如果申請貸款不獲批

　　首期款可退，定金多不可退

　　近一個(gè)月以來，由于房貸新政在具體操作細(xì)節(jié)上還在不斷完善中，對第二套住房的界定各家銀行還存在差異，導(dǎo)致消費(fèi)者無所適從。為此，記者特意收集了消費(fèi)者反映較為集中的問題，咨詢了專業(yè)人士給予解答。

　　有銷售人員告訴記者，簽合同、繳納房款的手續(xù)一般是這樣的：買家如果決定購買，就要繳納10000~100000元不等或者其他金額的定金，并簽訂認(rèn)購書。在認(rèn)購書上，買家和開發(fā)商會(huì)約定10個(gè)工作日或其他時(shí)間交首期并簽商品房買賣合同。在簽認(rèn)購書之前或計(jì)價(jià)時(shí)，SALES都會(huì)根據(jù)買家的經(jīng)濟(jì)狀況來判斷其是否具有支付能力。一般買家的收入是供房款的兩倍，就具備供房能力。

　　10個(gè)工作日之后，買家繳納首期款和簽訂商品房買賣合同。買家如果申請貸款的話，要將自己的一系列身份、收入方面的資料遞件給銀行審查并進(jìn)行按揭申請。一般遞件后，買家可在7個(gè)工作日后被告知是否可獲貸款，而銀行放款的時(shí)間則為遞件后的30個(gè)工作日之后。

　　7個(gè)工作日后，如果不被獲批的話，買家必須在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)補(bǔ)足首期款，或者轉(zhuǎn)一次性付款方式。如果買家不能支付，就只能按“撻定”了，也就是買家違約。這種情況下，買家在簽訂認(rèn)購書時(shí)所繳納的定金是不予退還的，但買家在簽訂合同時(shí)繳納的首期款將被退還。現(xiàn)在的商品房買賣合同中，一般都是不予退定的約定。

　　開發(fā)商多會(huì)協(xié)助解決房貸問題

　　目前，在廣州住宅市場，對于大開發(fā)商而言，都有相對穩(wěn)定的幾家按揭銀行。通常狀況下，當(dāng)買家交付了2～5萬元不等的定金之后，開發(fā)商就會(huì)對買家有沒有向銀行貸款的資格進(jìn)行初步的了解。因此，到了能簽訂認(rèn)購書時(shí)，基本意味著買家能順利以按揭的方式買樓了。若買家因自身壞賬拿不到按揭貸款，由于此前在交定金時(shí)買賣雙方已有約定違約方的責(zé)任，因此，此時(shí)大多樓盤都不會(huì)答應(yīng)退定。

　　但若因其他原因買家按揭貸款的成數(shù)比約定的要減少，大多數(shù)樓盤則會(huì)將做不成按揭的部分款項(xiàng)以分期付款的寬限條件讓買家繳交，當(dāng)然，也有個(gè)別的樓盤沒有此寬限政策。

　　目前，由于各銀行對二次置業(yè)的界定不完全相同，因此，部分擁有兩套住房但卻只有一個(gè)產(chǎn)權(quán)人的聯(lián)名置業(yè)者希望鉆政策的空子，按揭方式從二次置業(yè)的兩人“變”為首次置業(yè)的一人。對此，有部分樓盤的銷售者就表示，可以協(xié)助買家尋找以個(gè)人為認(rèn)定單位的銀行進(jìn)行按揭。又或者有些買家沒法改變二次置業(yè)者之名，部分開發(fā)商也能協(xié)助買家轉(zhuǎn)名，但前提是兩者之間必須是親屬關(guān)系。

　　解決方式

　　允許退定 買家可選擇退定或未能獲批部分與公司商定付款方式。

　　事先防范減少糾紛 銷售會(huì)和客戶講清楚新政策，如果客戶在了解了現(xiàn)在的按揭貸款政策后，之后還因?yàn)榘唇屹J款批不下來而要退定，開發(fā)商就不會(huì)允許退。或者在客戶有購買意向后，先將客戶的資料先拿給銀行看，如果銀行覺得可以辦理按揭，再讓客戶下定。

　　協(xié)助轉(zhuǎn)到外資銀行辦理 如果按揭批不下來，開發(fā)商可以協(xié)助轉(zhuǎn)到外資銀行辦理。

　　通過外資銀行 難避房貸新政

　　花旗銀行是第一家推出房貸細(xì)則的外資銀行，這使得房貸新政執(zhí)行面更廣，同時(shí)也打消了一些人想通過外資銀行來規(guī)避房貸新政的念頭。

　　據(jù)悉，花旗銀行對于第二套貸款購房申請的客戶，執(zhí)行首付款比例至少四成，貸款利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%。以個(gè)人為單位認(rèn)定，同時(shí)貸款結(jié)清后，再貸款購房仍會(huì)視為“首套住房”。

　　不過值得注意的是，外資銀行至今未加入央行征信系統(tǒng)，這樣便會(huì)在認(rèn)定第二套房上有一定難度。據(jù)悉，目前東亞、匯豐、花旗、渣打等銀行將信貸數(shù)據(jù)系統(tǒng)正與央行征信系統(tǒng)進(jìn)行連接測試。正式連接后，央行、外資行可以進(jìn)行雙向查詢，而中資銀行也可以通過央行征信系統(tǒng)查詢客戶在外資行貸款情況。

