遼寧

　　民用房產尚未模擬評稅

　　近來，有關物業稅的話題在媒體上熱鬧起來。據專家介紹，物業稅并非物業費，而是將現行房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉化為房產保有階段統一收取的物業稅。目前，物業稅的模擬“空轉”已經在多個省份試點，雖然沒有實際征稅，但一切步驟和真實收稅流程相同。遼寧是全國最早的6個被列為物業稅“空轉”試點地區之一，目的是為物業稅改革測算分析工作提供堅實的數據資料。由于物業稅的話題比較敏感，再加上仍處于試點階段，有關部門多數不愿接受采訪。

　　遼寧地稅系統一位知情人士向記者介紹了目前物業稅“空轉”試點情況：

　　你所說的物業稅“空轉”試點，規范的名稱應該叫做房地產模擬評稅，因為將來真正征收時，到底是叫物業稅還是房地產稅還不好說。我們目前還在做基礎數據的采集收錄工作。具體說來，就是要統計物業數量，做測算、評估，制作報表，為將來的稅收提前做好統計工作。關鍵點在于我們要評估出房產的價值，作為征稅的依據，并隨著市場價值的變動不斷修正估值。目前國際上通用的比較科學的房地產評估方法主要有成本法、時差法和收益法三種，不同的方法針對不同的房地產類型，如成本法主要針對工業企業、時差法主要針對流轉環節、收益法主要針對商業企業。我們進行評估也離不開這3個方法。評估需要相關的數據做支撐，我們需要對房地產的房齡、朝向、結構、建筑成本、坐落位置、附近公用設施等許多數據資料進行采集統計，這是一個龐大的數據量，工作量非常大。

　　你問物業稅怎么評估、誰去評估，怎么征收、誰去征收？我回答不了你，現在還沒有框架。目前只是我們稅務局對采集的數據進行模擬評估，估出房地產的價值，至于模擬評稅階段的征稅范圍、稅率多少等，我只能說現在還沒有，國家都還沒有設計，我們還在等國務院和國家稅務總局出臺框架，才好進行下一步的操作。而且目前還只是對經營用房地產進行模擬評稅，沒有對民用房地產進行模擬評稅。遼寧省選取的試點城市是丹東，需要經過前期準備、制定評稅技術標準、研發評稅系統軟件、數據采集和錄入等多個階段，工作量相當大。第一次將表格發給企業填報，交上來后發現存在很多問題，于是重新統計了一次。丹東市是個中等城市，在沈陽這樣的大城市搞不了，沈陽一個區的工作量都太大。

　　采集統計完相關數據指標后，在此基礎上進行估值，這個評估的值是否準確，還要結合各種因素進行修正。這個評估出來的值將作為征稅的依據，所以這個評估值必須準確，否則就無法往下繼續。房地產管理部門一般對所屬房地產有估值數據，但那往往是根據成本測算出來的，隨著經濟的發展，房地產會升值，不同地段、不同位置的房屋升值幅度會不同，有些房屋年歲久遠，折舊后會貶值。我們不能直接把那套估值數據拿來就用，而需要自己扎扎實實進行統計和評估。我們稅務部門評估的這個值是不對外的，至于評估的值準確不準確，還要和房產管理部門的評估值以及市場上的評估值作比較進行修正。當然，即使我們目前評估出來了一套數據，將來真正征稅時的房地產價值是由稅務部門來估值還是由社會中介組織來估值，現在來看還是一個未知數。物業法就規定房地產的評估不能由房地產管理部門來做，而是社會中介組織來評估，那么到征物業稅時是不是也由社會中介組織來評估，現在都說不準。

　　而且這個物業稅以后到底采取哪種稅制，房地產稅制還是財產稅制呢？不好說，整個國家都在探討，將來的稅制怎么設定，咱不知道，只能說目前還處于研究和模擬階段。(記者劉文波)

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