北京人外地購房熱情日益升溫
據(jù)海景房(北京)展銷中心和中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，從今年1月起，共有76個異地住宅項目進京進行銷售，其中威海的項目最多，至少占到一半。這也促使眾多房地產(chǎn)中介公司開始代售外地房源。
“青島的后花園、投資寶地、居住的樂園、AAAA級旅游城市、養(yǎng)生的福地、升值無限、環(huán)境優(yōu)美、是一個天然氧吧、是投資人的首選。”徐凡遞給記者的名片背面印著這些讓人心動的置房理由。名片的正面顯示，乳山愛家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司北京分公司徐凡經(jīng)理。
徐凡從前年就開始銷售威海銀灘的房子，到目前大約已經(jīng)賣出去500多套。不久前，他又在機場路附近開了一個銷售處，不過當(dāng)記者用懷疑的目光打量他時，徐凡即刻說道，“我們可都是證件齊全的，合規(guī)合法”。
每周，徐凡都會帶有在銀灘買房意向的客戶去現(xiàn)場看房，因為新店才開張，上個周末他只是把新招聘的兩個員工帶到銀灘，對他們進行入職培訓(xùn)。
徐凡告訴記者，目前銀灘的房子在北京、天津、山西銷售得都特別好，甚至有些西藏、新疆的客戶從網(wǎng)上查完資料后，自己坐飛機就過來了。這些客戶都把這兒當(dāng)成度假的地兒，方便的話就來住些日子。
“現(xiàn)在銀灘的房價類似益天開發(fā)的樓盤，目前每平方米已經(jīng)5000多元了，平均的房價也在3000多元，每年還要漲四次價，升值是肯定的。”徐凡指著不遠處即將竣工的樓盤向記者表示。
記者從銀灘當(dāng)?shù)匾嫣旎▓@的售樓處現(xiàn)場看到，一期的房子目前除了11號和18號樓只有少許房子空著，其他的都賣出去了。從墻上貼出的銷售情況統(tǒng)計圖中可以清楚地看到，每個房子的后面都貼上了代表已售出的小紅旗和已預(yù)訂的藍點。統(tǒng)計圖上幾乎沒有空的。
北京房交會市場總監(jiān)陳世明也向記者表達了他對于外地樓盤進京的直觀感受，整個市場需求增加了，來京項目越來越多。購房人的需求越來越多，已經(jīng)獲得投資回報的房地產(chǎn)市場和股票市場的人也開始轉(zhuǎn)移到異地置業(yè)，到二三線旅游城市投資。
他說，現(xiàn)在到威海、三亞等地買房的都是上年紀(jì)的人，相比于北京五環(huán)以內(nèi)均價過萬的價格，對消費者來說，海景房投資總額低，投資與自住可以兼顧。陳世明預(yù)測，沿海項目在北京有很大的發(fā)展空間。
而與沿海項目不同，緊鄰北京的河北燕郊以及涿州的項目也已經(jīng)成為不少北京人的置業(yè)選擇。劉英(化名)是位于河北省燕郊京哈公路旁一處在建樓盤的置業(yè)顧問。據(jù)她介紹，近兩年來，大量北京人選擇在房價相對便宜的燕郊購房。從燕郊各處林立的在建商品房項目來看，這種購房熱情在短時間內(nèi)還將持續(xù)。
外地售房中介魚目混珠
海景房剛開始進北京的時候，北京人不認(rèn)可，但一步步地也就走到現(xiàn)在，銀灘網(wǎng)站建了很多，全國各地也都有人去買，北京人才逐漸認(rèn)可銀灘的房子，北京的市場才算逐漸打開。
徐凡告訴記者， 剛開始的時候，在北京銷售銀灘的房子都是很正規(guī)的，但隨著市場的不斷擴大，越來越多的人盯準(zhǔn)了這塊蛋糕，都想從中分得一杯羹，以至于現(xiàn)在北京的海景房銷售市場魚龍混雜。
“在北京正規(guī)的沒幾家，大部分銷售都是弄個點兒就開始賣。銷售的點也多了，亂七八糟的競爭也出來了，你搗我的鬼，我搗你的鬼。”作為土生土長的乳山人，徐凡不無擔(dān)心地對記者表示。
一位不愿透露身份的代理銷售商告訴記者，“北京市小作坊式的外地樓盤銷售點很多，他們靈活性很強，見縫插針，但凡工商局查或者有什么風(fēng)吹草動，停業(yè)幾天，看看風(fēng)向繼續(xù)換個地方，租個房子重新賣樓”。
海景房(北京)展銷中心首席專家王鑫表示，“目前，異地海景房主要是以代理銷售為主，很少有當(dāng)?shù)亻_發(fā)商在北京設(shè)立銷售中心”。
