受一系列調(diào)控政策和相關(guān)措施的影響，深圳房地產(chǎn)市場連續(xù)4個(gè)月出現(xiàn)降溫。記者連日來走訪深圳房地產(chǎn)市場時(shí)了解到，為了盡可能刺激交易，目前深圳樓市不僅出現(xiàn)了開發(fā)商自降“身價(jià)”的現(xiàn)象，不少商家更是主動(dòng)讓價(jià)，大有賣方市場向買方市場過渡的趨勢(shì)。

　　觀望氣氛濃賣盤變租盤

　　市場人士分析指出，為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，今年以來深圳先后出臺(tái)了多條法規(guī)及調(diào)控措施：限制外資只能購買一套自用的商品房；要求使用統(tǒng)一的新版二手交易合同；加息及提高存款準(zhǔn)備金率；收緊信貸等。這些舉措都影響購房者對(duì)后市的信心。加之當(dāng)前價(jià)格已處于一個(gè)較高的水平，許多買家都推遲或取消購買計(jì)劃，持幣觀望。“所以，有時(shí)碰到一個(gè)真心想買房的買家，我們都興奮不已�！敝薪闃I(yè)務(wù)員汪小姐說。

　　事實(shí)確實(shí)如此。與上半年的活躍相比，進(jìn)入四季度以來，深圳住宅銷售市場總體表現(xiàn)冷淡，交易量明顯下滑，多數(shù)新開盤項(xiàng)目的銷售成績遠(yuǎn)不及上半年推出的樓盤。在銀行信貸收緊后，部分二手成交因?yàn)闊o法貸款或貸款額減少而被迫終止。此外，較濃的觀望氛圍也使得部分買賣交易進(jìn)展緩慢。不少業(yè)主已開始考慮將持有的物業(yè)轉(zhuǎn)售為租。房地產(chǎn)中介普遍反映，第四季度市場上居住類的租賃物業(yè)，供應(yīng)量明顯增加。

　　一位品牌中介的資深經(jīng)理人賀先生告訴記者，二手房的交易量減少，將刺激更多業(yè)主放盤出租；而持幣觀望的自用型買家，也會(huì)選擇暫時(shí)租房。因此，預(yù)計(jì)下季度的租賃市場將持續(xù)供需兩旺。另外，在少量成交的物業(yè)中，中小戶型住宅占據(jù)了主體，自住型購房的比例也明顯增長，部分區(qū)域更占成交量的九成以上。“部分中小投資者急于離場，不惜降價(jià)出售手中的物業(yè)，因此市場上的房源供應(yīng)較多，交易中議價(jià)的空間更大了。”

　　新房成交不及三個(gè)月前二成

　　記者了解到，二手房市場受到銀行信貸緊縮及交易個(gè)稅征收等政策影響，交易量大幅減少，這種市場變化也影響到投資者對(duì)新房的信心。因此，集中在10月、11月開盤的房地產(chǎn)項(xiàng)目，交易量都呈顯著回落之勢(shì)。

　　“現(xiàn)在的新樓盤成交只有原來的20%-30%，有些新樓盤成交連一成都不到。這對(duì)開發(fā)商的經(jīng)營節(jié)奏、開發(fā)節(jié)奏、資金回籠都有一定影響，開發(fā)商的資金運(yùn)作將出現(xiàn)窘境�！钡禺a(chǎn)界專業(yè)人士劉先生這樣表示。據(jù)了解，目前一些開發(fā)商為了促成更多交易，又用起一些傳統(tǒng)的營銷手法，如打折、送精裝修等；有些還帶來創(chuàng)新促銷手法，以達(dá)到資金的快速回籠。

　　“這在三個(gè)月前是不可想像的。之前的商品房開盤，就算是拿一個(gè)房號(hào)也要托好幾次人才行�！眲⑾壬�表示，開發(fā)商的這種促銷行為實(shí)際上是在變相降價(jià)。這種情況可能會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，但市民如果再持續(xù)觀望一兩個(gè)月甚至半年，那開發(fā)商最終可能頂不住了。

　　一位房產(chǎn)開發(fā)商高先生表示，開發(fā)商現(xiàn)成的樓盤不能不推，否則造成樓盤積壓。之前開發(fā)商“捂盤”可能確實(shí)存在供不應(yīng)求的情況，這也是開發(fā)商抬價(jià)的原因。但現(xiàn)在樓價(jià)虛增的幅度太快，市場有點(diǎn)難以承接，完全可能出現(xiàn)供大于求的狀況。他說，房價(jià)拉升這么高，許多想買房子的人望而卻步，有效需求變成了無效需求�！霸敢赓I房又有實(shí)力的需求越來越少，降價(jià)促銷是開發(fā)商不得已而為之的策略�！�

