北京樓市

　　在“降價”與“放量”間尋找平衡

　　在經歷8月份的極度低迷后，北京房地產市場迎來了期待中的“金九銀十”。大多數開發商選擇在9、10月份集中開盤，實現銷售“放量”；而持幣待購者則希望房價在這段時期內出現明顯下跌，并等待時機出手。目前，北京樓市正在這種“降價”與“放量”的預期中尋找新的平衡。

　　業內專家指出，由于松動的房價并沒有達到購房人的降價預期，因此，9月份北京房地產市場依舊低迷。他們預計，在目前的價格水平之上，京城“金九銀十”的銷售量將難見起色，而市場的持續低迷或將醞釀更為明顯的“降價沖動”。

　　9月銷售未見回暖

　　從記者走訪的幾家樓盤來看，售樓處大都較為冷清，有時會有一家幾口拿著戶型圖琢磨，向銷售人員反復詢問，猶豫不定。

　　近來處于價格戰“風口浪尖”的萬科，在北京的情況稍微溫和。位于西四環的萬科中糧紫苑，最近推出一批內部認購價每平米12500元左右的毛坯三居，一次性付款9.7折，按揭9.8折，同一位置的萬科假日風景則主要為售價每平米15000-16000元的精裝三居。另一個項目萬科公園五號預計10月中旬開盤，該樓盤位于朝陽公園附近，均價每平米29000元左右，其中包括6000元標準的精裝修。銷售人員說目前提前認購給予3萬元優惠，開盤前肯定還有其他優惠措施。日前曾有業內人士預測，中秋節過后，萬科很可能把降價擴展到京津唐地區，降價將以北京為主。對此，萬科集團并未作出明確回應。

　　據北京市房地產交易管理網的數據統計，9月1日至20日，京城成交期房住宅3467套，成交面積32.9萬平米；同期，成交現房住宅1100套，成交面積為16.4萬平米。與去年同期相比，成交的期房住宅套數下降了50.9%，成交面積下降了63.6%，成交的現房套數下降了20.6%，成交面積下降了30.5%，成交各項數值均出現了明顯回落。

　　亞豪咨詢王英男指出，無論是期房還是現房住宅成交量下降幅度都非常大，不僅同比下降明顯，即便是與奧運會前的6、7月上旬的交易量相比，也呈現下降趨勢。而從九月前三周的交易現狀來看，北京樓市在未來一段時間內很難出現明顯的回暖態勢。

　　業內專家分析，開發商寄希望在“金九銀十”提振成交量，但就目前來看，他們采取的各種折扣優惠促銷活動依然是試探性質的，而這種“小恩小惠”并沒有“打動”北京的購房人。

　　房價或進一步調整

　　今年年初，北京就有許多樓盤不同程度地開展促銷活動，買房送車、送旅游、送物業費等等優惠措施不一而足。進入上半年，以“尾房”、“清盤”名義推出的特價房頻頻出現，折扣的幅度也越來越大，據記者了解，最低折扣已突破7折。目前，借各種名義實施“暗降”的樓盤不在少數。

　　“但是由于折扣的基數太高，即使打完折，房價還是難以接受。”在北京西四環外一處樓盤看房的莫先生如是說。該樓盤目前的銷售均價為17000元/平方米，推出的部分特價房打完折后依然高達13500元/平方米，并且戶型普遍偏大。

　　北京一位開發商對記者坦言，“項目的后續價格要做調整。但是調整幅度大小還要等到9月底看市場實際情況再定。如果市場低迷未見好轉，周邊項目都紛紛降價，公司就有可能考慮明確降價，否則還是以折扣為主。” (林喆 韓曉東)

　　成交持續地量

　　深圳樓市下行成共識

　　深圳樓市經過上半年的大幅度降價，近幾個月陷入價高量縮的冷清格局。深圳市國土局統計顯示，6、7、8三個月深圳房價回升，分別為12681元/平方米、16198元/平方米、14449元/平方米。