目前，外地樓盤在京銷售都是以代理公司的形式存在，很多代理公司沒有營業(yè)執(zhí)照，手續(xù)證照不全就打著海景房銷售中心的旗號進行項目現(xiàn)售，而在銷售過程中，大多虛假或者夸大宣傳，故意隱瞞真相的現(xiàn)象普遍存在。置業(yè)者遭受欺騙和蒙受損失的同時，當(dāng)?shù)氐某鞘衅放埔彩艿搅藝?yán)重的傷害。
而同海景房銷售市場的混亂相比，北京周邊地區(qū)的房地產(chǎn)銷售則還存在著另外的問題。“別墅項目基本上賣得差不多了，現(xiàn)在正在賣公寓樓。如果您今天交訂金的話，可以按照內(nèi)部認(rèn)購價格。”然而，劉英所謂的房屋內(nèi)部認(rèn)購價格，實際上是在建商品房尚無預(yù)售許可證前，對外銷售的一種價格。據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士介紹，在河北燕郊當(dāng)?shù)兀簧贅潜P的價格實行多種定價。
首先，在未取得預(yù)售許可證前，購房價格最低；當(dāng)開發(fā)商取得購房資格后，售房處會將一部分商品房價格上漲百元，另一部分商品房暫時保留，等待再次提價；第三次提價視首批商品房市場銷量而定。劉英告訴記者，目前她所負(fù)責(zé)的樓盤中，一期和二期已經(jīng)辦理了預(yù)售許可證，三期已經(jīng)建到第五層，7月中下旬預(yù)售許可證也將到位。到時候，商品房的價格將會從內(nèi)部認(rèn)購價4900元/平方米上漲到5100元/平方米。
外地售房缺乏法規(guī)監(jiān)管
市場的混亂以及消費者買房后存在的隱患已經(jīng)引起了相關(guān)部門的關(guān)注，北京市海淀區(qū)工商局合同科科長張庚正提醒，“這樣的銷售形式存在打擦邊球的問題，消費者購買這樣的房子，一旦出現(xiàn)糾紛無證可查，很難處理”。海淀工商分局相關(guān)工作人員向記者表示，目前，海淀轄區(qū)內(nèi)存在許多沒有辦理當(dāng)?shù)貭I業(yè)執(zhí)照和代理資格認(rèn)證的外地房售樓處。同時，海淀工商分局亦在加大對這種存在隱患樓盤的整治。
據(jù)悉，在北京市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市工商局關(guān)于促進和規(guī)范北京市經(jīng)紀(jì)人發(fā)展若干意見的通知中，明確提出“凡實際從事經(jīng)紀(jì)活動的經(jīng)濟組織應(yīng)依法注冊為經(jīng)紀(jì)人，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后方可從事經(jīng)紀(jì)活動。法律法規(guī)規(guī)定經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)取得相應(yīng)資質(zhì)的，依照其規(guī)定取得資質(zhì)。經(jīng)紀(jì)人名稱中的行業(yè)應(yīng)當(dāng)表述為‘經(jīng)紀(jì)’字樣，經(jīng)紀(jì)人的經(jīng)營范圍應(yīng)當(dāng)明確經(jīng)紀(jì)方式和經(jīng)紀(jì)項目”。
該人士認(rèn)為，如果消費者在這類售房處購買外地樓盤，在交納訂金后該售樓處“一夜消失”，那么消費者將承擔(dān)很大的經(jīng)濟損失。
同時，海淀工商分局相關(guān)人士也告訴記者，目前，對于外地樓盤在京銷售的現(xiàn)象，國家建委并沒有明確要求，不存在對這種經(jīng)營方式的限制。而隨著北京消費者在外地購房中產(chǎn)生的糾紛逐漸增加，相關(guān)部門也開始考慮對此方面進行研究。工商部門相關(guān)人士表示，目前，在北京辦理外地樓盤銷售的標(biāo)準(zhǔn)流程為，首先在當(dāng)?shù)鼐哂泻戏ń?jīng)營場所，之后在工商部門辦理相關(guān)營業(yè)執(zhí)照。
威海市房地產(chǎn)管理局表示，威海的樓盤到外地銷售，應(yīng)委托正規(guī)的、有當(dāng)?shù)睾戏I業(yè)執(zhí)照的中介公司，中介代理人還應(yīng)具備國家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格并登記注冊。否則，不僅出現(xiàn)糾紛難以處理，還會受到當(dāng)?shù)毓ど滩块T的查處，影響樓盤銷售，損壞房地產(chǎn)開發(fā)商的信譽。
