近日，多位政府官員否認了樓市拐點說，但目前上海樓市觀望氣氛依然濃厚，成交仍處低谷。多年未見的寒冬已經過去，上海樓市是否會隨著春天的腳步回暖？希望業內專家和專業機構的分析能給觀望中的您一些參考。

　　三項金融政策影響樓市走向

　　上海不少業內人士認為，2008年，下面幾項金融政策對房價走勢可能產生較大的影響，即：房貸規模的總量控制、加息的頻率、第二套房貸政策執行力度。

　　房貸規模控制

　　2007年底市場傳聞2008年房貸總額可能縮減50%，但多位銀行人士透露，今年的信貸額度控制肯定要比去年嚴格，不過，具體的額度并不像市場傳聞的那樣大幅縮減，而是將由原來每年確定一次全年貸款的發放額，改為按季度來確定并發放房地產企業的貸款。

　　有媒體報道部分銀行一季度貸款額度已經用完，但此種情況在上海并未出現。某國有銀行房貸負責人表示，2008年，銀行控制信貸額度會把房地產開發貸款放在首位，而個人按揭貸款仍將是各家銀行爭奪的重點，預計2008年個人按揭貸款的增幅肯定會下來，但不太可能出現大幅萎縮的局面。滬上幾家銀行的業務人員也表示，今年的房貸指標都沒有下降，有的甚至還比去年有了增加。

　　銀行人士認為，如果信貸總量控制主要針對開發貸款，實際上對穩定房價是不利的。這是因為一方面市場供應量會受到影響，另一方面也會導致更多中小開發商因資金鏈斷裂而退出市場，市場的集中度會提升，出現大開發商壟斷市場的局面。

　　但也有市場人士對此有不同看法，看空房價的代表人物易憲容在博客中預測2008年國內商業銀行肯定會控制個人按揭的規模，加上利率的上升，將改變人們對房地產市場的預期，個人住房按揭市場將會發生根本性變化，從而導致房價向理性回歸。

　　全年加息力度

　　不少專家預測2008年繼續加息的可能性很大。加息無疑對房地產市場的影響是負面的，市場上對此有兩種判斷。

　　一種判斷是今年很有可能繼續多次加息，比如，易憲容認為是否上調利率要看整個經濟數據變化而定，如果要從讓居民的銀行存款利率恢復到正利率水平角度來看，利率上升將是不可避免的。2007年，利率已處于上升周期中，2008年這種趨勢也不會改變。

　　而另一種觀點則認為2008年不會再出現2007年那樣的加息力度，而且央行在加息時會考慮房貸族的承受力，這從2007年最后一次加息沒有調整5年以上貸款利率可以得到印證。

　　某銀行房貸負責人就持該種觀點。她表示，加息可能改變人們的預期，但是否就能讓房價掉頭，這一方面要看具體的加息幅度，另一方面還要看借款人的實際承受能力。她認為，北京、上海等大城市的購房者，尤其是年輕購房者大多能得到家庭的支持，這與西方國家很不一樣，比如在上海，即便是結婚成家后，很多年輕人仍然可能在父母家解決“吃飯問題”。那些不能得到家庭支持的新上海人則大多具有節儉度日的能力和準備。

　　另一個值得關注的問題是上海公積金政策的變化，實際上導致了很多新購房者借貸負擔的下降。按目前上海的公積金政策，很多家庭的公積金貸款額度可以達到30萬元，甚至50萬元。而很多老的購房者的公積金貸款往往只有10萬元或者20萬元。也就是說，同樣借款50萬元，一個老借款人的貸款構成最多是20萬元公積金貸款，30萬元商業性貸款的話，今年貸款的新借款人就可能變成30萬元公積金貸款，20萬元商業性貸款，甚至全部50萬元都變成公積金貸款，目前的5年期以上公積金貸款的利率是5.22%，而商業性房貸的最低優惠利率是6..66%;而2007年初，5年期以上最優惠利率也要6.04%，客觀上這部分借款人的房貸利率實際上比去年下降了0.82個百分點。考慮到有些借款人還可以申請公積金裝修貸款，實際上獲得的優惠就會更多。

　　據市公積金中心2007年三季度運行報告數據反映，截至2007年9月末，公積金個貸余額為522.78億元，比2006年底增加106.73億元。

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