　　與房價高位形成對比的是，銷售一直維持地量，8月份新房銷售面積僅為28.02萬平方米，比5月份的38.48萬平方米高點相差甚遠。

　　推盤多銷量少

　　“金九銀十”被認為是樓市的傳統旺季，但根據深圳國土局網站初步統計，僅從9月份降息后的一周銷量來看，深圳成交新房695套，較之前八周單周銷量出現下滑，比降息前一周環比下降25.5%，成交均價為10718元/平方米。其中，深圳關外成交量為479套，占全市總成交量的68.9%。同時，二手房市場成交量也出現較大幅度下降，共成交670套。

　　早在8月份，為備戰 “金九銀十” 深圳各大開發商就加大推盤量，全市公開發售的住宅項目達16個，比7月增加5個，供應住宅72.4萬平方米，環比增加198%。雖然推盤量大，但除部分樓盤降價熱銷外，多數樓盤依舊慘淡。

　　8月21日，萬科在深圳啟動“1”計劃，萬科城“預存1萬送10萬”、第五園“加1元送全屋精裝修”等活動推出后，匯聚大量人氣，并引起其他開發商極大關注。隨后的8月30日，萬科再推出“1”計劃升級版，部分項目推出20至30套一口價單位，實際價格更低，且對分布在不同樓層和朝向的單位進行統一定價，激發更大熱情。

　　與之相反的是一些樓盤繼續維持原有價格，開發商仍在期盼政策松動。深圳各大中介的統計數據恰恰說明了這一點，置業國際分析數據稱，今年有80%的新開盤項目銷售率在五成以下。深圳中原地產統計，去年滾到今年的存量達271萬平方米，今年這一批存量平均的消化率僅僅為11%。眾廈地產深圳公司總經理林昌隆也表示，眾廈地產監控的143個項目，平均銷售率只有44.97%。

　　為了能在“金九銀十”取得好的銷售業績，又不愿直接降價，深圳許多樓盤都延長蓄客期，中糧瀾山、天安高爾夫瓏園、迷你新居、中海西岸華府、佳兆業茗萃園二期等項目，早早取得了預售許可證，但一直沒有開盤。招商地產營銷總監王鉆表示，8月底開盤的招商海月5期，在開盤前一個多月就開始用各種方式蓄客，才取得了開盤銷售逾五成的業績。

　　“金九銀十”仍難言觸底

　　一手房市場疲軟，二手房市場更是價量齊跌。中原地產的數據顯示，8月深圳市二手房成交面積約為30.47萬平方米，實現均價11498元/平方米，兩者環比分別下降了9.87%和5.67%，均價已觸及今年的最低點。

　　世華地產研究中心總監肖小平表示，二手房業主的危機感明顯不如開發商，普遍還對“金九銀十”抱有一定的期望，這導致了不少片區出現了二手房價格高過一手房價格，造成成交受阻。

　　根據記者了解，深圳很多持幣觀望的購房者正在期待明明白白的降價，而他們觀察的主要是兩個指標，一個是“領頭羊”萬科的舉動，另一個則是“十一”將要舉行的中國(深圳)秋季房地產交易會的動向。

　　“春交會時，開發商對市場判斷未形成共識，所以市場并未統一降價。現在開發商們的共識已基本形成，所以秋交會整體降價很有可能。”深圳社科院研究城市運營中心主任高海燕表示。

　　據中原地產統計，今年9至12月份還將有32個項目入市，推出套數在1.5萬至1.8萬套之間，深圳樓市繼續下行已基本成為共識。多數業內專家表示，深圳樓市底部難以預測，“金九銀十”未必就是底部。眾廈地產總經理助理林曉華認為，最嚴峻的時期也許還遠遠沒有到來。

　　英聯國際不動產董事長郭建波也在一場分析會上公開表示，目前深圳整體房價仍然偏高，而政策的不明朗，將導致未來一年市場繼續目前的調整態勢，深圳全市新房均價可能會下調至1萬元/平方米。他同時認為關內房價下跌空間不大，但關外可能還有10%-20%的跌幅。(萬晶)