下半年，上海將有近十個符合“90/70”標準的小戶型樓盤上市，加上六七月份陸續推出的小戶型產品，累計將達到200萬平方米。這即將上市的200萬平方米小戶型是否能緩解目前市場上的供需矛盾，稀釋房價呢？專家從已面市的小戶型產品市場反應分析，新增小戶型供應稀釋房價作用有限。

　　近郊小戶型受年輕族歡迎

　　從6月份至今，首批已經有三個符合“90/70”標準的樓盤上市，其中包括奧林匹克花園、萬科花園小城和萬科四季花城二期，新房源總量達到1000套左右。從這三個項目看，首批符合“90/70”標準的樓盤存在以下幾個特點，第一個特點是這些小戶型樓盤都位于近郊，近郊成為小戶型的主戰場，市中心區域難現蹤影。奧林匹克花園位于九亭，萬科花園小城位于閔行吳涇板塊，萬科四季花城位于寶山西城區板塊。其次，目前在售的“90/70”樓盤主要奧園、萬科等有實力的品牌開發商開發，小戶型考驗開發商的實力，在戶型設計能力與產品推出速度上都處在領先地位。第三個特點是小戶型中的精裝產品受到歡迎，奧林匹克花園推出的三期266套精裝修房源，雖然單價不菲，卻深受年輕一族的歡迎。

　　需求旺盛令單價上升更猛

　　從已經面市的小戶型產品銷售情況看，上海小戶型新房的交易量已明顯上升，網上房地產提供的最新數據顯示，6月份，全市140平方米以上的房型成交量占33.68%，90平方米到140平方米的房型成交量占52.45%，而90平方米以下的成交量占1..88%。與5月份相比，90平方米以下的新房成交比例上升了1.8個百分點，140平方米以上的房型成交變化較小。

　　從實際案例上看，市場追捧情況比其它類型的住宅有增無減。奧林匹克花園三期開盤當天引來了1000多位客戶，售樓處上演了排隊搶購的大戲，在體育館外的廣場上擠成黑壓壓的一片，場面十分火爆。開盤當天就實現了房源銷售的80%，以171套房源的銷售成績，登上當周滬上住宅銷售排行榜的首位。

　　由于需求空前旺盛，奧林匹克花園三期房價再次創出新高，該案向來都是九亭樓市的風向標，每次新推房源的價格往往會刷新當地樓價的最高水平，穩坐龍頭老大的位置。此次三期房源的售價更是高出周邊項目房價近2000元／平方米。原本單價基本在8000元／平方米左右的奧林匹克花園，三期售價逼近萬元，令九亭其它樓盤可望而不可及。

　　抑制區域房價上漲幅度

　　從已面市的小戶型產品市場反應看，一方面，銷售好于其它普通住宅項目，據中原地產統計七月樓市的供求比例是1：2，而小戶型的供求之比遠小于此。這反映出目前住宅市場，尤其是小戶型住宅供求失衡現象明顯。中原地產研究咨詢部總監陳寧對此分析，下半年雖然有200萬平方米的小戶型上市，但這個數字在下半年1000萬平方米供應總量中比例并不高，而且新增的供給主要分布在市郊區域，又是分批推出，因此他認為供求矛盾依然會存在。

　　同時，從奧園和萬科花園小城的價格看，小戶型的單價更高、上漲更猛。這其中除了需求旺盛的原因外，小戶型產品單位建筑成本高也是其單價很難降低的原因。因次陳寧也認為，200萬平方米小戶型可能會對供應相對集中區域的房價上漲幅度有所抑制，但對于稀釋整體房價的作用是有限的。（王穎穎）