“從這些天的房產(chǎn)信貸審批情況來看，一部分第二套(含)以上住房的持有者被套住了，房貸新政策的顯效接下來或許會更強烈。”昨天，招商銀行上海一家支行的信貸經(jīng)理施先生向《第一財經(jīng)日報》表示，“監(jiān)管部門要求提高第二套以上住房首付比例及貸款利率之后，我們支行對于第二套房界定，目前得到的具體操作口徑是：以個人而非家庭為單位。”

　　施先生稱：“另外，如果原房貸結(jié)清，再申請房貸，在我們這里不是被視為‘首套房’貸款，仍然被看作是第二套(含)以上住房，比較嚴格一些。”

　　“問題合同”糾紛不斷

　　上海中原物業(yè)代理有限公司(下稱“中原地產(chǎn)”)研究咨詢部在2007年秋季房展會上對前來參觀的消費者進行了問卷調(diào)查。據(jù)中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理龔敏出具的一份調(diào)查數(shù)據(jù)：對購買套數(shù)的選擇中，99%皆為購買第二套住房(可能是由于調(diào)查對象多為上海人的緣故)。

　　由于第二套(含)以上住房的消費比重較大，因而，在房貸新政出臺之后的一段時間里，出現(xiàn)了不少的“問題合同”。上海漢宇房地產(chǎn)顧問有限公司(下稱“漢宇地產(chǎn)”)有關人士稱，由于《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(下稱《通知》)出臺，公司對一些剛剛簽訂的房貸合同進行了梳理，約有2%~3%的新合同出現(xiàn)了問題，一些買方遭遇資金緊張。上海的二手房市場成交情況并不理想，一些之前簽下的合同也需要重新談判。

　　除了第二套房首付提升之外，記者了解到，部分商業(yè)銀行在上海還停辦了一些“特色房貸”產(chǎn)品，比如循環(huán)使用按揭款，這是指市民把月供還給銀行以后，急需用錢時可以再次貸出來用。

　　招商銀行施先生稱，新房貸政策出臺之后，一些申請房貸的合同出現(xiàn)了狀況。出現(xiàn)問題的合同主要是政策出臺前剛剛簽訂的協(xié)議，面對更高的首付，更高的利率，一些買方遇到了資金上的問題。按照信貸新政，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，首付款比例不得低于40%，利率不得低于央行基準利率的1.1倍。

　　滬上一些房產(chǎn)經(jīng)紀公司也表示，已經(jīng)要求第二套房的購房者支付40%以上首付，一些正在辦理過程中的二手房貸款業(yè)務已經(jīng)開始按照新政策要求申請房貸。由于目前各大銀行二手房房貸政策的細則還沒有正式出臺，部分新的二手房貸款申請被銀行暫時擱置。順馳(中國)不動產(chǎn)網(wǎng)絡集團上海公司戰(zhàn)略部高級經(jīng)理王誠告訴《第一財經(jīng)日報》：“這方面會出現(xiàn)一些糾紛，一般都是買賣合同里簽的貸款合同數(shù)額大。”

　　第二套房首付提升對近期部分準備購房的人產(chǎn)生不同程度的影響。美聯(lián)物業(yè)調(diào)研結(jié)果顯示：68%的客戶明確表示，將推遲自己的購房計劃；20%的客戶表示將按原計劃購房；也有3%的客戶表示會加快購房進程，以避免出臺更嚴格的政策。同時，25%的客戶表示，由于首付款提升，自身支付能力不足，將降低購房預算。

　　對于糾紛不斷的“問題合同”，龔敏認為，“由于投資者對后市不確定性預期的加大及持續(xù)升息，先前擁有多套物業(yè)的投資客資金壓力加大，首付款及加息的雙重打擊會使拋盤現(xiàn)象出現(xiàn)。”

　　中原地產(chǎn)對于付款方式的調(diào)查顯示，大部分投資客依然靠銀行貸款，不過能夠承受的月供水平普遍較高，而從貸款年限的調(diào)查來看，即使有還貸能力，大部分客戶還是選擇了10年以上的貸款年限，在此龔敏建議政府抑制投資客買房時不妨設定一定的貸款年限，可能會對抑制投資起到一定效果。

　　二手成交隱現(xiàn)拐點

　　從上海各家中介行反饋的信息來看，房貸新政明顯削減了“銀十”的成色。

　　“與去年相比，今年購房客戶中改善型需求占了絕大多數(shù)。雖然這些客戶在實際購房過程中貸款比例并不一定達到七成，但是新政出臺對他們的心理影響十分明顯。即使是傳統(tǒng)的熱點板塊世博、上南、陸家嘴等區(qū)域的帶看客戶量也有不同程度的下滑，最高降幅達到一半。”中原地產(chǎn)浦東區(qū)域總監(jiān)王逸紅介紹，貸款新政策已明顯影響了“改善型”需求的客戶，這些購房者買第二套房的腳步明顯放慢。那些升級購房者可能成為第二套住房首付比例提高政策的受影響者。

　　中原地產(chǎn)在節(jié)后第一個工作日還對旗下150余家分行進行隨機調(diào)查，數(shù)據(jù)顯示整個黃金周七天的成交量、帶看量均有不同程度下滑。帶看量向來是二手房成交活躍程度的主要指標之一，這一數(shù)字與9月最后一周相比，降幅高達40%以上。

　　“零”成交！這個久違的字眼甚至重新出現(xiàn)在知名中介行的成交量之中。

　　漢宇地產(chǎn)市場部數(shù)據(jù)顯示，普陀長壽區(qū)域、閔行春申、閔行龍茗區(qū)域、長寧中山公園區(qū)域、浦東世茂區(qū)域、浦東聯(lián)洋區(qū)域等成交一直較為活躍的區(qū)域，都在長假期間出現(xiàn)“零”成交。從漢宇地產(chǎn)各分行的信息看，看房量有一定比例上升，但實際成交量并不理想。

　　中原地產(chǎn)靜安區(qū)域總監(jiān)趙家春認為，“前兩月房價過快的漲速讓客戶一時難以消化，加上房貸新政的出臺也讓客戶對后市持懷疑態(tài)度，入市速度明顯放緩。另一方面，經(jīng)歷了8、9兩月的成交高峰，整個市場上高性價比房源很難覓到，也使得客戶們對市場漸漸失去信心。”

　　“清淡。黃金周的二手房市場的疲軟表現(xiàn)讓許多人對10月的成交持看空態(tài)度。”上海易居臣信房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司一位金牌置業(yè)顧問稱，10月份，上海二手房市場將延續(xù)月初的清淡行情，整體成交量可能比環(huán)比下滑10%~15%，成交價格持平。(葉國靖)