“望京，157平方米＋40平方米露臺，140萬元，精裝�！笨吹竭@樣的房源廣告，不少消費者會認(rèn)為，那露臺是買房時贈送的。不過，被這則廣告吸引并支付了定金的王女士發(fā)現(xiàn)，該房屋的實際情況與廣告不符。業(yè)內(nèi)人士提醒消費者，買房時要以房產(chǎn)證登記面積為準(zhǔn)，不要被廣告宣傳所迷惑。對于露臺、地下室等面積歸屬情況，一定要了解清楚再交定金、簽合同。

　　是陽臺還是露臺

　　王女士是在去年11月上旬，從北京市某媒體上看到某房屋中介公司發(fā)布的上述二手房房源廣告的，她頗為心動，聯(lián)系了這家房屋中介公司。中介公司告訴她，這套房子是復(fù)式結(jié)構(gòu)，位于頂層，面積是157平方米，還有一個40平方米的露臺沒有算在內(nèi)，如果算上露臺，房子的實際面積是197平方米�！巴�京周圍的房價當(dāng)時已經(jīng)達(dá)到1.2萬元／平方米了，因此覺得140萬元的價格很值�！敝薪楣�司帶著王女士看過房子以后，王女士對房子十分滿意，當(dāng)即交付了5萬元定金。

　　但是，當(dāng)王女士與房主及中介公司簽訂買賣合同時發(fā)現(xiàn)，該房屋房產(chǎn)證上標(biāo)明的建筑面積為157平方米，戶型圖上顯示，有一個半封閉式陽臺(40平方米)。王女士咨詢有關(guān)人士后得知，按照國家有關(guān)規(guī)定，半封閉式陽臺是按照投影面積的一半計入房屋建筑面積的。也就是說，廣告中所稱的40平方米露臺，其實就是這個半封閉式陽臺，其面積的一半已被計入建筑面積。了解情況后，王女士要求中介公司退還定金或者降低房款。

　　中介公司的有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴王女士，該公司發(fā)布的二手房房源廣告屬要約邀請，只是希望購房人前來訂立要約的意思表示，并非合同要約。有關(guān)二手房的面積，要以房產(chǎn)證上的面積為準(zhǔn)，不能只看房源廣告的內(nèi)容。王女士已經(jīng)看過房子且繳納了定金，若現(xiàn)在不想要房子，定金不能退。

　　是要約還是要約邀請

　　1月21日，北京市憶通律師事務(wù)所律師秦兵接受記者采訪時說，對于房地產(chǎn)廣告的糾紛，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》有規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。上述糾紛中，王女士是看到房源廣告上的房價很有誘惑力，才打算購買這套房子的，房源廣告對王女士的購買行為產(chǎn)生決定性影響，因此應(yīng)該算是要約。房屋中介公司違約，應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。

　　另外，根據(jù)《廣告法》的規(guī)定，房屋中介宣傳贈送露臺，但是實際上并不是贈送，這已涉嫌構(gòu)成欺騙和誤導(dǎo)消費者的虛假宣傳，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。這種情況下，中介公司要么撤銷合同退還定金，要么降低房價銷售。

　　露臺面積由整棟樓業(yè)主分?jǐn)?/p>

　　據(jù)記者了解，不管是新房還是二手房，開發(fā)商或房屋中介公司宣傳購房送露臺、陽臺、地下室等的情況并不少見，常因這些部位面積的歸屬問題引發(fā)糾紛。

　　據(jù)秦兵介紹，按照1982年原國家經(jīng)濟(jì)委員會制定的《建筑面積計算規(guī)則》的規(guī)定，露臺是指供人室外活動的屋面或底層地面伸出室外的有維護(hù)無頂蓋的臺面，如果發(fā)生火災(zāi)等危險時，露臺是供整樓的人逃生用的，其面積由整棟樓的業(yè)主分?jǐn)�，并不計算在某個業(yè)主所購房屋的建筑面積之內(nèi)。封閉式陽臺按投影面積的全部計入建筑面積，非封閉式陽臺、挑陽臺則按照投影面積的一半計入建筑面積。地下室、半地下室面積應(yīng)該視情況而定，如果屬于某個業(yè)主所有，應(yīng)該計算在建筑面積之內(nèi)，如果屬于整棟樓的業(yè)主共用，其面積應(yīng)該分?jǐn)偂?/p>

　　秦兵提醒消費者，在對待房地產(chǎn)房源廣告時，要注意廣告與宣傳資料里所包含的內(nèi)容與該商品房的質(zhì)量、面積等真實性是否一致，對于露臺、地下室等面積歸屬情況，一定要了解清楚再繳定金、簽合同。(記者 何春雷)