村委會：被忽略的第三方？

　　“除了錢款補償，這些案子還有一些可以挽回的地方。”律師張萬臣認為，根據(jù)《民法通則》第六十一條，“民事行為被確認為無效或者被撤銷后，當事人因該行為取得的財產(chǎn)，應(yīng)當返還給受損失的一方。有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔相應(yīng)的責任。”

　　他認為，根據(jù)我國土地管理法，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理。農(nóng)民出賣的只是房產(chǎn)，只是在出賣房產(chǎn)的過程中“地隨房走”。房產(chǎn)賣出后，名義上農(nóng)民的土地已經(jīng)上交。如果法院判令返還給受損的一方，“返還對象不是農(nóng)民，是村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會”。

　　“還應(yīng)該追加第三方，村民委員會。”張萬臣說，在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中，村委會加蓋了公章，而且村委會是土地的所有者，這個買賣房協(xié)議中應(yīng)該有買房人、村民和第三方村委會，法院只審理兩方是不對的。

　　他認為，村委會蓋章，實際上是土地所有人確認把地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給買房人，這是土地違法事件，應(yīng)該有土地部門去糾正，而不是房主。

　　另外，畫家買房的作用不僅僅是居住，還有創(chuàng)作功能。畫室就像畫家的生產(chǎn)車間，這種無煙工業(yè)值得提倡。

　　在以上推斷中，村委會的態(tài)度顯然是關(guān)鍵。據(jù)宋莊鎮(zhèn)人民政府相關(guān)工作人員介紹，2007年宋莊鎮(zhèn)的總稅收達到3.73億元人民幣，繼續(xù)保持高增長。而畫家所帶來的消費和產(chǎn)業(yè)鏈，起到的作用不可小覷。在《北京市“十一五”時期文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》中，宋莊原創(chuàng)藝術(shù)與卡通產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)是十大創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地之一。

　　而藝術(shù)家也在期待著鎮(zhèn)政府的回應(yīng)，在中國宋莊網(wǎng)上，“小產(chǎn)權(quán)房糾紛——李玉蘭案件引起全國關(guān)注”位列2007年宋莊十件大事之三。

　　　　宋莊在醞釀著什么

　　在宋莊，只要有記者模樣的人到復印店復印材料，就會圍上來一大批群眾詢問。這個官司輸贏關(guān)系到全鎮(zhèn)居民的利益。而宋莊的一舉一動，正在被全國媒體緊盯。

　　據(jù)統(tǒng)計，目前北京400余個在售樓盤中，小產(chǎn)權(quán)樓盤約有72個，占市場總量的18%。而深圳這類住房占的比重，更是高達40%至50%。

　　2007年，小產(chǎn)權(quán)房問題浮出水面，各方熱議。建設(shè)部2007年6月18日發(fā)布風險提示：城市居民不要購買在集體土地上建設(shè)的房屋。目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進行房地產(chǎn)開發(fā)。不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟組織以外成員銷售。

　　2007年12月30日《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》、2008年中央一號文件《中共中央國務(wù)院關(guān)于切實加強農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)進一步促進農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)民增收的若干意見》都明確表示：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。

　　但各式各樣的試驗一直在繼續(xù)。1月8日，中央電視臺《第一時間》報道，北京通州出現(xiàn)了一些既像農(nóng)場又像房地產(chǎn)的項目。1月15日,《新京報》報道順義區(qū)南莊頭村的綠民農(nóng)業(yè)園項目是“大棚房”：既可以居住，也可以用來農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。北京昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)講禮村的溫室大棚房，城里人承包農(nóng)用土地，用“種地”的方式取得農(nóng)地附帶別墅30年的租期。

　　廣東甚至起步更早，2005年10月1日，《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》施行。率先打破了農(nóng)地非經(jīng)政府征用不得轉(zhuǎn)為非農(nóng)用途的舊制，開創(chuàng)了農(nóng)地直接入市的土地市場新局。

　　但該辦法第五條同時規(guī)定：通過出讓、轉(zhuǎn)讓和出租方式取得的集體建設(shè)用地不得用于商品房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和住宅建設(shè)。

　　顯然，從現(xiàn)有法律法規(guī)和經(jīng)驗來看，小產(chǎn)權(quán)房和農(nóng)民房不可能取得合法的地位。

　　在正在舉行的兩會上，全國政協(xié)委員、建設(shè)部房地產(chǎn)估價與房地產(chǎn)經(jīng)濟專家委員會委員郭松海認為，在農(nóng)村原建設(shè)用地上開發(fā)的住房，可經(jīng)合法程序，將其納入住房社會保障體系，轉(zhuǎn)為經(jīng)濟適用房、限價房等保障性住房，緩解中低收入家庭的住房壓力。

　　全國政協(xié)常委、中國人民大學教授鄭功成也表示，在不違反土地利用法規(guī)的前提下，讓“小產(chǎn)權(quán)房”合法化。

　　據(jù)內(nèi)部人士透露，一個更加大膽的計劃正在宋莊鎮(zhèn)誕生，一份名為“宋莊鎮(zhèn)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)辦法指導意見”的文件已經(jīng)制定，并下發(fā)到各村委會。

　　畫家王立則說，他看過這個文件。該指導意見認為，村民一旦賣掉房產(chǎn)，就視作放棄了宅基地的使用權(quán)。經(jīng)過村民代表大會集體表決后，村委會有權(quán)收回宅基地并將使用權(quán)轉(zhuǎn)給藝術(shù)家。村委會所得使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入將按地塊大小平均分配給村民。

　　據(jù)王立則介紹，該文件認為，農(nóng)民有權(quán)處置房產(chǎn)，無權(quán)處置宅基地，村集體有經(jīng)營的權(quán)力。該辦法不追溯以往，重點指導正在持觀望態(tài)度的賣房農(nóng)民，但至今“尚無一例按此文件執(zhí)行”。該文件由于剝奪了村民的土地使用權(quán)，村民反對意見強烈。

　　不過，這一切跟李玉蘭并沒有關(guān)系。3月17日是法院判她搬離辛店村的最后期限，而除了朋友的畫室，她暫無棲身之處。她仍然視這個院落為自己的“家”，“冬天把小池塘凍裂了，我打算重新弄一下，再種上荷花，養(yǎng)上金魚。”李玉蘭說。(王超)

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