這是“最冷的一個冬天”，全國普遍降雪，數城市驟然降溫，深圳樓市更是“寒風徹骨”。臨近春節本就非銷售旺季，深圳樓市呈現出階段性的供大于求局面。

　　供過于求導致開發商“固守”已久的價格體系正遭受前所未有的挑戰。繼“贈送面積”、“精裝修”、“折上折”等等策略之后，目前眾多在售樓盤都直接在價格上做起了文章，雖非直接降價，然而“特惠房”、“特價房”卻層出不窮。伴隨市場低迷的延續，物業價值與市場價格的新一輪博弈已悄然展開。

　　從送面積到特惠房

　　降價三步曲？

　　“忘記2007年，重新開始。”在談到2008年的項目定價策略時，有開發商私下發出了這樣的感嘆。2008年的房價將會怎樣？事實上對于這樣的問題，很多開發商都認為這應該是由市場買賣雙方共同決定的，其中就包括自住客對于物業價值和價格合理性的認可。

　　從去年11月份至今，市場在售樓盤的促銷性手段明顯增多，除萬科、中海等品牌企業直接采取“低價策略”大獲成功外，更多的開發商則是在戶型設計和贈送面積上花了心思，一時間贈送比率甚至接近1：1的樓盤都“比比皆是”。

　　近期，東方盛世、慢城、溢芳園、蝴蝶堡等都開始不約而同地推出特惠房單位，均價都在7000-8000每平方米左右，與布吉大多數新房每平米達到了4000元的差價。而如果說關外樓盤鑒于市場原因特惠銷售還“情有可原”的話，而前海某樓盤1萬元／平米左右起價，并贈送1000元／平方米精裝修，則更讓人“大跌眼鏡”。引述業內人士話稱“將高高在上的前海拉下了馬。”

　　是營銷手法還是別有所圖？

　　“深圳置業者終于有了做上帝的感覺，”看房子的王先生感嘆。特惠房頻頻露臉，房價不再是“沒得商量”，對于置業者的確是件好事。但卻有業內人士置疑，這是否是開發商“探低”的營銷手法之一。

　　一位地產分析人士就指出，“礙于對2008年市場的不明朗，以及現階段供大于求的壓力，開發商推出特惠房，是想試探市場的真實承受能力，為明年銷售做準備。”

　　事實上現階段的特惠房與大多數人原先理解的已經有所差別。大多是高使用率、較多的贈送面積的戶型不再是原本印象中樓層、朝向、戶型不好的房子拿來做“特價”處理。而且大部分特惠房一推出就受到了置業者的追捧，之前慢城推出的10套8418元／平方米的特惠單位，當天就售罄，雷圳0755的特惠房銷售也同樣火爆。正如世華地產市場研究總監肖小平所說，“具備一定品質的物業，再做一些價格讓步，吸引力自然大增。”因為剛性需求始終存在。

　　所以上述這位分析人士認為，開發商無非是想借特惠房來“探底”，試圖尋求更多的市場契機。

　　低價是不是“救命稻草”？

　　“送面積”、“精裝修”、“折上折”、“特惠房”，有人說，一切都是為了銷售。但是同樣也有部分在售項目，上述這些“良藥”都一一嘗試后，銷售依然不見起色。例如福田區委附近某高層，就于日前加推了特惠房，成交量卻依然沒有明顯放大。“如果特惠房都沒有明顯帶動銷售的話，那么就是產品方面存在問題。”雅頌戰略傳播董事長秦剛如是說。

　　如果說去年上半年之前的樓市都屬于一個投機型的市場的話，那么目前自住型市場的趨勢已經越來越明顯，自住客首先看重的都是產品，而非像投資者那般強調價格與回報。因此物業價值與價格合理的產品，往往容易贏得市場青睞。

　　也有觀點認為，采取類似“送面積”、“精裝修”、“特惠房”等方式變相降價，實際上是對前期業主的“心理安慰”，“比起直接降價，這樣的壓力畢竟小得多。”(盧青)