“從這些天的房產信貸審批情況來看，一部分第二套(含)以上住房的持有者被套住了，房貸新政策的顯效接下來或許會更強烈。”昨天，招商銀行上海一家支行的信貸經理施先生向《第一財經日報》表示，“監管部門要求提高第二套以上住房首付比例及貸款利率之后，我們支行對于第二套房界定，目前得到的具體操作口徑是：以個人而非家庭為單位。”

　　施先生稱：“另外，如果原房貸結清，再申請房貸，在我們這里不是被視為‘首套房’貸款，仍然被看作是第二套(含)以上住房，比較嚴格一些。”

　　“問題合同”糾紛不斷

　　上海中原物業代理有限公司(下稱“中原地產”)研究咨詢部在2007年秋季房展會上對前來參觀的消費者進行了問卷調查。據中原地產研究咨詢部經理龔敏出具的一份調查數據：對購買套數的選擇中，99%皆為購買第二套住房(可能是由于調查對象多為上海人的緣故)。

　　由于第二套(含)以上住房的消費比重較大，因而，在房貸新政出臺之后的一段時間里，出現了不少的“問題合同”。上海漢宇房地產顧問有限公司(下稱“漢宇地產”)有關人士稱，由于《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》(下稱《通知》)出臺，公司對一些剛剛簽訂的房貸合同進行了梳理，約有2%~3%的新合同出現了問題，一些買方遭遇資金緊張。上海的二手房市場成交情況并不理想，一些之前簽下的合同也需要重新談判。

　　除了第二套房首付提升之外，記者了解到，部分商業銀行在上海還停辦了一些“特色房貸”產品，比如循環使用按揭款，這是指市民把月供還給銀行以后，急需用錢時可以再次貸出來用。

　　招商銀行施先生稱，新房貸政策出臺之后，一些申請房貸的合同出現了狀況。出現問題的合同主要是政策出臺前剛剛簽訂的協議，面對更高的首付，更高的利率，一些買方遇到了資金上的問題。按照信貸新政，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，首付款比例不得低于40%，利率不得低于央行基準利率的1.1倍。

　　滬上一些房產經紀公司也表示，已經要求第二套房的購房者支付40%以上首付，一些正在辦理過程中的二手房貸款業務已經開始按照新政策要求申請房貸。由于目前各大銀行二手房房貸政策的細則還沒有正式出臺，部分新的二手房貸款申請被銀行暫時擱置。順馳(中國)不動產網絡集團上海公司戰略部高級經理王誠告訴《第一財經日報》：“這方面會出現一些糾紛，一般都是買賣合同里簽的貸款合同數額大。”

　　第二套房首付提升對近期部分準備購房的人產生不同程度的影響。美聯物業調研結果顯示：68%的客戶明確表示，將推遲自己的購房計劃；20%的客戶表示將按原計劃購房；也有3%的客戶表示會加快購房進程，以避免出臺更嚴格的政策。同時，25%的客戶表示，由于首付款提升，自身支付能力不足，將降低購房預算。

　　對于糾紛不斷的“問題合同”，龔敏認為，“由于投資者對后市不確定性預期的加大及持續升息，先前擁有多套物業的投資客資金壓力加大，首付款及加息的雙重打擊會使拋盤現象出現。”

　　中原地產對于付款方式的調查顯示，大部分投資客依然靠銀行貸款，不過能夠承受的月供水平普遍較高，而從貸款年限的調查來看，即使有還貸能力，大部分客戶還是選擇了10年以上的貸款年限，在此龔敏建議政府抑制投資客買房時不妨設定一定的貸款年限，可能會對抑制投資起到一定效果。

　　二手成交隱現拐點

　　從上海各家中介行反饋的信息來看，房貸新政明顯削減了“銀十”的成色。

　　“與去年相比，今年購房客戶中改善型需求占了絕大多數。雖然這些客戶在實際購房過程中貸款比例并不一定達到七成，但是新政出臺對他們的心理影響十分明顯。即使是傳統的熱點板塊世博、上南、陸家嘴等區域的帶看客戶量也有不同程度的下滑，最高降幅達到一半。”中原地產浦東區域總監王逸紅介紹，貸款新政策已明顯影響了“改善型”需求的客戶，這些購房者買第二套房的腳步明顯放慢。那些升級購房者可能成為第二套住房首付比例提高政策的受影響者。

　　中原地產在節后第一個工作日還對旗下150余家分行進行隨機調查，數據顯示整個黃金周七天的成交量、帶看量均有不同程度下滑。帶看量向來是二手房成交活躍程度的主要指標之一，這一數字與9月最后一周相比，降幅高達40%以上。

　　“零”成交！這個久違的字眼甚至重新出現在知名中介行的成交量之中。

　　漢宇地產市場部數據顯示，普陀長壽區域、閔行春申、閔行龍茗區域、長寧中山公園區域、浦東世茂區域、浦東聯洋區域等成交一直較為活躍的區域，都在長假期間出現“零”成交。從漢宇地產各分行的信息看，看房量有一定比例上升，但實際成交量并不理想。

　　中原地產靜安區域總監趙家春認為，“前兩月房價過快的漲速讓客戶一時難以消化，加上房貸新政的出臺也讓客戶對后市持懷疑態度，入市速度明顯放緩。另一方面，經歷了8、9兩月的成交高峰，整個市場上高性價比房源很難覓到，也使得客戶們對市場漸漸失去信心。”

　　“清淡。黃金周的二手房市場的疲軟表現讓許多人對10月的成交持看空態度。”上海易居臣信房地產經紀有限公司一位金牌置業顧問稱，10月份，上海二手房市場將延續月初的清淡行情，整體成交量可能比環比下滑10%~15%，成交價格持平。(葉國靖)