北京人外地購房熱情日益升溫

　　據海景房(北京)展銷中心和中原地產的數據顯示，從今年1月起，共有76個異地住宅項目進京進行銷售，其中威海的項目最多，至少占到一半。這也促使眾多房地產中介公司開始代售外地房源。

　　“青島的后花園、投資寶地、居住的樂園、AAAA級旅游城市、養生的福地、升值無限、環境優美、是一個天然氧吧、是投資人的首選。”徐凡遞給記者的名片背面印著這些讓人心動的置房理由。名片的正面顯示，乳山愛家房地產經紀有限公司北京分公司徐凡經理。

　　徐凡從前年就開始銷售威海銀灘的房子，到目前大約已經賣出去500多套。不久前，他又在機場路附近開了一個銷售處，不過當記者用懷疑的目光打量他時，徐凡即刻說道，“我們可都是證件齊全的，合規合法”。

　　每周，徐凡都會帶有在銀灘買房意向的客戶去現場看房，因為新店才開張，上個周末他只是把新招聘的兩個員工帶到銀灘，對他們進行入職培訓。

　　徐凡告訴記者，目前銀灘的房子在北京、天津、山西銷售得都特別好，甚至有些西藏、新疆的客戶從網上查完資料后，自己坐飛機就過來了。這些客戶都把這兒當成度假的地兒，方便的話就來住些日子。

　　“現在銀灘的房價類似益天開發的樓盤，目前每平方米已經5000多元了，平均的房價也在3000多元，每年還要漲四次價，升值是肯定的。”徐凡指著不遠處即將竣工的樓盤向記者表示。

　　記者從銀灘當地益天花園的售樓處現場看到，一期的房子目前除了11號和18號樓只有少許房子空著，其他的都賣出去了。從墻上貼出的銷售情況統計圖中可以清楚地看到，每個房子的后面都貼上了代表已售出的小紅旗和已預訂的藍點。統計圖上幾乎沒有空的。

　　北京房交會市場總監陳世明也向記者表達了他對于外地樓盤進京的直觀感受，整個市場需求增加了，來京項目越來越多。購房人的需求越來越多，已經獲得投資回報的房地產市場和股票市場的人也開始轉移到異地置業，到二三線旅游城市投資。

　　他說，現在到威海、三亞等地買房的都是上年紀的人，相比于北京五環以內均價過萬的價格，對消費者來說，海景房投資總額低，投資與自住可以兼顧。陳世明預測，沿海項目在北京有很大的發展空間。

　　而與沿海項目不同，緊鄰北京的河北燕郊以及涿州的項目也已經成為不少北京人的置業選擇。劉英(化名)是位于河北省燕郊京哈公路旁一處在建樓盤的置業顧問。據她介紹，近兩年來，大量北京人選擇在房價相對便宜的燕郊購房。從燕郊各處林立的在建商品房項目來看，這種購房熱情在短時間內還將持續。

　　外地售房中介魚目混珠

　　海景房剛開始進北京的時候，北京人不認可，但一步步地也就走到現在，銀灘網站建了很多，全國各地也都有人去買，北京人才逐漸認可銀灘的房子，北京的市場才算逐漸打開。

　　徐凡告訴記者， 剛開始的時候，在北京銷售銀灘的房子都是很正規的，但隨著市場的不斷擴大，越來越多的人盯準了這塊蛋糕，都想從中分得一杯羹，以至于現在北京的海景房銷售市場魚龍混雜。

　　“在北京正規的沒幾家，大部分銷售都是弄個點兒就開始賣。銷售的點也多了，亂七八糟的競爭也出來了，你搗我的鬼，我搗你的鬼。”作為土生土長的乳山人，徐凡不無擔心地對記者表示。

　　一位不愿透露身份的代理銷售商告訴記者，“北京市小作坊式的外地樓盤銷售點很多，他們靈活性很強，見縫插針，但凡工商局查或者有什么風吹草動，停業幾天，看看風向繼續換個地方，租個房子重新賣樓”。

　　海景房(北京)展銷中心首席專家王鑫表示，“目前，異地海景房主要是以代理銷售為主，很少有當地開發商在北京設立銷售中心”。

　　目前，外地樓盤在京銷售都是以代理公司的形式存在，很多代理公司沒有營業執照，手續證照不全就打著海景房銷售中心的旗號進行項目現售，而在銷售過程中，大多虛假或者夸大宣傳，故意隱瞞真相的現象普遍存在。置業者遭受欺騙和蒙受損失的同時，當地的城市品牌也受到了嚴重的傷害。

　　而同海景房銷售市場的混亂相比，北京周邊地區的房地產銷售則還存在著另外的問題。“別墅項目基本上賣得差不多了，現在正在賣公寓樓。如果您今天交訂金的話，可以按照內部認購價格。”然而，劉英所謂的房屋內部認購價格，實際上是在建商品房尚無預售許可證前，對外銷售的一種價格。據一位業內人士介紹，在河北燕郊當地，不少樓盤的價格實行多種定價。

　　首先，在未取得預售許可證前，購房價格最低；當開發商取得購房資格后，售房處會將一部分商品房價格上漲百元，另一部分商品房暫時保留，等待再次提價；第三次提價視首批商品房市場銷量而定。劉英告訴記者，目前她所負責的樓盤中，一期和二期已經辦理了預售許可證，三期已經建到第五層，7月中下旬預售許可證也將到位。到時候，商品房的價格將會從內部認購價4900元/平方米上漲到5100元/平方米。

