廣州1/3的樓盤(pán)開(kāi)始降價(jià)，深圳大開(kāi)發(fā)商開(kāi)始低價(jià)傾銷新盤(pán)，上海樓市近期銷量驟降，北京15000元以上項(xiàng)目陷入滯銷……9月底第二套房貸提高首付的新政似乎已經(jīng)觸動(dòng)了樓市泡沫，1個(gè)多月來(lái)，幾大一線城市樓市下跌的消息陸續(xù)傳來(lái)，時(shí)至11月13日深圳中天置業(yè)評(píng)估公司總裁涉嫌卷款潛逃，更為這輪樓市變局增添了一種“恐慌”的色彩。

　　深穗房?jī)r(jià)暗降

　　京滬穗深四大一線城市樓市正在發(fā)生深刻變化，這種變化是近兩年來(lái)從未有過(guò)的。之前兩年內(nèi)，漲價(jià)是樓市始終不變的主旋律，偶爾樓市滯銷的現(xiàn)象背后是開(kāi)發(fā)商的捂盤(pán)和購(gòu)房者的恐慌。但時(shí)至今日，四大城市嚴(yán)重的交易量萎縮已成事實(shí)。其中特別值得注意的是，廣州與深圳房?jī)r(jià)已開(kāi)始出現(xiàn)暗降。記者調(diào)查，所謂的暗降，在廣州表現(xiàn)是高折扣———折上折、送車位、送物管費(fèi)等許多優(yōu)惠措施再度粉墨登場(chǎng)。在深圳的表現(xiàn)為大開(kāi)發(fā)商低價(jià)傾銷新盤(pán)，老盤(pán)的價(jià)格仍在硬挺，雖然其二手房?jī)r(jià)明顯下降。廣州深圳的此輪暗降價(jià)由許多大開(kāi)發(fā)商率先發(fā)起，因此對(duì)中小開(kāi)發(fā)商形成巨大壓力，深圳有激進(jìn)業(yè)內(nèi)人士就此評(píng)論“樓市已進(jìn)入下降通道”！

　　京滬高價(jià)房滯銷

　　上海與北京房?jī)r(jià)尚沒(méi)有明顯下降的跡象。本報(bào)記者調(diào)查了解到，10月份上海房?jī)r(jià)仍保持原位，部分項(xiàng)目還略有上漲，但銷售量卻明顯下降，有些樓盤(pán)銷量出現(xiàn)了驟降。房?jī)r(jià)緊跟上海、深圳的北京樓市又如何呢？從表面上看，今年以來(lái)北京樓市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，但9月底第二套房貸提高首付政策出臺(tái)后，15000元/平方米以上的高價(jià)房滯銷明顯，但10000元左右的“中價(jià)房”銷售仍“市場(chǎng)需求非常大”。事實(shí)上，記者了解到，目前北京樓市越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始對(duì)市場(chǎng)前景難以把握，“落袋為安”已經(jīng)成為市場(chǎng)一些開(kāi)發(fā)商的選擇。不過(guò)，北京樓市長(zhǎng)期向好，仍是許多人執(zhí)著的想法。

　　北京 樓市銷售兩極分化更明顯

　　單價(jià)低于1.1萬(wàn)元的樓盤(pán)熱銷；1.5萬(wàn)元以上樓盤(pán)，個(gè)別一月未賣出一套

　　“房?jī)r(jià)已經(jīng)到了一個(gè)高位，現(xiàn)在北京市場(chǎng)明顯是兩極分化。”在采訪中，記者從業(yè)內(nèi)人士處聽(tīng)到最多的就是這句話。眼下，北京市在11000元/平米以內(nèi)的房子基本上都處在熱銷狀態(tài)，而很多單價(jià)在15000元以上的樓盤(pán)則開(kāi)始感受到冬天的寒意。

　　房?jī)r(jià)持續(xù)高漲

　　“去年這個(gè)時(shí)候覺(jué)得戶型不好沒(méi)買，沒(méi)想到今年同樣的房子，單價(jià)就漲了2000元”，30歲的曾先生剛買下大興的一套房子，去年10月份他來(lái)看這個(gè)樓盤(pán)時(shí)才賣6000多元/平米，但現(xiàn)在開(kāi)售的樓座已經(jīng)賣到8000多元/平米，他覺(jué)得等不起，狠狠心就買了。

　　曾先生說(shuō)自己不但懊惱而且迷惑。“我每天想著房子的事就心驚肉跳！按我現(xiàn)在每月5000元的收入，買一套103平米的二居，就要90多萬(wàn)元，加上裝修、契稅等各種費(fèi)用，得100萬(wàn)元吧。我不吃不喝也要奮斗17年啊！”

　　對(duì)于北京的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，今年可以說(shuō)是眼睜睜地看著房?jī)r(jià)“一路快跑”，已經(jīng)越來(lái)越趕不上房?jī)r(jià)的步伐了。來(lái)自北京市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，前三季度五環(huán)內(nèi)期房均價(jià)為13754元/平米，而二季度這個(gè)數(shù)字還是1.1萬(wàn)元。目前，五環(huán)以內(nèi)萬(wàn)元以下的房子僅在大興和豐臺(tái)能找到五六個(gè)樓盤(pán)。

