近日，記者不斷聽到這樣的提問：二套房貸新政會不會是樓市的“5·30”？

　　今年5月30日財政部上調證券交易印花稅，股市應聲大跌，此后，自2005年末起啟動的股市賺錢效應開始減弱。9月27日晚，央行和銀監會聯合下發通知，宣布將第二套房及以上的貸款首付比例提高至四成，而且房貸利率不低于基準利率的1.1倍，同時叫停加按業務。盡管此前相關傳聞甚盛，但關注樓市的各界人士無不為之一震。

　　由于房貸新政適逢“十一”黃金周前兩天推出，而投資者考量房貸新政實施的影響，焦點落在了各商業銀行在黃金周結束后有關房貸的細則制訂，而細則的制訂重點又落在對“第二套住房”的界定上。根據最新的消息，監管層就“第二套住房”的認定標準確定了三點基調底線(詳見本報昨日一版)。對于基調底線的明確，分析人士稱，相比此前對“第二套住房”最嚴格界定的猜測，三點基調底線的出籠使得來勢洶洶的房貸新政變得略為溫和。

　　值得注意的是，在這三點基調之外，各家銀行細則“只會緊不會松”：不少銀行已經表示將第三套房首付比例提高至五成；交通銀行廣州分行針對申請購買第二套以上住房的，原則上貸款首付款在前一套的基礎上每增加一套至少提高5%，貸款利率在前一套的基礎上每增加一套上浮比例至少增加5%；招商銀行廣東省分行將第三套住房的利率水平提高至基準利率的1.15倍，并且規定貸款人一人至多只能按揭兩套住房，第三套房將不予受理；工商銀行對使用固定利率購置第二套住房時，貸款利率不得低于總行最新發布的同期同檔次固定利率的1.3倍。

　　運用政策手段壓抑購房需求，是近年來政府針對樓市調控的一大主題。僅今年以來，央行已經加息5次，提高存款準備金率8次。就在前天，央行宣布從本月25日起，上調存款準備金率0.5個百分點，執行13%的存款準備金率標準，達到了近年來的歷史高點。而對未來收入預期不高者，已不敢輕易入市。在廣州市，國慶前夕，政府先后出臺經濟適用房和限價房的購買、租賃指引。業內人士稱，一批中低收入家庭的消費需求或可由此得到政府保證，房價若無明顯回落，那么估計普通商品房的購買人群將有所縮減。

　　如果說“十一”前收緊第二套以上的房貸是要刺破“購房的欲望氣球”，那么“十·一”后的第一個房產新政則是對拽住開發商“圈地的韁繩”。上周二國土資源部正式發布最新版本《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》(39號令)，明確建設用地使用權證書必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，不得進行按比例分期發放。也就是說，開發商將不能進行土地“分期付款、分批拿地”。對于市場來說，大面積“地王”或許將因此大大減少。

　　銀根、地根相繼收緊，有分析人士提出了“房價的拐點或將出現”的說法。針對房地產的宏觀調控自從2005年開始一直不斷，而且越來越嚴厲。分析人士認為，雖然開發商曾經對調控一一見招拆招，使得樓價沒有受到明顯的壓抑，但各種政策累加到一定地步，最后一根稻草便會壓倒駱駝。

　　通貨膨脹抬頭，使得不少人希望通過買入房產實現資金的增值保值，那么，在房貸新政下，而且房價可能出現回落，購房者需要綜合考慮這一系列的問題。新政三條細則的出臺，一方面反映了管理層尊重居民在消費升級過程中合理的換房需求，防止“誤傷”真正的消費者；另一方面，對于以投資為目的的群體來說，如果嚴格按第二套房執行首付和房貸，則有必要算一下細賬，權衡一下利弊了。　　

　　投資型：

　　冷靜權衡成本收益比　　

　　但另一個購房的群體所呈現的行為截然不同。分析人士指出，投資型購房者與改善型的明顯不同。“投資客往往是以小博大，如果籌款把第一套住房的貸款提前還清，再投資第二套住房，這不利于投資者的資金周轉。”因此，他認為提前還款的現象將會主要集中于購買第一套貸款未還清而購買第二套住房的自住購房者。

