bào)道也常見(jiàn)報(bào)端。
我們已經(jīng)在政府文件看到了太多的慣常用語(yǔ)，而實(shí)際的效果卻未見(jiàn)顯現(xiàn)。已近疲態(tài)的樓市調(diào)控越來(lái)越像一個(gè)“接近換來(lái)期望，期望帶來(lái)失望的惡性循環(huán)。”
但是，紛紜的市場(chǎng)跡象中仍依稀可見(jiàn)“期望”。深圳的市民點(diǎn)名舉報(bào)工作已經(jīng)開(kāi)始落實(shí)，一天時(shí)間就有40多個(gè)樓盤被舉報(bào)。“如果真的把嚴(yán)打落實(shí)到位，房?jī)r(jià)回調(diào)空間會(huì)立刻顯現(xiàn)。怕的就是走個(gè)過(guò)場(chǎng)。”分析人士稱。
而上海易居研究院房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)李戰(zhàn)軍認(rèn)為，如今的中國(guó)房?jī)r(jià)是一個(gè)與GDP、股市，甚至國(guó)際金融市場(chǎng)息息相關(guān)的領(lǐng)域，調(diào)控者需要有更高的視野和能力，才能做出正確的調(diào)控抉擇。“2007年房?jī)r(jià)漲幅保持去年水平已屬不易，5%的目標(biāo)我個(gè)人認(rèn)為基本是不可能的。”李戰(zhàn)軍稱。
保障：政策實(shí)效待體現(xiàn)
香港地產(chǎn)富豪李兆基曾在自己的傳記中談到：“歸宿是人人的渴求，有瓦遮頭是家家戶戶的愿望。”許多老百姓的遮頭之瓦離不開(kāi)政府應(yīng)給予的幫助。中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、建設(shè)部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌表示，加大政府的社會(huì)保障力度，才能實(shí)現(xiàn)人人有其屋的目標(biāo)。
國(guó)家目前也正在要求各地加大住房社會(huì)保障力度，改善、改進(jìn)、加大經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的供應(yīng)，但萬(wàn)眾期盼的住房保障制度，究竟在地方得到了逐步完善，還是只是被消極地應(yīng)付？
執(zhí)政層在看到傳統(tǒng)的調(diào)控手法被指變相抬高房?jī)r(jià)后，終于在去年下半年開(kāi)始，在工作重心中及時(shí)加入了社會(huì)住房保障的內(nèi)容。其實(shí)，我國(guó)的住房保障體制早已有之，當(dāng)時(shí)提出來(lái)的住房保障結(jié)構(gòu)是實(shí)行三種不同的產(chǎn)品供應(yīng)，即商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。而在此輪的房地產(chǎn)調(diào)控中，以廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房為基礎(chǔ)的住房保障體系也越來(lái)越明晰。
隨著2007年步入年中，北京市建委公布了新修訂的《北京市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》和《北京市城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》，并開(kāi)始向社會(huì)各界征求意見(jiàn)。根據(jù)北京的政策，已經(jīng)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的家庭，仍可按照原有規(guī)定進(jìn)行再上市交易，但補(bǔ)交費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)政府有關(guān)部門可依法適時(shí)調(diào)整。此外，廉租房實(shí)物配租比例將從目前的5%提高到30%。
應(yīng)該說(shuō)，在新的經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)下，住房保障體系制度進(jìn)一步健全，有利于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。專家還建議，在廉租房制度上，段，沒(méi)有建立起住房保障、家庭檔案的申請(qǐng)審批制度。經(jīng)濟(jì)適用房投資不僅從2000年持續(xù)滑坡，而且仍然存在許多需要改進(jìn)和完善的問(wèn)題。
