編者的話

　　今年第四季度接踵而來的樓市下滑和股市波動，對龐大的民間游資肯定不是好消息。而在這一輪市場震蕩中，溫州投資客、山西煤老板和深圳炒房人的遭遇，只是活躍于中國從南到北多個城市房地產“散戶”投資者的一個縮影。

　　號稱“中國第三大商圈”的成都春熙路步行街，近日出現難得一見的場景：位于黃金地段的一家向來生意很好的服裝店門外，員工們突然打出了“還我工作”的醒目橫幅。

　　讓他們丟掉工作的，不是服裝店老板，而是財大氣粗的商鋪“房東”。因為鋪位加租糾紛，服裝店被迫暫時關門，雙方甚至鬧到要對簿公堂。

　　大概誰也不會想到，這樣一次普通的商業糾紛，會跟游走全國、讓人聞風色變的“炒房團”扯上關系。

　　不炒住宅炒商鋪

　　熟知內情的人士稱，繁華春熙路一帶的眾多商鋪幾經易手，如今已經被溫州商人和一些采礦老板占據半壁江山，他們又集體委托了一家來自香港的管理公司，專門負責收租和“炒鋪”。

　　據初步案情透露，這家香港管理公司半年前已按合同約定提前收取了各家鋪位的租金，但眼看著周邊旺鋪投資趨熱，租售價格持續上升，他們可能覺得原定租金水平過低，便單方面毀約，向經營業戶提出加租50%的要求，遭到拒絕后，便“勒令”該服裝店暫時關門。眼看事態升級，當地派出所不得不介入，一場官司由此而起。

　　最新消息顯示，商鋪“房東”一方委托的代理律師擔心輸掉官司，已提出以賠償50萬元營業損失的條件尋求庭外和解。

　　今年下半年以來，隨著中央及地方政府連出調控重拳，銀行方面陸續收緊房貸審批，傳聞物業稅又即將正式開征，市場信心動搖，深圳、上海等主要城市的住宅投資熱“拐點”隱現，各路炒房客已紛紛從住宅市場抽身，轉向商鋪投資。發生在成都的上述糾紛，不過是這一大趨勢下的一個小小插曲而已。

　　據記者了解，日前一個溫州投資團已瞄準了重慶最繁華的解放碑商圈一帶的臨街商鋪，只要是單個鋪位200平方米以下者均為他們鎖定的投資對象。此前，這隊人馬從溫州出發，先北上南京，再沿長江西進武漢、長沙，重慶則是最新一站。一路浩浩蕩蕩，大有風卷殘云之勢。

　　事實上，以擅長做小生意聞名的溫州人，鐘情商鋪炒賣不難理解，因為住宅會折舊，而商鋪只要所在地段人氣興旺，時間越長就越值錢。在全國各地，一些資金雄厚的溫州人不光炒短線，像商鋪和商務賓館之類相對長線的物業同樣受到追捧，通常他們喜歡買下整棟樓進行整體包裝，再將大產權拆分成小產權進行招商。住宅市場的突然震蕩，讓這種投資模式得到更多青睞。

　　轉戰三四線城市

　　在成都城南經營一家中介公司的余寧，最近接到一張特殊的“單子”：替一個溫州購房團代為處理其上半年買下的20多套住宅。但接單之日起半個多月過去了，一套也沒能順利出手。“來自山西、深圳等地的炒家，如今也準備做長線，短期內不再買也不再賣了。”他說。

　　在溫州商鋪投資客大軍壓境的重慶，部分早些時候買下當地住宅的溫州炒房團，也紛紛委托中介處理存貨，坦言“不再投資普通住宅了。”

　　據了解，在此之前因為貸款比較容易，利息也低，大部分溫州炒家都是自己出錢交30%左右的首付，其余房款盡量從銀行貸。近期銀行連續加息，首付比例提高，貸款審批手續收緊，而房價出現回落跡象，大多數炒房者陷入窘境。成都、長沙、武漢等異地炒家眾多的中西部城市，據說炒房團正在醞釀割肉退市。

　　在更多游資紛紛轉向商鋪的同時，不少依然堅守住宅陣地的炒房團，開始考慮“深耕”三四線城市。在他們看來，北京、上海等一線城市的大好機會固然已成過去，成都、重慶、武漢這樣的區域中心城市，經過前一輪的急漲之后，獲利空間也大不如前，且潛在風險正在加劇，是時候開辟新的戰場了。

