售樓人員：“里面的話就是普通的裝修，就是不算家電跟電器基本都有。”
有幾位房地產(chǎn)從業(yè)人員向記者揭示了期房銷售的潛規(guī)則。
公司職員：“宣傳各方面它只是個炒作吧，把這個事炒大了。”
房地產(chǎn)策劃人 蔡鴻巖：“怎么能讓人買，只要我吸引眼球，(讓人)去看了，只要人對我關(guān)注OK了。”
雖然俗話說天下沒有免費(fèi)的午餐，但開發(fā)商玩的期房銷售貓膩，使他們美美的吃到一頓免費(fèi)的盛宴，他們不僅名正言順拿業(yè)主的錢蓋樓，不用付任何成本，而且還能利用房地產(chǎn)開發(fā)升值的機(jī)會，牟取更大的利益。
汪利娜，中國社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所研究員，長期從事房地產(chǎn)行業(yè)方面研究。
中國社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所研究員 汪利娜：開發(fā)商所使用來自業(yè)主的銷售預(yù)付款不需要付出任何代價就可以無償使用。
汪利娜：“通過預(yù)售能獲得老百姓的購房款，也就是作為(開發(fā)商)一個主要的融資渠道，我們做過一些研究。”
汪利娜說，開發(fā)商使用的資金主要來自于以下幾個來源；自有資金，銀行貸款，銷售預(yù)付款，建筑商墊付款，其中，來自業(yè)主的銷售預(yù)付款不需要付出任何代價就可以無償使用。
汪利娜：“那么預(yù)售款呢，就占了整個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的30%，資金來源的30%左右。”
預(yù)售款的進(jìn)入極大地化解了開發(fā)商的投資風(fēng)險，特別是在目前房地產(chǎn)市場看好，價格節(jié)節(jié)攀升的情況下，出現(xiàn)了一種奇怪的現(xiàn)象：業(yè)主出錢給開發(fā)商——開發(fā)商用業(yè)主的錢開發(fā)樓盤——房地產(chǎn)價格走高，開發(fā)商毀約贏利更大。
中國社會科學(xué)院金融研究所研究員 易憲容：“利用你民眾的錢，利用民眾的財富，在背著你賺錢，沒有風(fēng)險。”
中國社會科學(xué)院金融研究所研究員 易憲容認(rèn)為在開發(fā)商與業(yè)主的博弈中，占主動的永遠(yuǎn)都是開發(fā)商。
易憲容，中國社會科學(xué)院金融研究所研究員，對商品房預(yù)售制度關(guān)注較多。他告訴記者，在開發(fā)商與業(yè)主的博弈中，占主動的永遠(yuǎn)都是開發(fā)商。
中國社會科學(xué)院金融研究所研究員 易憲容：“還能怎么樣？憑什么好，我就可以干什么，我的房子就慢慢的賣，我愿賣就賣，不愿賣我價格由我來控制，反正銀行還有錢，別的錢交給我了，已經(jīng)在我手上了。我房子反正是你住的，什么樣我不關(guān)心，因?yàn)槭裁茨兀窟�有建筑商進(jìn)來都要帶錢進(jìn)來的對不對。好，在這種情況下來他的房價就越拉越高。”
破解開發(fā)商的期房謎局
在利益驅(qū)動下，不少開發(fā)商把預(yù)售制度變成了一個圈錢的工具，而且通過炒作期房謀取高額利潤也成了房產(chǎn)營銷的一條潛規(guī)則。在這場游戲當(dāng)中，開發(fā)商不但能借雞下蛋，更重要的在于，它給開發(fā)商肆意炒做樓價提供了便利，比如說，畫圖紙的時候，六千一平米，挖坑的時候，七千一平米，打地基起樓的時候，八千一平米，封頂?shù)臅r候，一萬一平米，精裝修以后，一萬二一平米。一棟樓可以被開發(fā)商，分做好幾截賣，并且通過不斷漲價的預(yù)期來勾起消費(fèi)者的購買欲望。可以設(shè)想一下，如果不打破這種游戲規(guī)則，就難以從根本上遏制房地產(chǎn)炒做之風(fēng)。
洪可柱，全國人大代表，中建三局局長。洪可柱對于期房的態(tài)度很明確，那就是取消預(yù)售房制度，簡單的說，就是不賣期房，只允許賣現(xiàn)房。
全國人大代表中建三局局長 洪可柱：“一手交貨，一手交錢。”不賣期房，只允許賣現(xiàn)房。
全國人大代表中建三局局長 洪可柱：“一手交貨，一手交錢。”
