在南京一家銀行工作的高小姐最近有些郁悶：她看中了奧體板塊的“銀城西堤國(guó)際”樓盤(pán)的三期房源，沒(méi)想到售樓小姐卻彬彬有禮地告訴她說(shuō)，三期還剩最后三幢100多套房子了，要買這些房子，必須一次性付款才能登記。而即使是要買沒(méi)有“一次付款”規(guī)定的五期房子，也得一次性付清至少30%的首付！

　　“我在銀行，做了這么多年信貸工作，還真從沒(méi)見(jiàn)過(guò)不能辦貸款的樓盤(pán)！”高小姐向記者抱怨說(shuō)，“這房產(chǎn)商也太牛點(diǎn)了吧？”

　　1 [現(xiàn)場(chǎng)探“牛”]要登記就得承諾“一次性付款”

　　記者昨日來(lái)到了銀城西堤國(guó)際售樓處。據(jù)售樓小姐介紹，最近即將銷售的是三期2、5、8幢和五期，最快將于本月中旬開(kāi)盤(pán)。記者表示對(duì)其感興趣，售樓小姐果然說(shuō)：“這三幢樓優(yōu)先賣給一次性付款的客戶，如果你能一次性付清，就做個(gè)登記，開(kāi)盤(pán)時(shí)我們通知你，如果不能就不必登記了。”記者又問(wèn)：“是‘優(yōu)先’？那就是說(shuō)如果一次性付款賣不完，我還是可以貸款買？”小姐很自信地回答：“這三幢樓登記的客戶非常多，不會(huì)剩的！”并向記者推薦可辦貸款的五期房源。為何同一小區(qū)會(huì)有不同的差別？小姐解釋說(shuō)，“根據(jù)規(guī)定，樓幢封頂了才能辦貸款，五期就快封頂了，而三期2、5、8幢還只蓋到一層，出于盡快回籠資金的考慮，所以五期可以賣按揭，三期不可以。”

　　記者了解到，西堤國(guó)際三期2、5、8幢總共100多套房源，面積最小的約92平方米，最大的約159平方米，開(kāi)盤(pán)銷售均價(jià)預(yù)計(jì)在每平方米9000多元。即使以9000元的單價(jià)計(jì)算，買一套三期的房子最少也要一次性付清82.8萬(wàn)元，而面積最大的要143.1萬(wàn)元，而實(shí)際的銷售價(jià)格可能還要超過(guò)這個(gè)數(shù)目。如此大批量、高總價(jià)的房源都不能按揭購(gòu)買，在南京樓市確實(shí)很少見(jiàn)。

　　房產(chǎn)商的“牛”還不止于此。售樓小姐接著告訴記者，這個(gè)樓盤(pán)不接受定金，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，買三期2、5、8幢的必須一次性付清全款；買五期的則必須付清三成的首付。面積90平方米以下的小戶型也得首付三成，享受不到有關(guān)規(guī)定的兩成首付的優(yōu)惠。而具體房?jī)r(jià)多少，更是只能在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天公布。這也就意味著，想買樓，在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天必須準(zhǔn)備好一大筆現(xiàn)金才行。

　　2 [別處尋“牛”]“突擊開(kāi)盤(pán)”讓你措手不及

　　記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，在火爆的樓市中，牛氣沖天的房產(chǎn)商還不僅銀城一家。“牛”的一個(gè)典型表現(xiàn)是“突擊開(kāi)盤(pán)”逐漸普遍，你在工作、休息，甚至睡夢(mèng)中，都隨時(shí)可能接到開(kāi)盤(pán)通知，讓購(gòu)房人措手不及，叫苦不迭。一位陳先生看中了朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)的一套房源，定金就要交十萬(wàn)，而開(kāi)盤(pán)時(shí)間卻遲遲未定。售樓人員稱，“開(kāi)盤(pán)前半小時(shí)電話通知你。”為了買到房子，陳先生早早就從股市賬戶里提出十萬(wàn)元打入信用卡，苦等“開(kāi)盤(pán)前半小時(shí)”的那個(gè)電話。望著近來(lái)不斷上躥的股指，陳先生很是心痛：“這種‘不定時(shí)開(kāi)盤(pán)定金’害得我不僅股市踏空損失不少，而且24小時(shí)不敢關(guān)手機(jī)，真像個(gè)當(dāng)仆人的，要隨時(shí)聽(tīng)候房產(chǎn)商的‘召喚’！”