　　外地售房缺乏法規監管

　　市場的混亂以及消費者買房后存在的隱患已經引起了相關部門的關注，北京市海淀區工商局合同科科長張庚正提醒，“這樣的銷售形式存在打擦邊球的問題，消費者購買這樣的房子，一旦出現糾紛無證可查，很難處理”。海淀工商分局相關工作人員向記者表示，目前，海淀轄區內存在許多沒有辦理當地營業執照和代理資格認證的外地房售樓處。同時，海淀工商分局亦在加大對這種存在隱患樓盤的整治。

　　據悉，在北京市人民政府辦公廳轉發市工商局關于促進和規范北京市經紀人發展若干意見的通知中，明確提出“凡實際從事經紀活動的經濟組織應依法注冊為經紀人，領取營業執照后方可從事經紀活動。法律法規規定經紀人應當取得相應資質的，依照其規定取得資質。經紀人名稱中的行業應當表述為‘經紀’字樣，經紀人的經營范圍應當明確經紀方式和經紀項目”。

　　該人士認為，如果消費者在這類售房處購買外地樓盤，在交納訂金后該售樓處“一夜消失”，那么消費者將承擔很大的經濟損失。

　　同時，海淀工商分局相關人士也告訴記者，目前，對于外地樓盤在京銷售的現象，國家建委并沒有明確要求，不存在對這種經營方式的限制。而隨著北京消費者在外地購房中產生的糾紛逐漸增加，相關部門也開始考慮對此方面進行研究。工商部門相關人士表示，目前，在北京辦理外地樓盤銷售的標準流程為，首先在當地具有合法經營場所，之后在工商部門辦理相關營業執照。

　　威海市房地產管理局表示，威海的樓盤到外地銷售，應委托正規的、有當地合法營業執照的中介公司，中介代理人還應具備國家房地產經紀人資格并登記注冊。否則，不僅出現糾紛難以處理，還會受到當地工商部門的查處，影響樓盤銷售，損壞房地產開發商的信譽。

　　針對燕郊某樓盤在沒有取得房屋銷售許可證前提前銷售的情況，匯佳律師事務所主任律師邱寶昌表示，如果購房者購買的是沒有銷售許可證的房屋，那么日后可能面臨極大的風險。邱寶昌告訴記者，開發商在沒取得銷售許可證的前提下買賣房屋即違反了現行的商品房管理辦法，同時，在消費者尚不清楚開發商具備何種房屋銷售許可證前，對該處房產屬于何種產權、項目規劃等信息不清楚，也將因此蒙受損失。

　　北京購房者刺激外地經濟發展

　　據了解，銀灘目前已經被批為縣級市，而負責銀灘經濟開發的銀灘管委會已經成為當地可以和市政府平起平坐的機構。這足以證明銀灘的地產開發和旅游開發受到了高度的重視。乳山政府已經把房地產開發以吸納更多大城市居民作為帶動當地旅游市場的助推器。

　　而與銀灘相比，秦皇島海景房市場的起步和發展更快一步。秦皇島市副市長張學軍在接受媒體采訪時表示，海濱地產的開發迎合了時代發展的潮流，隨著社會的發展和需求不斷提升，這個潮流將會被越來越多的人認可。

　　張學軍同時表示了他的擔憂，“一些第一開發商經營不規范、虛抬價格，宣傳失實，銷售服務不負責任，一些代理商代理公司手續不全、證件不全或者‘騙團’，導致購房者利益無法得到保障，甚至上當受騙”。

　　業內人士稱，異地營銷要想取得更大的市場效應，需要多種行業來共同參與經營，包括由房產商、房產經紀公司、中介組織機構、銀行、律師事務所等相關行業組成一個產業鏈，以及傳媒的參與和政府的支持，共同創造一個優化的投資環境，建立強勁的置業服務網絡，更好地服務于這個巨大的新市場。

　　陳世明也向記者表示，目前異地售樓的過程中，開發商和代理銷售商之間的銜接不夠，連貫還存在許多不規范的行為，也正是這種不規范，制約了其發展。投資房產的后續服務存在問題，使得消費者只能等待升值，或者只能成為自住的原始的投資方式。

　　陳世明建議，代理商和開發商需要建立一些信息透明的機制。政府也應當結合相關服務部門比如說媒體加強對其信息透明的監督。

　　陳世明告訴記者，由于一些二三線城市之間的房地產開發運作模式不同，購房者需要對當地環境進行鑒別。

　　業內專家同時指出，北京人在外地置業之前，一定要考察清楚當地房地產行情，對開發商的資信進行調查，對所購物業的法律權屬進行核查，還要了解當地的購房程序、辦理按揭的期限，以及所要交付的稅費等內容，也可向當地房地產專業律師或房產部門進行咨詢，以免糾紛產生后所帶來的往來奔波、耗費時間精力等不必要的麻煩和損失。

　　在記者隨后對河北三河市房產管理局進行采訪時，對于燕郊某樓盤存在無房屋銷售許可證情況下提前銷售房屋一事，該管理局趙科長只是告訴記者：“你自己看著辦，愿意買就買。”(任思強 丁蕊）