近日，記者不斷聽到這樣的提問：二套房貸新政會不會是樓市的“5·30”？

　　今年5月30日財政部上調(diào)證券交易印花稅，股市應(yīng)聲大跌，此后，自2005年末起啟動的股市賺錢效應(yīng)開始減弱。9月27日晚，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)通知，宣布將第二套房及以上的貸款首付比例提高至四成，而且房貸利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，同時叫停加按業(yè)務(wù)。盡管此前相關(guān)傳聞甚盛，但關(guān)注樓市的各界人士無不為之一震。

　　由于房貸新政適逢“十一”黃金周前兩天推出，而投資者考量房貸新政實施的影響，焦點落在了各商業(yè)銀行在黃金周結(jié)束后有關(guān)房貸的細(xì)則制訂，而細(xì)則的制訂重點又落在對“第二套住房”的界定上。根據(jù)最新的消息，監(jiān)管層就“第二套住房”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)確定了三點基調(diào)底線(詳見本報昨日一版)。對于基調(diào)底線的明確，分析人士稱，相比此前對“第二套住房”最嚴(yán)格界定的猜測，三點基調(diào)底線的出籠使得來勢洶洶的房貸新政變得略為溫和。

　　值得注意的是，在這三點基調(diào)之外，各家銀行細(xì)則“只會緊不會松”：不少銀行已經(jīng)表示將第三套房首付比例提高至五成；交通銀行廣州分行針對申請購買第二套以上住房的，原則上貸款首付款在前一套的基礎(chǔ)上每增加一套至少提高5%，貸款利率在前一套的基礎(chǔ)上每增加一套上浮比例至少增加5%；招商銀行廣東省分行將第三套住房的利率水平提高至基準(zhǔn)利率的1.15倍，并且規(guī)定貸款人一人至多只能按揭兩套住房，第三套房將不予受理；工商銀行對使用固定利率購置第二套住房時，貸款利率不得低于總行最新發(fā)布的同期同檔次固定利率的1.3倍。

　　運用政策手段壓抑購房需求，是近年來政府針對樓市調(diào)控的一大主題。僅今年以來，央行已經(jīng)加息5次，提高存款準(zhǔn)備金率8次。就在前天，央行宣布從本月25日起，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，執(zhí)行13%的存款準(zhǔn)備金率標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到了近年來的歷史高點。而對未來收入預(yù)期不高者，已不敢輕易入市。在廣州市，國慶前夕，政府先后出臺經(jīng)濟(jì)適用房和限價房的購買、租賃指引。業(yè)內(nèi)人士稱，一批中低收入家庭的消費需求或可由此得到政府保證，房價若無明顯回落，那么估計普通商品房的購買人群將有所縮減。

　　如果說“十一”前收緊第二套以上的房貸是要刺破“購房的欲望氣球”，那么“十·一”后的第一個房產(chǎn)新政則是對拽住開發(fā)商“圈地的韁繩”。上周二國土資源部正式發(fā)布最新版本《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(39號令)，明確建設(shè)用地使用權(quán)證書必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，不得進(jìn)行按比例分期發(fā)放。也就是說，開發(fā)商將不能進(jìn)行土地“分期付款、分批拿地”。對于市場來說，大面積“地王”或許將因此大大減少。

　　銀根、地根相繼收緊，有分析人士提出了“房價的拐點或?qū)⒊霈F(xiàn)”的說法。針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控自從2005年開始一直不斷，而且越來越嚴(yán)厲。分析人士認(rèn)為，雖然開發(fā)商曾經(jīng)對調(diào)控一一見招拆招，使得樓價沒有受到明顯的壓抑，但各種政策累加到一定地步，最后一根稻草便會壓倒駱駝。

　　通貨膨脹抬頭，使得不少人希望通過買入房產(chǎn)實現(xiàn)資金的增值保值，那么，在房貸新政下，而且房價可能出現(xiàn)回落，購房者需要綜合考慮這一系列的問題。新政三條細(xì)則的出臺，一方面反映了管理層尊重居民在消費升級過程中合理的換房需求，防止“誤傷”真正的消費者；另一方面，對于以投資為目的的群體來說，如果嚴(yán)格按第二套房執(zhí)行首付和房貸，則有必要算一下細(xì)賬，權(quán)衡一下利弊了。　　

　　投資型：

　　冷靜權(quán)衡成本收益比　　

　　但另一個購房的群體所呈現(xiàn)的行為截然不同。分析人士指出，投資型購房者與改善型的明顯不同。“投資客往往是以小博大，如果籌款把第一套住房的貸款提前還清，再投資第二套住房，這不利于投資者的資金周轉(zhuǎn)。”因此，他認(rèn)為提前還款的現(xiàn)象將會主要集中于購買第一套貸款未還清而購買第二套住房的自住購房者。