　　另一位楊先生前段時(shí)間購(gòu)買了城南一個(gè)住宅小區(qū)的商品房，“我是晚上10點(diǎn)多鐘接到了銷售人員的電話，說(shuō)‘趕緊帶一萬(wàn)元和身份證，到售樓處來(lái)！’”楊先生忙不迭打車到了現(xiàn)場(chǎng)一看，已經(jīng)排了100多人，很多人都是從睡夢(mèng)中被叫起來(lái)，匆匆趕來(lái)排隊(duì)。因?yàn)閭}(cāng)促，有不少人連具體的房型都沒(méi)有選定，只好借著路燈緊急研究套型。

　　記者注意到，新樓盤(pán)在開(kāi)盤(pán)前一周、半月就在報(bào)紙上打廣告的現(xiàn)象漸漸少了，越來(lái)越多的樓盤(pán)一拿到銷售許可證就馬上開(kāi)盤(pán)，有的樓盤(pán)甚至只給銷售人員15分鐘時(shí)間通知“購(gòu)買意向最強(qiáng)”的客戶。房產(chǎn)商越來(lái)越“牛”，開(kāi)盤(pán)時(shí)間越來(lái)越“沒(méi)譜”。南京市江寧區(qū)本打算出臺(tái)新政策，要求開(kāi)發(fā)商必須提前10天公示開(kāi)盤(pán)日期，但不愁房子賣不出去的房產(chǎn)商最終把“提前10天公示”演變成“購(gòu)房人提前10天排隊(duì)”，政策成了一紙空文。

　　3 [專家析“牛”]有正常市場(chǎng)原因也有人為因素

　　業(yè)內(nèi)人士指出，由于市場(chǎng)的供不應(yīng)求，造成“房子不愁賣”，其中部分條件較為優(yōu)越的樓盤(pán)更因爭(zhēng)搶者眾多，導(dǎo)致房產(chǎn)商“牛氣沖天”。東南大學(xué)李啟明教授在接受記者采訪時(shí)進(jìn)一步分析說(shuō)，供不應(yīng)求既有正常的原因，也不乏人為的因素。“一方面房地產(chǎn)供應(yīng)不穩(wěn)定，2005年國(guó)家宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)投資增幅大幅萎縮，當(dāng)年1-12月南京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比僅增長(zhǎng)1.1%，導(dǎo)致了2007年上市的房源量也相應(yīng)減少。還有的房產(chǎn)商把房子抵作工程款，可賣的房子也就少了。當(dāng)然，不能排除有開(kāi)發(fā)商囤房惜售，制造緊缺假象。”

　　另一方面，房地產(chǎn)的需求也不穩(wěn)定。李啟明說(shuō)：“除了居住型需求外，民間買房投資依然很普遍，甚至還出現(xiàn)機(jī)構(gòu)炒房。還有一個(gè)重要因素，是‘80后’一代普遍提前入市，放大了需求。按照以往的消費(fèi)方式，剛畢業(yè)的年輕人往往要租房三五年后才能買房，而現(xiàn)在孩子一畢業(yè)父母就幫著買房的現(xiàn)象越來(lái)越多，而且不少人追求‘一步到位’。此外，由于前兩年宏觀調(diào)控后房?jī)r(jià)并沒(méi)有降，一些老百姓擔(dān)心房?jī)r(jià)還會(huì)漲，遲買不如早買，‘恐慌性’心理也助推了樓市的銷售。”

　　4 [政府斗“牛”]多供土地多建經(jīng)適房平衡供求

　　面對(duì)越來(lái)越“牛”的房產(chǎn)商，政府已經(jīng)出手。據(jù)介紹，目前南京市國(guó)土、房產(chǎn)等部門(mén)將加大平衡市場(chǎng)供求關(guān)系的調(diào)控力度，將采用多供地、多蓋房、多檢查的方式，促使市場(chǎng)穩(wěn)定，遏制開(kāi)發(fā)商的“牛氣”。

　　第一個(gè)措施是從“源頭”著手，就是加大土地供應(yīng)量。比如南京今年8-12月經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)總量將超過(guò)前7個(gè)月的總水平，此舉將增加未來(lái)的住房供應(yīng)。第二個(gè)措施是增加政策性住房的供應(yīng)。近期南京市新批21塊、4100余畝經(jīng)濟(jì)適用房新增建設(shè)用地，政策性住房的后續(xù)供應(yīng)將得到保障，同時(shí)還會(huì)適度放寬購(gòu)買政策性住房的條件，讓更多的困難群眾得以改善住房條件。此外，對(duì)開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)這種人為因素造成供應(yīng)減少的違規(guī)行為，房產(chǎn)部門(mén)將加大處罰力度。近日，南京城北金域中央街區(qū)便因囤房遭到了“封盤(pán)”半年的處罰。