　　據悉，今年6月，一家受山西炒房團委托的投資公司在成都以北150余公里的江油市，一口氣砸下5000萬元炒房，上個月如愿脫手，獲利至少一倍。近日，記者以炒家身份與成都某投資機構接觸，后者開出“入股門檻100萬元，保證收益率在50%以上”的條件。據悉，該機構目前已籌資約1000萬元，目標市場是重慶以西30余公里的江津區。

　　聰明反被聰明誤？

　　盡管在一般人印象中，炒房團都是一幫精明而敏感的人組成，往往能洞悉市場先機，不論前面是危險還是機會，都能比別人早走半步，但近期一線城市樓市的大幅波動中，他們中有些人不免還是吃了苦頭。

　　據在成都做生意的溫州商人陳先生透露，他有幾個老鄉9月份剛剛合伙在廣州投資上千萬元買樓，同時在股市上也有數百萬元的投資。“最近他們手頭資金周轉緊張，本打算折價5%拋售廣州那些房子，可一個多月了還沒找到買家，幾個人之間還因此鬧起了矛盾。”陳說。

　　據說溫州投資客有個習慣，只拿20%的資金進入股市，其余的投入樓市，因為他們更看好不動產的保值功能。可是過去一兩個月國內股市、樓市雙雙低迷，不幸被套者為數甚多。

　　熱衷利用炒房團題材“捂盤”炒作的開發商，也吃了“啞巴虧”。 兩個月前，成都城南某樓盤對外宣稱，來自西藏的購房團已整棟買下他們推出的新單位。但是直到今天，還是有不少成都市民手機上經常收到該樓盤開發商發來的促銷短信息。

　　出于可以理解的原因，不少中西部城市政府對包括炒房團在內的外來置業投資者，普遍持默許乃至歡迎的態度，成都、貴陽等多個城市出臺政策，更為外地前來置業購房人士解決戶口和子女上學等問題。但近期受各方輿論壓力，鼓勵外來投資購房的地方政策也有變化跡象。據說一些城市在審批非本地戶籍人士的銀行按揭貸款申請時，已變得更加審慎。

　　深圳世華地產市場研究總監肖小平認為，各地房地產管理政策上的不同，給溫州、山西、深圳等外來炒房團提供了流動作戰的機會，但隨著地方政府對房價調控力度加大，投機者的操作空間會受到明顯壓制。

　　“當房價偏離真實價值軌道太遠，受傷害的不僅僅是普通的購房者，也包括投機者本身，”成都天愛地產顧問公司副總經理何欣說，“炒房團一手吹起樓市的泡沫，萬一找不到接盤的，自身也要面對相當大的風險。”

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　　炒房團幕后操盤手

　　據業內人士透露，僅今年11月份，前來成都尋找房產投資機會的溫州人手中，就大約掌握了4億元左右的資金。他們大多和溫州籍在蓉發展的開發商有直接或間接的關系，老鄉推介成為溫州人投資成都樓市的重要渠道。

　　劉剛也是一位來自溫州的職業炒家，10月份在成都某項目用現金一次性訂購了30套住宅。他通常跟幾個老鄉聯手，在新盤發售時共同買入一個單元，一兩個月后房價每平方米上漲五六百元后迅速出手。此前他借助短線操作在廣州、深圳等地炒房，獲利頗豐。

　　與上述職業炒家跟老鄉“抱團兒”的方式相比，溫州、深圳和山西的部分地方媒體與各地媒體同行聯動，以“房產項目推廣投資”為號召的購房團，聲勢就浩大得多了。據記者了解，僅僅在貴陽一地，今年下半年由深圳媒體組織的購房團就前后來了三次，總成交金額在5000萬元以上。

　　山西的生意人則通過山西商會和煤協牽線，成立了房產投資俱樂部，有的還聯合組建了房產投資公司，組團奔赴北京、天津、青島、成都等地投資買房。據說SOHO中國(0410.HK)潘石屹旗下北京幾個高檔樓盤近60%便被山西人買走。在成都，山西炒房團設有專門的聯絡處。

　　與“走出去”為主要特色的溫州、山西購房團明顯不同的是，活躍于成都、貴陽、長沙等地的深圳購房團，成員主要以去深圳發展的各地原籍人士“返鄉投資”為主。

　　部分地產中介和投資公司也扮演了購房團組織者的角色，他們的主要收益是從成交總額中提取傭金，一般比例是千分之二到千分之五不等。(張明 黨鵬)