　　也有一些實(shí)力開發(fā)商表示，雖然目前回籠資金的速度有所減緩，但畢竟不是完全停止資金回籠，只是時(shí)間往后拖延了，這對(duì)一些大型、具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的開發(fā)商而言，影響不會(huì)太大。

　　“捂盤”者集中松動(dòng)下調(diào)售價(jià)

　　“房價(jià)真的松動(dòng)了，三級(jí)市場不再由業(yè)主一口說了算，相反要看買家的態(tài)度來決定成交與否�！敝性�地產(chǎn)的小鐘對(duì)記者說。接受采訪的中介人員小何也同樣表示，目前出售的房源很多，可是買家很少，供求關(guān)系發(fā)生了暫時(shí)性的變化。

　　在擠出房源的同時(shí)，部分前期“捂盤”惜售的業(yè)主也重新調(diào)整掛牌價(jià)格。小何告訴記者，近一個(gè)月來，其公司下屬門店掛售房源中，八成業(yè)主對(duì)掛售房源下調(diào)了掛牌價(jià)格。其中，75%的業(yè)主對(duì)于掛牌房源作了5%以內(nèi)的價(jià)格下調(diào)，3%的業(yè)主給出了6%-10%的讓價(jià)，有2%的業(yè)主則給出了超過10%的讓價(jià)。

　　不少房地產(chǎn)分析師表示，二手房成交價(jià)普遍低于掛牌價(jià)，客戶還價(jià)多于房東調(diào)價(jià)等現(xiàn)象，都是新一輪調(diào)整的表現(xiàn)。

　　但二手房市場也有回暖跡象。專家劉先生分析認(rèn)為，在政策不斷被市場消化的過程中，二手房市場在10月黃金周之后成交面積有小幅上漲，出現(xiàn)了階段性回暖。而成交的物業(yè)產(chǎn)品類型也以中小戶型居多，戶均面積在80至100平方米左右。不少人預(yù)計(jì)，市場觀望和冷凍期過后，為自住客戶帶來了新的市場契機(jī)，盤源的議價(jià)空間與上半年相比有所松動(dòng)。“在市場對(duì)于政策有了一定消化后，以自住需求為主體的置業(yè)者將繼續(xù)成為活躍交易市場的重要因素”。

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　　小型中介機(jī)構(gòu)面臨生存危機(jī)

　　持續(xù)一段時(shí)間的慘淡經(jīng)營，對(duì)一些小型中介機(jī)構(gòu)帶來了危機(jī)，不少從事二手房中介機(jī)構(gòu)的工作人員開始選擇轉(zhuǎn)行。

　　“股市、基金都好啊，我有幾個(gè)同事都已經(jīng)應(yīng)聘到證券公司上班去了。我們公司規(guī)模比較小，長期沒有正常交易，員工都沒有了收入來源，撐不住的都走了�！敝薪闃I(yè)務(wù)員陳小姐告訴記者，目前很多小地產(chǎn)中介公司都面臨倒閉，勉強(qiáng)撐著的也是閑在那兒，沒有任何業(yè)務(wù)。

　　記者在采訪中發(fā)現(xiàn)羅湖區(qū)一家地產(chǎn)中介，門口貼著一張告示：“因近日裝修，本店鋪暫不營業(yè)”。但往里一看，沒有任何裝修的跡象，只是空房一間。

　　賀先生告訴記者，很多偏遠(yuǎn)一點(diǎn)的中介店鋪，都處于半關(guān)閉或關(guān)閉狀態(tài)�！艾F(xiàn)在的地產(chǎn)中介公司無論大小，都有慘淡經(jīng)營的店鋪，只不過大的中介公司還能支撐得住，而一些公司要面臨倒閉狀況。以前我一個(gè)月起碼有六七單交易，但整個(gè)10月份都沒有開出一單�！蓖粜〗惚г�。不過她表示，目前同事們都在堅(jiān)持，老板給的口號(hào)是：任憑風(fēng)浪起，穩(wěn)坐釣魚臺(tái)�！跋嘈攀袌霾粫�(huì)永遠(yuǎn)這么冷淡下去，冬天過去后，春天總會(huì)到來。”(陳穎）