洪可柱認(rèn)為，現(xiàn)房擺在面前，購房者不需要提前把自己的錢墊付給開發(fā)商，可以有效降低購房者的風(fēng)險。同時買賣現(xiàn)房，透明度會更高，也會抑制部分炒房者資金投入，減少炒房者對市場的炒作，有利于控制房價。
洪可柱：“房子還沒建出來，所以就很多的人就進(jìn)行炒房了，不斷就把房價就大量的炒上去了。”
洪可柱的建議，說起來并不復(fù)雜，也有很多人一直在呼吁。但真正實(shí)行起來，難度卻很大，因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)市場上，不少既得利益者從期房中得到了好處。動商品房預(yù)售制度，也就是在動他們的奶酪。
首先是銀行方面，款已經(jīng)貸出去了，還等收回呢，不行，不能同意，對炒房的投資者來說，取消預(yù)售房制度，等于壓縮了炒作的空間，不行，不能同意，建筑商方面，取消預(yù)售制度，對許多資金實(shí)力不強(qiáng)的，可能會被洗牌出局，不行，不能同意，開發(fā)商方面，自不待言，取消預(yù)售房將大大的增加自己的風(fēng)險，建成之前，一些開發(fā)商的資金就有可能跟不上，倒頭來，很有可能血本無歸，不行，堅(jiān)決不同意。
加強(qiáng)監(jiān)管力度，完善房產(chǎn)預(yù)售制度
商品房預(yù)售制度的存在，為開發(fā)商炒做樓價，大肆圈錢，打開了方便之門。可它留給購房者的，卻是巨大的風(fēng)險，有的人交了錢拿不到房子，有的人即使能拿到房，但到手的房子和開發(fā)商當(dāng)初的宣傳相比，已經(jīng)是面目全非了。
在朝陽區(qū)的逸翠園小區(qū)，業(yè)主們在收房時發(fā)現(xiàn)，有的房子墻還沒有完全封好，上面多了一塊磚頭，有的插銷沒有做好，電線還裸露在外面。
北京某驗(yàn)房公司技術(shù)總監(jiān) 劉詠剛：“樓盤的平整度是超國家規(guī)范的，國家規(guī)范的是允許誤差是8毫米，現(xiàn)在我們這個塞尺量測范圍是到15毫米，現(xiàn)在基本上已經(jīng)測不出來了。”
房子的問題還有很多，水管偷工減料，衛(wèi)生間沒有做防水，甚至樓頂?shù)脑O(shè)施也不全。
業(yè)主：“因?yàn)槲蚁?和房)本身的話，這是一個高檔品牌，高檔品牌的話，那么做出來的樓房，那么我相信是一個很好的品牌。但現(xiàn)在看來的話，我覺得(和房)做房子不行。”
在離逸翠園小區(qū)不遠(yuǎn)的地方，一個叫華業(yè)玫瑰的小區(qū)，也沒有達(dá)到開發(fā)商承諾的入住標(biāo)準(zhǔn)，部分業(yè)主拒絕入住。一位業(yè)主購買的房子號稱是精裝修，實(shí)際墻體已經(jīng)爆裂，在地板上踩動幾下，竟然從下面冒出了灰塵。
業(yè)主：“他說那個移到辦公室了，一個程序，到一個地方說，讓你簽字，給你個東西，到了簽字，給你個東西，你根本就不知道該不該收這個房子，就我寫的那個四樓，我寫了兩大張，兩大張完了以后，各種各樣的問題，什么墻啊，什么亂七八糟的問題，他都讓你寫，寫完了以后，你簽個字，就算驗(yàn)收了。”
記者在街頭采訪中了解到，相當(dāng)部分購買期房者都遇到過相同的問題。
公司職員：“房子下來了以后呢 ，有的就跟實(shí)際宣傳的不一樣。”
公司職員：“比如說在樓書上寫的，花園洋房，最后花園不見了，對吧，比如說觀景臺，就是個煙筒。”
公司職員：“剛剛經(jīng)歷他們有是暖氣跑水，然后裝修完之后，房子被淹了。”
從案例中不難發(fā)現(xiàn)，在期房交易過程中，不少開發(fā)商用花言巧語的承諾打開了購房者的腰包，但是錢到開發(fā)商手里之后，購房者就只好被牽著鼻子走了，解釋權(quán)、定價權(quán)，以及糾紛處理權(quán)，全都由開發(fā)商一手把控。如果說是否取消預(yù)售制度還需要進(jìn)一步論證的話，那么眼下的當(dāng)務(wù)之急應(yīng)該是加強(qiáng)對預(yù)售房款的監(jiān)管，不能讓購房者付出的房款，變成開發(fā)商反過來脅迫他們的手段。
中國社會科學(xué)院金融研究所研究員 易憲容 ：“預(yù)售款交了以后，或者錢收到以后，一定是第三者來保管，那么這些錢為什么要保管呢，就怕你開發(fā)商或者你科學(xué)來講，把這些錢收了以后，逃走等等一系列的問題，或者錢轉(zhuǎn)到其他項(xiàng)目上去了。”