　　對于投資型購房者來說，他們更關(guān)注所投資的房產(chǎn)增值空間有多大。因此，投資第二套房的購房者如果認(rèn)為其收益仍然超過投入成本的增加，就阻擋不了他們的投資熱情。

　　精明眼：一位商業(yè)銀行的房貸經(jīng)理給記者算了一筆賬：現(xiàn)在5年期以上房貸年利率為7.83%，由于銀監(jiān)會允許房貸在基準(zhǔn)利率7.83%基礎(chǔ)上執(zhí)行15%的下浮，也就是說，將來實施新規(guī)后，購買第一套房最多可以享受6.6555%的優(yōu)惠利率；而第二套房及以上的購買者，貸款利率以1.1倍計算，就必須按照8.613%的利率支付房貸。以總房價130萬元、貸款20年、等額本息還款為例：原來首付30%，提高到40%以后，原來貸款額91萬元的實際利率是6.6555%，每月需還款6868.28元，20年利息總額為738387.15元；若被確認(rèn)為第二套住房，貸款額則為78萬元，接受8.613%的還貸利率，則每月需還款6824.91元，20年利息總額為857978.31元。

　　相比之下，如果被確認(rèn)為第二套住房，需要比原來多支付13萬元的首付，貸款總額少了13萬元，但是20年利息總額卻要比原來多支付119591.16元，接近12萬元的利息，而月供僅是比原來少43.37元。

　　建議：分析人士表示，在這種情況下，該投資客需要衡量13萬元流動資金對于其價值幾何，還要考慮購房的其他成本，權(quán)衡后再作投資的決定；而依靠“以租養(yǎng)房”的方式投資的，則要考慮租金收入要超過或達(dá)到6824.91元，也就是應(yīng)該以7000元左右為標(biāo)準(zhǔn)。　　

　　升級型：

　　研究房貸細(xì)則作出有利決定　　

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，目前在房地產(chǎn)市場中，二次以上置業(yè)的消費者約占到4成左右，在這部分消費者中，既有投資者，也有為改善居住環(huán)境為父母及子女購房的自住需求。因此，房貸新政除了擠出房產(chǎn)市場的投資者和投機(jī)者，而且也影響到了部分貸款購買第二套房的升級置業(yè)者，從而減少了黃金周的購房人群。

　　廣州市房管局屬下的陽光家緣網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，9月廣州一手房均價已達(dá)11290元／平方米，而國慶黃金周7天陽光家緣錄得的成交數(shù)據(jù)僅167套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于去年“五一”期間的475套、去年國慶黃金周的201套，以及今年“五一”黃金周的234套。市場人士表示，房貸新政加濃了購房者的觀望氣氛。

　　有專家向本報記者表示，目前在二手房市場中，升級置業(yè)以及為父母、子女購房的二次置業(yè)比較普遍，為了避免買第二套住房時首付要提高至4成、利率增加到1.1倍的情況，消費者很可能會考慮先進(jìn)行提前還款，把第一套住房的貸款還清，在購買第二套住房時，就可以享受銀行對第一套住房的低首付、優(yōu)惠利率的政策。這樣一來，提前還款的現(xiàn)象將顯著增加。

　　根據(jù)目前的消息，華夏銀行規(guī)定，如果結(jié)清第一套房貸款，再貸款購房，同樣可享受“首套自住房”待遇；而光大銀行規(guī)定比較嚴(yán)格，即使此前的房貸已經(jīng)還清，再貸款買房仍被視為第二套房。所以專家也提醒為了改善居住的升級置業(yè)消費者，必須結(jié)合自身實際并研究銀行的房貸細(xì)則再作決定，而且要善用公積金貸款，因為根據(jù)監(jiān)管層最新公布的基調(diào)，公積金貸款不列入認(rèn)定是否為第二套住房的參考項。

　　精明眼：李先生就是在考慮升級置業(yè)的一個例子。李先生此前買了一套價值70萬元的房子，貸款49萬元。近期他想換一套更大面積的價值130萬元的房子。但如果他沒還清之前那套房子的貸款，銀行會將他確認(rèn)為購買第二套住房，從而執(zhí)行首付4成、1.1倍基準(zhǔn)利率。一旦這樣，他必須支付52萬元的首付，而若確認(rèn)為第一套住房則只需要3成首付39萬元；被認(rèn)為第二套住房需接受8.613%的房貸利率，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于第一套的基準(zhǔn)利率7.83%和優(yōu)惠利率6.6555%。

　　建議：所以李先生決定首先提前還貸，付清此前買的那一套住房的貸款。針對這種情況，專家建議在經(jīng)濟(jì)條件允許的情況下，他可以選擇第一種將所剩貸款一次性還清，或者部分提前還款、增加月供、縮短還款期限的做法，又或者大部分提前還款、月供不變、縮短還款期限的做法。

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