“政府總算找到了自己該做的事了。”社科院城市發展與環境研究中心主任牛鳳瑞意味深長的話，讓前不久剛剛出臺的《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(又稱“24號文”)執行情況更加令人期待。與牛鳳瑞一樣，眾多長期關注中國房地產行業發展的專家學者都極大地肯定了“24號文”的意義。毫無疑問，這次住房保障的宏觀調整，將會對整個房地產市場產生重大影響。而在新住房保障制度下的房地產市場又將出現哪些拐點？不妨讓我們來大膽猜想一下吧。

　　上月末，全國城市住房工作會在北京召開，會議以落實8月13日出臺的《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(又稱“24號文”)以及此前出臺的“國八條”及“國六條”中住房保障措施為主要議題，決定要積極采取措施，加強廉租住房制度建設，解決好城市低收入家庭住房困難。

　　會后，眾多專家學者一致認為這次會議是對1998年房改的重新完善和反思，國務院發展研究中心市場所研究員寥英敏認為，住房保障工作屬于政府職責，相對于“國八條”和“國六條”用市場手段調控房地產市場，這種直接的行政手段將取得更好的效果，免去了市場的稀釋作用。而社科院城市發展與環境研究中心主任牛鳳瑞更是認為，“政府總算找到了自己該做的事了”。

　　縱觀中國的房地產市場，一直由保障房和商品房兩方面構成，在過去的幾年中商品房市場得到了充分的發展，而保障房方面一直相對滯后。“這次政府大力發展保障性住房必然會對房地產市場產生一定影響，在一定程度上會改變原有房地產企業的發展模式。” 牛鳳瑞認為。

　　猜想一

　　政府性企業欲浮出水面

　　按照“24號文”規定，“十一五”期末，全國廉租住房制度保障范圍要擴大到低收入住房困難家庭。2007年底前，所有設區的城市要對符合規定住房困難條件、申請廉租住房租賃補貼的城市低保家庭基本做到應保盡保；2008年底前，所有縣城要基本做到應保盡保。由此可見，政府推行保障性住房的決心和力度，可是這樣也產生了一個新的問題，這些保障性住房到底由誰來承建。

　　寥英敏認為，目前我國還沒有建立專門的住房保障機構，一般情況下保障性質的住房全由地方政府委托國有房地產企業來負責興建，誰負責一級土地開發誰就來負責建設。而從今年北京市宋家莊經濟適用房公開招標來看，政府也期望在保障性住房體系中引入市場競爭機制，但是值得反思的是，參加宋家莊經濟適用房招標的地產企業全部是國有企業，而市場化的公開招標也趨于了形式化。

　　從宋家莊經濟適用房公開招標和北京市三批兩限商品房招標過程中不難看出，在招標過程中國有房地產企業有著不可比擬的優勢，而從“24號文”中也不難發現，中價位中小戶型的商品房、兩限商品房、經濟適用房、廉租房，這些政策性和保障性住房將成為市場主流，由此不難想象將來的房地產市場可能會被一些企業壟斷，而拿地成敗的關鍵要看與“政府關系如何”。

　　“這樣我國內地也可能會出現類似新加坡、我國香港等地的專門為政府保障性住房施工的房地產企業。” 寥英敏認為，而目前這樣的職責大部分由國有地產企業來負責。

　　猜想二

　　高端定位將成開發商主流思路

　　其實，早在“24號文”出臺前，土地供應已經表現出了向政策性、保障性住房傾斜的態勢。根據北京市土地整理儲備中心網站的數據，截止到8月份，北京市共交易土地44宗，土地面積約331萬平方米，規劃建筑面積581萬平方米，同比供應增長達到了30%，但是其中有8宗是屬于“兩限房”用地，總規劃建筑面積達到了247萬平方米，占今年已交易土地規劃建筑面積的四成以上。此外還有規劃建筑面積35萬平方米的宋家莊經濟適用房地塊。

　　而建設部副部長齊驥在解釋“24號文”時明確指出，解決低收入家庭住房困難將作為政府的一項重要職責，可見在未來幾年內地方政府將把建設政策性和保障性住房作為一項重要的“政治任務”去推行。

　　“地方政府本身并不缺少資金，又不缺少配套土地，會大量推出經濟適用住房。由于‘24號文’把經濟適用房的戶型標準限制在60平方米左右，這樣，幾年之后，全國經濟適用房的推出量可能會達到幾百萬套。這樣的小戶型房子必然會對低價位的普通商品房產生比較大的沖擊。”SOHO中國總裁潘石屹表示。

　　按照潘石屹的預測，在未來幾年內，開發商如果還和從前一樣靠開發大面積的低端項目肯定面臨著被市場淘汰的危險。而且隨著土地供應向政策性、保障性住房傾斜，商品房的土地供應將更加緊張，實現有限土地的利潤最大化、發展高端項目無疑是最佳選擇。