調(diào)查中記者發(fā)現(xiàn)，多數(shù)爛尾樓的出現(xiàn)都是由于資金管理上導(dǎo)致的問題，也就是資金鏈斷裂。以東華金座為例，當(dāng)時開發(fā)商向業(yè)主收取的預(yù)付款至少達(dá)到了四五千萬。
北京東華金座咨詢服務(wù)中心主任 邢寶軍：“(開發(fā)商)一看有錢了，他可以把這個錢挪用搞別的項(xiàng)目去，因?yàn)轫?xiàng)目太多了，他以為那個能賺錢，沒想到那邊賠錢了。這邊(建樓)也沒錢了，爛尾樓出現(xiàn)了。”
事實(shí)上，業(yè)主并沒有任何可能對開發(fā)商的資金使用進(jìn)行監(jiān)管，而相應(yīng)的管理又很難到位，導(dǎo)致開發(fā)商挪用預(yù)付款，挪用銀行貸款的現(xiàn)象屢屢出現(xiàn)。對此中國社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所汪利娜研究員給出了自己的建議。
中國社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所研究員 汪利娜：“那么你預(yù)售獲得的資金，在國外呢，它是有專門的帳戶管理的，而且國外的預(yù)售呢，跟國內(nèi)的預(yù)售又不太一樣的一個最大的區(qū)別哪兒呢，國外只是付定金，比如說像在美國，你只需要付一萬塊錢的定金就可以了，那么在我們國家來說預(yù)售制度跟國外的一個最大的區(qū)別不同的就是你一次性支付了房款。”
在被媒體稱為“京城第一爛尾樓”的東華金座事件中，邢寶軍等幾十名業(yè)主成立了中國第一家維權(quán)公司。
在被媒體稱為“京城第一爛尾樓”的東華金座事件中，邢寶軍等幾十名業(yè)主成立了中國第一家維權(quán)公司，最終通過法律手段拍賣了東華金座大廈，在最大限度內(nèi)挽回了損失。然而，這一事件輾轉(zhuǎn)歷經(jīng)了六年，并且是在地方政府和有關(guān)方面高度重視下才得以解決的。目前現(xiàn)代花園的業(yè)主也初步擬定，參照東華金座的做法解決問題。然而業(yè)內(nèi)人士指出，類似的解決期房問題的方法成本極高，商品房預(yù)售制已經(jīng)到了亟需做出重大調(diào)整的時刻。
律師 秦兵：“我們自己受理的案件，關(guān)于商品房的案件，80%到90%的案件都和預(yù)售制度也關(guān)系，但是中國不一樣，中國的預(yù)售制度是開發(fā)商哪怕連坑都沒有坑，消費(fèi)者就要把100%的房款通過首付和貸款轉(zhuǎn)給開發(fā)商，所以在坑都沒有的時候，消費(fèi)者已經(jīng)承擔(dān)了全部的買賣風(fēng)險，那么在這個過程中，我們的法律技術(shù)根本解決不了降低風(fēng)險的這個問題。”
半小時觀察：捏住炒作房價的七寸
為了遏止房地產(chǎn)市場過熱，政府在宏觀調(diào)控中拿出了不少辦法，連續(xù)加息，收緊信貸，力度前所未有。可是，熟悉房地產(chǎn)操作的人知道，房價能炒上去，不僅僅是錢上的問題。如果沒有炒做機(jī)會，沒有炒做手段，房地產(chǎn)商使出吃奶的勁，房價也不可能翻著個兒的往上竄。讓人遺憾的是，商品房預(yù)售制度就給了他們留下了這種余地。
打蛇打七寸，現(xiàn)在我們能夠摸到開發(fā)商的脈門，就應(yīng)該有勇氣從這個地方下手，從根上切斷開發(fā)商炒做房價的可能。有消息說，相關(guān)部門正在考慮對商品房銷售的預(yù)售款進(jìn)行專戶管理，這是對房地產(chǎn)開發(fā)商加強(qiáng)監(jiān)管的重要一步。開發(fā)商現(xiàn)在底氣那么足，就因?yàn)樗麄兲崆鞍奄彿空叩腻X攥到了自己手里。如果實(shí)行了專戶管理，開放商不能隨意動用預(yù)售房款，也就不敢再肆無忌憚地違規(guī)違法，只顧自己賺錢。用這筆錢來約束開發(fā)商，應(yīng)該比什么都管用。
主編：馬洪濤
記者：袁柏欣
攝像：李慧
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