財(cái)稅：“狠招”力度被削弱
兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，年過(guò)一半，房?jī)r(jià)未跌，征稅不斷。半年以來(lái)，個(gè)人所得稅和土地增值稅已可當(dāng)之無(wú)愧地榮登上半年樓市話題排行榜的焦點(diǎn)，國(guó)家的意圖已很明顯，地方的執(zhí)行卻有所保留。
稅收政策比起那些行政措施顯然要“狠”許多，從去年二手房市場(chǎng)在個(gè)稅政策從公布到實(shí)施的5天內(nèi)的反應(yīng)來(lái)看，沖擊力的確很大，但政策的長(zhǎng)期效果卻很難據(jù)此作出斷言。由于地方執(zhí)行力度欠缺等問(wèn)題，二手房個(gè)稅政策目前的作用，僅停留在“凍結(jié)”部分市場(chǎng)交易的層面。
個(gè)稅執(zhí)行細(xì)則陰晴不定，調(diào)控力度被大大減弱。以上海為例，就在5月從嚴(yán)征收20%個(gè)稅的通知下發(fā)第二天，上海地稅局隨即作出 “現(xiàn)行的個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅政策執(zhí)行沒(méi)有發(fā)生變化”的聲明，如此自擺“烏龍”，讓人大跌眼鏡。
到了6月，也是基于國(guó)家年初就制定的通知，上海宣布將對(duì)非普通住房轉(zhuǎn)讓征收土地增值稅。然而，通知僅強(qiáng)調(diào)了核定征收辦法，居住未滿3年的按轉(zhuǎn)讓收入的0.5%征收；居住滿3年未滿5年的減半征收；居住滿5年以上免征。
但由于稅率不大，僅僅是營(yíng)業(yè)稅的一個(gè)零頭，因此未在“抗藥性”較強(qiáng)的當(dāng)前樓市下引起過(guò)大騷動(dòng)。土地增值稅細(xì)則出臺(tái)后，上海二手房市場(chǎng)總體波瀾不驚。專家則認(rèn)為此項(xiàng)政策仍留有較大余地，是意在向逐步回暖的二手房市場(chǎng)發(fā)出試探性暗示。
除了二手房交易稅費(fèi)，新房市場(chǎng)的財(cái)稅調(diào)控也在進(jìn)行之中。根據(jù)國(guó)稅總局的通知要求，今年2月1日起，各地稅務(wù)部門要嚴(yán)格清算房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅，稅率按照國(guó)家法律規(guī)定的30%-60%的四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行，并且項(xiàng)目到一定節(jié)點(diǎn)必須清算。此后，北京率先制定并下發(fā)地方實(shí)施細(xì)則，表示將嚴(yán)格按照國(guó)家規(guī)定進(jìn)行清算。而上海市地方稅務(wù)局已經(jīng)轉(zhuǎn)發(fā)了國(guó)稅總局的通知，同時(shí)規(guī)定對(duì)開(kāi)發(fā)商暫時(shí)統(tǒng)一按收入的1%預(yù)征土地增值稅，但如何清算尚未明確。目前看來(lái)，各地的速度還不夠快。
結(jié)構(gòu)：最“孤注一擲”的措施？
在今年4月發(fā)布的社科院房地產(chǎn)研究報(bào)告中，專家們做出了房?jī)r(jià)漲幅將得到有效控制的判斷，最核心論據(jù)來(lái)自樓市“結(jié)構(gòu)調(diào)控”。
去年年中，“國(guó)六條”初生之時(shí)，結(jié)構(gòu)調(diào)控曾做為最大亮點(diǎn)被政府和專家廣為傳頌，但隨即成為最受爭(zhēng)議的內(nèi)容之一。
根據(jù)新政規(guī)定，新建商品住宅70%以上須建成90平方米以下的小戶型。短短一句話，攪亂了這一年的房地產(chǎn)市場(chǎng)。“確認(rèn)這一要求適合每個(gè)建筑還是適合城市總量，就花去了幾個(gè)月的時(shí)間。此間眾多待審批項(xiàng)目進(jìn)度無(wú)限期擱淺，大大影響了今年的樓盤入市速度。”上海一家外資房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)的分析員介紹。