　　對于投資型購房者來說，他們更關注所投資的房產增值空間有多大。因此，投資第二套房的購房者如果認為其收益仍然超過投入成本的增加，就阻擋不了他們的投資熱情。

　　精明眼：一位商業銀行的房貸經理給記者算了一筆賬：現在5年期以上房貸年利率為7.83%，由于銀監會允許房貸在基準利率7.83%基礎上執行15%的下浮，也就是說，將來實施新規后，購買第一套房最多可以享受6.6555%的優惠利率；而第二套房及以上的購買者，貸款利率以1.1倍計算，就必須按照8.613%的利率支付房貸。以總房價130萬元、貸款20年、等額本息還款為例：原來首付30%，提高到40%以后，原來貸款額91萬元的實際利率是6.6555%，每月需還款6868.28元，20年利息總額為738387.15元；若被確認為第二套住房，貸款額則為78萬元，接受8.613%的還貸利率，則每月需還款6824.91元，20年利息總額為857978.31元。

　　相比之下，如果被確認為第二套住房，需要比原來多支付13萬元的首付，貸款總額少了13萬元，但是20年利息總額卻要比原來多支付119591.16元，接近12萬元的利息，而月供僅是比原來少43.37元。

　　建議：分析人士表示，在這種情況下，該投資客需要衡量13萬元流動資金對于其價值幾何，還要考慮購房的其他成本，權衡后再作投資的決定；而依靠“以租養房”的方式投資的，則要考慮租金收入要超過或達到6824.91元，也就是應該以7000元左右為標準。　　

　　升級型：

　　研究房貸細則作出有利決定　　

　　據業內人士介紹，目前在房地產市場中，二次以上置業的消費者約占到4成左右，在這部分消費者中，既有投資者，也有為改善居住環境為父母及子女購房的自住需求。因此，房貸新政除了擠出房產市場的投資者和投機者，而且也影響到了部分貸款購買第二套房的升級置業者，從而減少了黃金周的購房人群。

　　廣州市房管局屬下的陽光家緣網站數據顯示，9月廣州一手房均價已達11290元／平方米，而國慶黃金周7天陽光家緣錄得的成交數據僅167套，遠遠低于去年“五一”期間的475套、去年國慶黃金周的201套，以及今年“五一”黃金周的234套。市場人士表示，房貸新政加濃了購房者的觀望氣氛。

　　有專家向本報記者表示，目前在二手房市場中，升級置業以及為父母、子女購房的二次置業比較普遍，為了避免買第二套住房時首付要提高至4成、利率增加到1.1倍的情況，消費者很可能會考慮先進行提前還款，把第一套住房的貸款還清，在購買第二套住房時，就可以享受銀行對第一套住房的低首付、優惠利率的政策。這樣一來，提前還款的現象將顯著增加。

　　根據目前的消息，華夏銀行規定，如果結清第一套房貸款，再貸款購房，同樣可享受“首套自住房”待遇；而光大銀行規定比較嚴格，即使此前的房貸已經還清，再貸款買房仍被視為第二套房。所以專家也提醒為了改善居住的升級置業消費者，必須結合自身實際并研究銀行的房貸細則再作決定，而且要善用公積金貸款，因為根據監管層最新公布的基調，公積金貸款不列入認定是否為第二套住房的參考項。

　　精明眼：李先生就是在考慮升級置業的一個例子。李先生此前買了一套價值70萬元的房子，貸款49萬元。近期他想換一套更大面積的價值130萬元的房子。但如果他沒還清之前那套房子的貸款，銀行會將他確認為購買第二套住房，從而執行首付4成、1.1倍基準利率。一旦這樣，他必須支付52萬元的首付，而若確認為第一套住房則只需要3成首付39萬元；被認為第二套住房需接受8.613%的房貸利率，遠遠高于第一套的基準利率7.83%和優惠利率6.6555%。

　　建議：所以李先生決定首先提前還貸，付清此前買的那一套住房的貸款。針對這種情況，專家建議在經濟條件允許的情況下，他可以選擇第一種將所剩貸款一次性還清，或者部分提前還款、增加月供、縮短還款期限的做法，又或者大部分提前還款、月供不變、縮短還款期限的做法。

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