　　上周，南京市房管局副局長(zhǎng)郭宏定在新聞發(fā)布會(huì)上很堅(jiān)決地指出，目前供求狀況已經(jīng)在改變：盡管供大于求還將持續(xù)一段時(shí)間，但供求平衡的狀況很快會(huì)出現(xiàn)。希望由這些措施，房產(chǎn)商的“牛頭”能被“按”下來(lái)。

　　[“牛”語(yǔ)錄](méi)“沒(méi)買房的人都虧了”

　　“語(yǔ)錄集”能在網(wǎng)上流傳的人寥寥無(wú)幾，做房產(chǎn)的華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)算一個(gè)。有“梟雄”氣概，語(yǔ)不驚人死不休的任志強(qiáng)人稱“任大炮”，別人不敢講的他敢，而且一說(shuō)出來(lái)就極其刺耳。其“地產(chǎn)語(yǔ)錄”被認(rèn)為是房產(chǎn)商“牛氣”的絕好注解，讓他成名的同時(shí)也成了千夫所指的對(duì)象。請(qǐng)看他都曾經(jīng)說(shuō)過(guò)什么。

　　“沒(méi)有買房的人都虧了。”

　　“調(diào)控一次房?jī)r(jià)漲一次。”

　　“房?jī)r(jià)降了，開(kāi)發(fā)商有權(quán)不蓋房。”

　　“房地產(chǎn)就該是暴利行業(yè)。”

　　“我是商人，不考慮窮人。給窮人蓋房子是政府的事。”

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　　[解“牛”論]“牛言”里面就有答案

　　抬出房地產(chǎn)界的“任大炮”出來(lái)，并非是為了再突出一把房產(chǎn)商如何“牛”，而是要回答“房產(chǎn)商為什么這么牛”這個(gè)問(wèn)題。因?yàn)槿慰偟摹芭Ｑ浴币呀?jīng)給出了精確答案。

　　昨天新華社發(fā)專電報(bào)道說(shuō)，中國(guó)人民銀行8日發(fā)布的二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告認(rèn)為,今年以來(lái),我國(guó)住房需求持續(xù)旺盛,雖然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資加快增長(zhǎng),但供需關(guān)系仍趨緊張,房地產(chǎn)價(jià)格又出現(xiàn)了加快上漲勢(shì)頭,部分城市價(jià)格漲幅依然較高。

　　結(jié)合這個(gè)“需求較高”的報(bào)道和任志強(qiáng)“不給窮人蓋房子”的言論看，房?jī)r(jià)似乎不漲也難。但是，有沒(méi)有想過(guò)，如果建房子、賣房子的不只是以逐利為本能的房產(chǎn)商呢？

　　如果建立一個(gè)完全理想的房產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)學(xué)“模型”來(lái)，房?jī)r(jià)會(huì)和股價(jià)一樣，有漲有跌。但那樣的情況有兩個(gè)條件——原料完全市場(chǎng)化，產(chǎn)品完全市場(chǎng)化。就是說(shuō)，土地?zé)o供給限制，民眾買房子不是為了解決自己住的問(wèn)題——這可能嗎？

　　任志強(qiáng)“不為窮人蓋房子”的理論聽(tīng)起來(lái)刺耳，事實(shí)上卻是給房?jī)r(jià)問(wèn)題指明了一個(gè)方向：必須有人給“窮人”蓋房子。你有錢(qián)，當(dāng)然可以買開(kāi)發(fā)商蓋的好房子，豪華房子；如果你囊中羞澀，也有地方可以住，不至于勒緊褲帶去當(dāng)“房奴”——這才是供求關(guān)系的平衡。現(xiàn)在是無(wú)論錢(qián)多的錢(qián)少的，通通要去開(kāi)發(fā)商那里買房子才有得住，這樣的供求關(guān)系下，房產(chǎn)商不“牛”也難。

　　當(dāng)我們譴責(zé)任志強(qiáng)們“吸血”的同時(shí)，也不得不承認(rèn)，他的理論，有一定道理。最基本的生存要求——人人有房住，是政府必須承擔(dān)的責(zé)任，多增加土地供應(yīng)，多給買不起豪華商品房的人提供經(jīng)適房、廉租房，則是按下開(kāi)發(fā)商“牛頭”的最有效手段。南京市政府正在這么做，讓人看到了希望——就由那些高檔的房子成為奢侈品去吧。（王燁 李軍 劉璞）