全年保持逐月上升趨勢的京城二手房市場，終于在年尾出現“疲軟”征兆。與一級市場相同，受到宏觀調控政策的深入和不斷出臺，“有價無市”的現象開始侵襲二手房市場。

　　回顧2007年京城二手房市場，究竟都有哪些關鍵特征呢？

　　特征一：

　　均價逐月增長 增幅逐月減緩

　　從2006年和2007年的二手房價格走勢來看，基本呈現出逐月上升趨勢。據統計數據顯示，2007年1-11月，包括東城、西城、崇文、宣武、朝陽、海淀、豐臺、石景山、昌平、通州、大興、順義和亦莊在內的北京13個行政區的二手房價格為8805元/平方米，預計全年的二手房價格為8926元/平方米，相比去年的7251元/平方米同比增長了23.1%。應該說，單純從全年的價格以及增長幅度來看，2007年京城樓市二手房市場用“高位、高幅”增長形容甚是恰當。面對今年北京二手房市場“高位、高幅”增長的態勢，“鏈家地產”副總經理金育松表示，供需矛盾緊張，一、二手市場之間價格聯動更加明顯，宏觀經濟環境大力推動是最為關鍵的三大影響要素。

　　有數據統計，2007年北京二手房市場的供需比例基本維持在1：3左右，部分區域，如軌道沿線、學校周邊供需比例則在1：5以上。而由于二手房市場仍處于“賣方市場”，導致了今年二手房業主“坐地起價”的現象比較普遍，價格也就相對較快增長。與此同時，由于今年京城一手房供應量出現了大幅下降，從而導致價格上漲明顯。而一手房價格目前已經成為眾多二手房業主報價的重要參照系，這無疑也在很大程度上形成了一手房與二手房價格之間的彼此循環上漲。

　　從2007年北京二手房的月度價格變化來看，相比2006年的價格同比漲幅基本呈現出一個逐月趨緩的態勢。如2007年1月北京二手房價格同比漲幅達到了32.3%， 3月的同比增幅降為26.4%，6月二手房價格同比增幅降至19.8%，7月繼續保持下降的趨勢，同比增幅為16.4%。而到了11月，二手房價格同比漲幅更是直降為16%，預計12月將繼續下降2.7個百分點，同比增幅降為全年最低，為13.3%。

　　此外，據“鏈家地產”最新統計數據顯示，2007年1-11月，北京二手房的交易量為8.12萬套，相比去年同期的6.8萬套，增長幅度為19.4%；而根據2007年的月度成交走勢，經過趨勢的判斷，預計2007全年的二手房交易量應該在9萬套左右，相比去年的7.6萬套，同比增長幅度為18.5%。從而形成了繼2006年北京二手房低位增幅后的再次反彈，而這也表明2006年開始的各項稅費政策對于二手房交易的影響已經完全得到消化。

　　特征二：

　　二手房的地位越發凸顯

　　租賃市場“價量高漲”

　　通過計算一手房與二手房比值可以最直接地了解，一手房市場與二手房市場在整個房地產市場中各自所具有的地位。一般情況下，如果當年商品住宅銷售套數與當年二手房成交套數之間的比值大于1，說明在整個房地產市場中，一手房市場依然是占據絕對的主流，如果該比值大于0而小于1，說明二手房市場占據了整個房地產市場的主流，且越趨近于0，越體現出二手房市場的主流地位。

　　而從2001-2007年北京商品住宅/二手房比值的變化走勢來看，呈現出逐年的快速下降趨勢，這也正表明二手房市場正成為房地產市場不可或缺的重要組成部分。數據顯示，2007年這一比值更是歷史性地突破到2之內，為1.6。在2006年為2.39。

　　在今年一手房市場不斷受到沖擊的影響下，預計2007年商品住宅銷售套數同比將再度下降21.7%。相比二手房市場交易相對繼續保持上升，顯現出二手房在整個房地產市場的地位已經越發凸顯。而業內人士認為，按照成熟市場流通率和刨除之后京城存量房總量計算，北京每年的二手房成交量應該在25萬套左右。目前實際成交量遠遠達不到這一數字，說明未來北京二手房市場具有非常大的提升空間。

　　此外，2007年北京租賃市場也出現了歷史相對高值。統計資料顯示，2007年1-11月北京13個行政區的整體房屋租金為2146元/月，相比去年的1889元/月上漲了13.6%，漲幅是歷年來的一個相對高值；而從租賃成交量來看，同比更是出現了21.09%的增長。需求增長、租賃成交、結構變動、CPI的較快增長、奧運利好以及二手房價格快速上漲都成為2007年租金上漲的直接推動力。

　　特征三：

　　年末顯露“有價無市”跡象

　　根據北京中原三級市場部對11月份的二手房市場監測發現，在9月、10月成交量保持了基本穩定的情況下， 11月份的成交量與10月相比呈現出了明顯的下降趨勢，下降幅度在9%左右。而比起7月-10月的快速遞增，11月份的房價則保持了相對的平穩。對于這樣的變化，業內人士認為，所謂“有價無市”的表征已經開始在二手房市場顯現。

　　究其原因，政策成為最直接的影響力。事實上，今年房地產調控措施的出臺十分密集，從今年五次加息到提高第二套住房抵押貸款的首付款比例和利率，以及將于下月開始實施的《外商投資產業指導目錄(2007年修訂)》中外資進入房地產二級市場交易及地產中介或經紀公司的限制內容，都對二手房市場產生了較大影響。一方面，“金九銀十”已失去交易的活躍性，成交萎縮。據最近數據顯示，10月份，上海二手房成交量較9月份下降了31.7%；截至10月，深圳市一、二手房成交量已經連續4個月下滑。而這些直接對北京二手房市場的買賣雙方心態產生負面影響。另一方面，市場觀望氛圍濃厚，主要原因在于目前房價超出心理承受范圍；同時調控政策不斷出臺，且力度不斷加大，再加上目前上海、深圳房價已有所松動，這也堅定了客戶對未來北京房價有所下降的信心。值得一提的是，盡管臨近年末，二手房拋售房源增多，但價格卻并無降低。

　　而來自 “鏈家地產”的統計數據也似乎可以看到“有價無市”的端倪。數據顯示，11月份二手房價格同比漲幅創本年度以來新低，僅為16%。同時，包括CBD、朝青等部分典型區域二手房出現價量同跌，環比降幅分別達到了3%、11%左右。而戶型面積在100平方米-140平方米的二手房成交量則下降了19.3%，成交占比下降4.5%。累次加息成本及物業稅所帶來的持有成本預期增加讓這部分二手房抗壓性變得最差；這類戶型的閑置無疑給原本的二手房淡市“雪上加霜”。（仰靜）