　　遠洋地產有關負責人在接受記者采訪時表示，目前房地產市場細分已經越來越明晰，中低收入者的住房問題全納入了政府的保障范圍，中高收入者的住房要靠商品房市場來解決，雙軌制的房地產市場更加明確，因此在將來開發商可能會主要發展一些高端項目，目前該公司正在準備開發一些高端項目，完成從遠洋天地、遠洋風景等中低項目向高端項目的轉型。可能不久的將來國內也會出現和新加坡那樣商品房比保障性住房貴五六倍的情況。

　　猜想三

　　持有型物業愈發受寵

　　雖然中國房地產業經過了2004、2005、2006三年的快速發展，但是牛鳳瑞認為，目前房地產發展依然存在著嚴重的問題，主要是結構問題，一方面是戶型問題，就是住宅戶型面較大；另外一方面，住宅市場發展過熱，商業地產發展不足，一手房市場發展過快、二手房市場相對滯后，這主要是由于福利分房取消后，新生購房者的購房需求過分依賴市場解決，一時間出現了住宅比寫字樓賣得還貴的怪現象。

　　隨著“24號文”的出臺，大量保障性住房將被建設，但是隨之引發的問題是需要建設大量的商業配套來滿足人們的正常生活，以目前北京的回龍觀、天通苑為例，居民居住幾年后才逐步興建了商業設施。

　　因此，在大規模的修建政策性、保障性住房時，大量的商業配套也給開發商帶來了機遇。此外，商業物業相對于住宅回報率更高，隨著房地產企業上市數量不斷擴大，追求穩定回報率將成為主要目標。

　　從近年來的調控政策來看，由于住宅問題牽扯到民生問題，今后開發住宅項目的政策性風險不斷加大，因此不少開發商開始選擇商業地產，而且持有型商業地產數量越來越大。據中國商業地產聯盟2007年對699家商業地產開發商的網上問卷調查顯示，選擇“只租不售”模式的達到了39%，而在2006年的調查中，選擇持有型物業比例僅為21.4%。可見，隨著地產市場的新變化，選擇持有型商業項目也將成為開發商不錯的選擇。

　　猜想四

　　二手房經紀公司成收購目標

　　值得注意的是，這次“24號文”中明確地提出了限制經濟適用房上市流通的條件，只有滿五年，并且還要補齊土地出讓金，而且政府還將采取回購的方式，這在一定程度上保證了經濟適用房不會被用做它途，但是也在一定程度上影響了市場上的房源供應。

　　按照房地產市場的開發規律，土地資源是有限的，地產新項目的供應也會逐步減少，若干年后房地產市場的交易將以二手房交易為核心，而原有的地產開發公司也將會轉型到房屋租賃和二手房買賣業務上來。華潤地產一位人士向記者表示，從北京市場的供應來看，三五年后新項目將開發待盡，房地產市場的爭奪將主要圍繞二手房市場展開，將來可能會出現收購二手房經紀公司的可能性。

　　鏈家地產副總經理金育松表示，二手房市場肯定是未來幾年內房地產市場的主要發展方向，隨著市場的規范性不斷提高，二手房的業務知識也更加專業，地產開發公司直接過渡到二手房市場的可能性較小，但是通過收購、并購的可能性會比較大。(記者 賴大臣)

　　商報鏈接

　　解讀新一輪地產調控三大重點

　　兩個70%不放松

　　建設部副部長齊驥明確表示，下一步在加大廉租住房和經濟適用住房供應的同時，將繼續抓好國務院關于房地產市場調控政策的落實。大力增加普通住房供應，加大住房供應結構調整力度，堅持落實好“兩個70%”以及限價房政策，重點發展中低價位、中小套型普通商品住房，穩定房價。

　　震撼指數：★★★★

　　兩限房為政策性住房

　　齊驥指出，到目前為止沒有把兩限房作為保障性住房，而是一種政策性的商品住房。由于一些城市房價上漲的比較快，外地、境外人士到這些城市購房的比例比較高，這是房價上漲的很重要原因。比如北京，據統計，1/3以上的商品住房賣給了北京以外的人，其中中心區高檔的商品房占50%，甚至在60%以上。因此限價房是一種政策性的商品住房，只限于在本地住房比較困難的居民購買。

　　震撼指數：★★★

　　普通收入居民可考慮租房

　　“現在大家一提住房，第一反應就是買不起，而沒有人會說租不起。”齊驥說，世界上沒有一個國家只靠買房來解決居民的住房問題。我國居民住房現在的問題是重買輕租，普通收入的居民應該考慮用租房的方式來解決住房問題。

　　震撼指數：★★