此后，在明確了“以城市總量計(jì)”的標(biāo)準(zhǔn)后，結(jié)構(gòu)調(diào)控演變成一場(chǎng)考驗(yàn)建筑設(shè)計(jì)者的游戲。“現(xiàn)在很多建筑設(shè)計(jì)單位的重要工作內(nèi)容之一，是如何幫助開(kāi)發(fā)商規(guī)避小戶型規(guī)定帶來(lái)的影響。一些已經(jīng)建好的樓盤一看就是做了手腳的。”北京一家著名的建筑設(shè)計(jì)單位總裁告訴記者，“這些樓盤確實(shí)是按小戶型建的，但是怎么看格局都不合理。很奇怪，只要兩套房子一打通，就很合理了。”
結(jié)構(gòu)調(diào)控的又一“貢獻(xiàn)”是大戶型房?jī)r(jià)的畸形上漲。“政策剛一出來(lái)，北京一些大戶型房源就封盤不賣了。過(guò)了半個(gè)月，再開(kāi)盤時(shí)價(jià)格上調(diào)了20%。”北京一位想購(gòu)買大戶型的購(gòu)房者介紹，“沒(méi)有別的原因，開(kāi)發(fā)商知道未來(lái)大戶型房源要變少了。”
就是這樣一個(gè)政策，成為執(zhí)政者最得意的調(diào)控顯效之舉。“因?yàn)樽≌a(chǎn)品入市周期較長(zhǎng)，結(jié)構(gòu)調(diào)控顯效需要一定時(shí)間，大概在1至2年之內(nèi)才會(huì)有效果出來(lái)。”一些專家表示。
整治：檢查風(fēng)并非“降火劑”
國(guó)家于去年掀起的房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)整治風(fēng)暴在今年進(jìn)入一個(gè)新階段，市場(chǎng)各方也是翹首以待。雖然根據(jù)時(shí)間表，目前還未進(jìn)入最后“攻堅(jiān)”階段，但時(shí)至年中，從各地的反應(yīng)上看，許多人對(duì)于整治風(fēng)暴是否能起到摧枯拉朽的作用并不樂(lè)觀。
就在上周，從北京傳來(lái)建設(shè)部等八部委決定提前進(jìn)行樓市調(diào)查的消息。按照八部委今年制定的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作方案，八部委要到11至12月才根據(jù)各地上報(bào)的情況開(kāi)展情況和相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行抽查。
但新的消息是，鑒于深圳等城市5月房?jī)r(jià)漲幅較快，八部委將即時(shí)對(duì)這些城市展開(kāi)聯(lián)合調(diào)查，了解房?jī)r(jià)上漲的原因，檢查是否存在“非正常、非市場(chǎng)”性的因素推動(dòng)城市房?jī)r(jià)的快速上漲。然而，聽(tīng)到消息的市場(chǎng)剛剛為之一振，深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局很快又否認(rèn)了八部委將來(lái)深圳摸查房?jī)r(jià)的說(shuō)法。
有市場(chǎng)人士向記者表示，并不是對(duì)國(guó)家沒(méi)有提前展開(kāi)檢查而失望，只是覺(jué)得地方不應(yīng)該只靠“上面”施壓才有所作為，今年以來(lái)樓市的“上火”跡象已很明顯，地方政府應(yīng)該自覺(jué)行動(dòng)，為樓市“降火”。
另在已經(jīng)開(kāi)展自查工作的上海，對(duì)涉嫌違規(guī)的“湯臣一品”、“嘉和國(guó)際大廈”、“經(jīng)緯城市綠洲”3個(gè)商品房項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商和廣威房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司進(jìn)行專項(xiàng)檢查的消息一出，也令市場(chǎng)激動(dòng)不已。然而隨著日子一天天過(guò)去，有關(guān)部門的檢查結(jié)果一直不見(jiàn)蹤影，而市場(chǎng)內(nèi)或“殺雞儆猴”或“擺擺樣子”，各種議論已經(jīng)滿天飛，希望最后的結(jié)果不會(huì)拖得太久并能令人認(rèn)可。（柯鵬 于兵兵 海潮 李和裕）