    熱點(diǎn)問題答疑

　　Q1：

　　如何認(rèn)定第二套房，計(jì)算單位是家庭還是個(gè)人？

　　認(rèn)定第二套住房，關(guān)鍵是看計(jì)算單位是家庭還是個(gè)人。在這方面，四大銀行和其他商業(yè)銀行及分支機(jī)構(gòu)已經(jīng)出現(xiàn)分歧。央行正聯(lián)合四大商業(yè)銀行討論房貸“第二套房”的核定標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)計(jì)近日將確立統(tǒng)一的“第二套房”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。中國建設(shè)銀行已經(jīng)明確了“第二套房”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是以“戶”為單位。不出意外的話，這也將是其他三大商業(yè)銀行的選擇。目前華夏、光大等銀行則以個(gè)人為單位界定第二套房。

　　Q2：

　　已還清貸款，再次貸款買房算第幾套住房？

　　各銀行存在一些差異。按照監(jiān)管層的基調(diào)，已結(jié)清借款的購房者仍可算作第一套住房貸款者。而此前央行在新政出臺時(shí)也曾表示，對于曾經(jīng)通過銀行貸款買房的借款人，如果其還清了此前的房貸，再次通過銀行貸款買房時(shí)仍然可以視作第一套住房。

　　在已出臺具體房貸細(xì)則的銀行中，招行、浦發(fā)、華夏對已結(jié)清余額的購房者再購房的情況下，仍等同于首套住房。但是光大銀行較為嚴(yán)格，即便此前的房貸已還清，再貸款買房仍被視為第二套房，首付不少于40%，利率不低于同期同檔次貸款基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　Q3：

　　公積金貸款買房如何界定？

　　公積金貸款不列入認(rèn)定是否為第二套住房的參考項(xiàng)也就是說已經(jīng)通過公積金貸款購買了一套住房的，再次向商業(yè)銀行貸款購買商品房，仍被視為是首次購房。

　　不過，不同的銀行對此規(guī)定有所不同。在已出臺具體房貸細(xì)則的銀行中，招行、光大不將公積金貸款列入認(rèn)定是否為第二套住房的參考項(xiàng)，但華夏、浦發(fā)則將公積金貸款視同貸款，只要有公積金貸款尚未結(jié)清，則要執(zhí)行房貸新政。

　　Q4：

　　購買第三套以上住房，首付、利率銀行如何規(guī)定？

　　對于第三套(含)以上住房的界定比較復(fù)雜，要在第二套住房準(zhǔn)確界定的基礎(chǔ)上，才能認(rèn)定。目前關(guān)于第三套(含)以上住房，各銀行沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。有些銀行對此已經(jīng)做出一些規(guī)定。

　　例如光大銀行對借款人的第三套(含)以上住房貸款首付款比例的要求是：每增加一套住房，其貸款首付款比例應(yīng)在第二套住房貸款首付款比例的基礎(chǔ)上增加2個(gè)百分點(diǎn)。

　　Q5：

　　審批中的貸款，在新政后被認(rèn)定為第二套房怎么辦？

　　這個(gè)問題也是不少人關(guān)心的問題。據(jù)銀行人士介紹，關(guān)于這方面的界定，目前銀行方面沒有具體的規(guī)定。

　　按照常規(guī)，如果房貸在新政頒布后還沒有辦下來，則將按照新的房貸政策來處理。假如被界定為第二套住房，則將按照首付不少于40%，利率不低于同期同檔次貸款基準(zhǔn)利率的1.1倍的政策來執(zhí)行。

　　Q6：

　　新政前下定，被界定為第二套住房，可否退定？

　　有些消費(fèi)者反映，他們原本在一些樓盤簽訂了認(rèn)購書并交納了定金，但由于房貸新政的實(shí)施，他們可能會(huì)被界定為“第二套以上住房”，這樣將承受更高的信貸成本。這種情況下，可否要求退定？

　　開發(fā)商對此的政策比較靈活，一般情況下，如果客戶在新政后無法承受提高的成本，不排除開發(fā)商同意退定的可能性。有的開發(fā)商可能會(huì)就此與客戶進(jìn)行協(xié)商，利用其他途徑解決。但客戶在了解了新的貸款政策后，還因?yàn)榘唇屹J款批不下來而要退定的，則不會(huì)被同意。

　　Q7：

　　可否自由選銀行？

　　記者從各大開發(fā)商了解到，客戶只能在開發(fā)商指定的銀行中進(jìn)行選擇。目前開發(fā)商少則會(huì)指定2~3家銀行，多則指定6~7家以上的銀行，供消費(fèi)者選擇。但是超出開發(fā)商指定的范圍，則不會(huì)被接受。

　　Q8：

　　第二套房是二手房，是否要遵守首付四成的規(guī)定？

　　如果購買第二套房是二手房，通過銀行按揭也需要支付40%以上的首付款。據(jù)了解，目前一些正在辦理過程中的二手房貸款業(yè)務(wù)已經(jīng)開始按照新政策要求申請房貸，但由于目前各大銀行二手房房貸政策的細(xì)則還沒有正式出臺，部分新的二手房貸款申請則被銀行暫時(shí)擱置。因此需要消費(fèi)者打聽清楚后再?zèng)Q定。（黃濤、王荔玨、陳白帆、龍蕾）