針對燕郊某樓盤在沒有取得房屋銷售許可證前提前銷售的情況，匯佳律師事務(wù)所主任律師邱寶昌表示，如果購房者購買的是沒有銷售許可證的房屋，那么日后可能面臨極大的風(fēng)險。邱寶昌告訴記者，開發(fā)商在沒取得銷售許可證的前提下買賣房屋即違反了現(xiàn)行的商品房管理辦法，同時，在消費者尚不清楚開發(fā)商具備何種房屋銷售許可證前，對該處房產(chǎn)屬于何種產(chǎn)權(quán)、項目規(guī)劃等信息不清楚，也將因此蒙受損失。
北京購房者刺激外地經(jīng)濟發(fā)展
據(jù)了解，銀灘目前已經(jīng)被批為縣級市，而負(fù)責(zé)銀灘經(jīng)濟開發(fā)的銀灘管委會已經(jīng)成為當(dāng)?shù)乜梢院褪姓狡鹌阶臋C構(gòu)。這足以證明銀灘的地產(chǎn)開發(fā)和旅游開發(fā)受到了高度的重視。乳山政府已經(jīng)把房地產(chǎn)開發(fā)以吸納更多大城市居民作為帶動當(dāng)?shù)芈糜问袌龅闹破鳌?/p>
而與銀灘相比，秦皇島海景房市場的起步和發(fā)展更快一步。秦皇島市副市長張學(xué)軍在接受媒體采訪時表示，海濱地產(chǎn)的開發(fā)迎合了時代發(fā)展的潮流，隨著社會的發(fā)展和需求不斷提升，這個潮流將會被越來越多的人認(rèn)可。
張學(xué)軍同時表示了他的擔(dān)憂，“一些第一開發(fā)商經(jīng)營不規(guī)范、虛抬價格，宣傳失實，銷售服務(wù)不負(fù)責(zé)任，一些代理商代理公司手續(xù)不全、證件不全或者‘騙團’，導(dǎo)致購房者利益無法得到保障，甚至上當(dāng)受騙”。
業(yè)內(nèi)人士稱，異地營銷要想取得更大的市場效應(yīng)，需要多種行業(yè)來共同參與經(jīng)營，包括由房產(chǎn)商、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、中介組織機構(gòu)、銀行、律師事務(wù)所等相關(guān)行業(yè)組成一個產(chǎn)業(yè)鏈，以及傳媒的參與和政府的支持，共同創(chuàng)造一個優(yōu)化的投資環(huán)境，建立強勁的置業(yè)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，更好地服務(wù)于這個巨大的新市場。
陳世明也向記者表示，目前異地售樓的過程中，開發(fā)商和代理銷售商之間的銜接不夠，連貫還存在許多不規(guī)范的行為，也正是這種不規(guī)范，制約了其發(fā)展。投資房產(chǎn)的后續(xù)服務(wù)存在問題，使得消費者只能等待升值，或者只能成為自住的原始的投資方式。
陳世明建議，代理商和開發(fā)商需要建立一些信息透明的機制。政府也應(yīng)當(dāng)結(jié)合相關(guān)服務(wù)部門比如說媒體加強對其信息透明的監(jiān)督。
陳世明告訴記者，由于一些二三線城市之間的房地產(chǎn)開發(fā)運作模式不同，購房者需要對當(dāng)?shù)丨h(huán)境進行鑒別。
業(yè)內(nèi)專家同時指出，北京人在外地置業(yè)之前，一定要考察清楚當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行情，對開發(fā)商的資信進行調(diào)查，對所購物業(yè)的法律權(quán)屬進行核查，還要了解當(dāng)?shù)氐馁彿砍绦颉⑥k理按揭的期限，以及所要交付的稅費等內(nèi)容，也可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)專業(yè)律師或房產(chǎn)部門進行咨詢，以免糾紛產(chǎn)生后所帶來的往來奔波、耗費時間精力等不必要的麻煩和損失。
在記者隨后對河北三河市房產(chǎn)管理局進行采訪時，對于燕郊某樓盤存在無房屋銷售許可證情況下提前銷售房屋一事，該管理局趙科長只是告訴記者：“你自己看著辦，愿意買就買。”(任思強 丁蕊）