　　中低價(jià)位房供不應(yīng)求

　　11月18日，均價(jià)9000元/平米的亦莊北岸二期截止排號(hào)。“我們一共400套房，排號(hào)就排了1000位”，銷售人員告訴記者。

　　位于大興的世嘉博客，均價(jià)8600元/平米左右，一期9月份開(kāi)盤(pán)3天售罄，10月份該項(xiàng)目二期開(kāi)盤(pán)，400多套房有2000位客戶排號(hào)，兩天內(nèi)所有房子都被選走。

　　世嘉博客銷售負(fù)責(zé)人侯召告訴記者：“現(xiàn)在市面上單價(jià)11000元以內(nèi)的房子，基本上沒(méi)有銷售得很差的，而90平米以內(nèi)的小房型，總價(jià)低，也是特別好賣的，這說(shuō)明市場(chǎng)上對(duì)中低價(jià)位房的需求非常大。”

　　成業(yè)行總經(jīng)理邵念強(qiáng)告訴記者，從目前北京樓市來(lái)看，單價(jià)在15000元以內(nèi)的房子是比較好賣的，因?yàn)楣��?yīng)量少，但是需求卻不斷攀升。

　　高端房步入滯銷瓶頸

　　一廂是中低價(jià)位房銷售得如火如荼，另一廂卻是高端項(xiàng)目簽約量寥寥。記者從北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)查詢了解到，近幾個(gè)月來(lái)，一些項(xiàng)目的簽約情況非常慘淡，有的甚至一個(gè)月都沒(méi)有賣出一套房。而這些項(xiàng)目，清一色都是價(jià)格在15000元以上的比較高端的樓盤(pán)。

　　比如，11月13日，均價(jià)17200元/平米的知語(yǔ)城取得預(yù)售許可證，批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)為80套，截至11月21日僅簽約一套房；而9月22日就已取得預(yù)售證并開(kāi)盤(pán)銷售的美倫堡，均價(jià)為17000元/平米，批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)為107套，目前的簽約量仍然為零。華業(yè)玫瑰郡等項(xiàng)目也出現(xiàn)了同樣的尷尬。

　　此外，一些項(xiàng)目提價(jià)太快是造成其“曲高和寡”的主要原因。邵念強(qiáng)分析，開(kāi)發(fā)商的心理預(yù)期是：現(xiàn)在供應(yīng)量越來(lái)越少，價(jià)格能賣得起來(lái)，加上前期已經(jīng)賣了不少房，沒(méi)有了資金壓力，不用急著賣，所以就要把價(jià)格往上提，但這造成了真正想買房的人買不起了，因而項(xiàng)目滯銷。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)房?jī)r(jià)升上去后，漲價(jià)的項(xiàng)目就面臨客戶群變得稀薄的尷尬。比如，朝陽(yáng)路板塊本來(lái)的定位是白領(lǐng)社區(qū)，一般工作了幾年的白領(lǐng)能承受的房?jī)r(jià)也就是6000元-8000元/平米，但是眼見(jiàn)著今年朝陽(yáng)路板塊的房?jī)r(jià)很快就蹦過(guò)了10000元/平米，現(xiàn)在又基本上超過(guò)了15000元/平米，很多年輕白領(lǐng)就只好知難而退了。

　　觀點(diǎn)碰撞

　　兩年內(nèi)北京房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升

　　北京易居房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)徐成峰認(rèn)為，北京住宅市場(chǎng)從今年已經(jīng)出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，此局面將會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，在這段時(shí)間內(nèi)，北京的房?jī)r(jià)基本是向上的走勢(shì)。“雖然北京今后將加大限價(jià)房等中低價(jià)位住宅的供應(yīng)，但在近期很難形成巨大的供應(yīng)量，同時(shí)此類住宅嚴(yán)重供不應(yīng)求，至少在兩年內(nèi)還很難影響到住宅市場(chǎng)的價(jià)格格局。”

　　北京萬(wàn)年長(zhǎng)興置業(yè)房地產(chǎn)公司總經(jīng)理黃璽慶表示，隨著政府宏觀調(diào)控政策執(zhí)行力度的增加，北京的住宅市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)兩種截然不同的產(chǎn)品，一種是以限價(jià)房和90平米以下中小戶型為主的中低價(jià)位住宅，其數(shù)量將占市場(chǎng)總量的70%，因供應(yīng)充足，價(jià)格基本不會(huì)有太多的上升；另一種是以大戶型為主的高端住宅，占市場(chǎng)總量的30%，它則將出現(xiàn)供不應(yīng)求、快速上漲的局面。從而使北京樓市整體上進(jìn)入一種“穩(wěn)中有升”的發(fā)展趨勢(shì)。

　　深入執(zhí)行新政，北京房?jī)r(jià)將出現(xiàn)拐點(diǎn)

　　北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任王宏新則認(rèn)為，從2001年開(kāi)始的這一輪房地產(chǎn)熱已經(jīng)接近尾聲。“房?jī)r(jià)不可能永遠(yuǎn)處于上升趨勢(shì)，四年來(lái)政府在稅收、土地供應(yīng)等方面的調(diào)控政策已經(jīng)搭建好了，如果深入貫徹執(zhí)行，北京的房?jī)r(jià)必將出現(xiàn)拐點(diǎn)。”

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