-政策解讀

　　廣州樓市開出四副“退燒藥”

　　特邀專家：廣州合富輝煌首席分析師黎文江

　　2007年最后兩個(gè)月樓市的調(diào)整態(tài)勢(shì)，與今年多項(xiàng)新政策，有一定的關(guān)系。一副副令樓市“退燒”的“特效藥”，立竿見影地抑制了需求，增加了供給，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)前景不看好或者不明朗。

　　新藥一

　　“穗七條”

　　措施：加大、加快商品住宅用地供應(yīng)和儲(chǔ)備。

　　效果：今年廣州市實(shí)際供應(yīng)3.11平方公里商品住宅用地，此外，已公告出讓和供應(yīng)條件已成熟的商品住宅用地還有0.44平方公里，供應(yīng)規(guī)模同比去年增長(zhǎng)2.4倍。全市一手住房供應(yīng)量明顯增加，2007年9月起，批準(zhǔn)預(yù)售量2年多來(lái)首次超過(guò)成交量。90平方米以下住房供應(yīng)比重從2005年的17%逐步增加到32%。

　　解讀：從供應(yīng)入手，通過(guò)土地供應(yīng)的增加，增加了房源的供應(yīng)。除了加大商品住宅供應(yīng)，還通過(guò)“雙軌制”使保障型住房供應(yīng)增加，還發(fā)展了限價(jià)房。限價(jià)房政策開始時(shí)并不太明確。5年規(guī)劃里是說(shuō)限價(jià)房供應(yīng)要占40%，經(jīng)適房占17%，這樣商品房就是占43%。但現(xiàn)在思維改變了，提出限價(jià)房要變成調(diào)節(jié)器：房?jī)r(jià)高就搞限價(jià)房，對(duì)房?jī)r(jià)上漲造成壓力。

　　新藥二

　　房貸新政

　　措施：對(duì)購(gòu)買第二套住房，提高首付比例及利率，抑制投資需求

　　效果：造成房地產(chǎn)市場(chǎng)前景不看好或者不明朗，成功地打退了“資本”進(jìn)入樓市；年底推出的地塊都不再出現(xiàn)地王，甚至有底價(jià)成交的現(xiàn)象；不少發(fā)展商采取促銷或直接降價(jià)。

　　解讀：2007年資本進(jìn)入房地產(chǎn)，給房地產(chǎn)帶來(lái)非理性的漲價(jià)。一方面開發(fā)商通過(guò)上市圈錢，然后回到房地產(chǎn)市場(chǎng)圈地，然后再回到股市去圈錢，這都是由于資本在這里進(jìn)行攪動(dòng)，第三季度投資、投機(jī)性的需求增加造成樓價(jià)飆升。房貸新政出臺(tái)后，投資性需求減少，樓市成交量萎縮。后市的不看好或者不明朗，打退了資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　新藥三

　　新版土地出讓合同

　　合同首明確開竣工時(shí)間抑囤地

　　措施：土地招牌掛抑制開發(fā)商囤地。招拍掛土地出讓合同里，首次開始規(guī)定了明確的項(xiàng)目開工、竣工和銷售時(shí)間。

　　解讀：這些政策進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)秩序的同時(shí)，也相應(yīng)減少了投資土地市場(chǎng)的盲目性，增強(qiáng)了開發(fā)建設(shè)單位在投資前開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和自身能力的分析。

　　新藥四

　　土地增值稅開收

　　措施：1月份開始清算土地增值稅。

　　解讀：該措施如果執(zhí)行得好，對(duì)抬高房?jī)r(jià)有很大的抑制作用。比如珠江新城不少樓盤賣2萬(wàn)多元/平方米~3萬(wàn)元多元/平方米，但拿地成本才2000多元/平方米，這些項(xiàng)目的利潤(rùn)都比較高。使開發(fā)商要從高利潤(rùn)中拿出更多的稅費(fèi)，對(duì)其抬高房?jī)r(jià)有了牽制力。(蘇華俊 羅莎琳 田桂丹 李東元）

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