主持人：好，聽一下馬博士的觀點，志安的觀點是說，這恰恰讓我們看到了市場調節的作用，另外一個就是，這錢可以花到建廉租房上里頭去。

　　馬光遠：我覺得市場這個關系，我們看到各地政府都在救市，補貼一點錢，去買商品房，這個商品房補貼這么一點錢，它的價格到什么程度，我對這個貢獻還是表示懷疑的。第二點就是說，我們這么多年住房建設，這么多年對住房市場的調控，有一個最大的體會就是說，我們在市場與政府問題的認識上確實經歷了一個從否定到肯定，再到否定這么一個過程，我們認為就是對住房市場上不存在完善的市場條件，各個國家都是這樣的。第二點在住房保障體系上，除了經濟適用房、廉租房以外，你不能說完全由廉租房來解決低收入家庭的問題，廉租房解決的什么問題呢？廉租房解決了，確實剛才志安講的，確實沒有能力去買房的那一部分人，但是在我們國家，從我們的收入來看，大部分人按照現在的商品房價格，他是肯定買不起的，按照我們的收入比，現在的收入比，可能是十二倍左右，我感覺應該是高于這個比例，正常的在國外是三到六倍，如果按照這個比例，意味著多少人不吃不喝，多少年才能買起房。在這個情況下，就是政府來提供住房，對大部分人采取部分的政策，我講的這個政策是不一樣的，對中收入、低收入和最低收入的人，應該采取不同的、雙層次、分類的住房保障制度。

　　主持人：我們還是從現實情況出發，畢竟我們看到一些地方在停建和緩建經濟適用房，你又怎么評價這樣的現象？

　　馬光遠：我剛才講了，有特別一點有利，比如說為什么他們反對，地方為什么反對建經濟適用房，第一個是經濟適用房的土地是劃撥的，這個對地方的收入來講是一個影響。第二個這個政策里面不一定配套資金都是地方政府來出的，也就是說一方面土地上面賺不了錢，同時它還要補貼錢，這個對地方政府來說顯然是不愿意的。

　　主持人：停建經濟適用房是一個利益關系。

　　王志安：我不好猜測地方政府停建經濟適用房的具體動機，如果說停建經濟適用房本身是為了救市，是為了維持房地產市場本身的高價，我覺得這種動機是不對的，但是如果要說認識到經濟適用房本身或許就不該建，我覺得這樣的動機就對了。

　　主持人：現在我看到的題材是說，從以前的重經濟適用房、輕廉租房，轉變為以廉租房為主解決。

　　王志安：是的，因為從比例上來看，廉租房這批人實際上是最貧困的，應該是政府應該拿出更多的錢去幫助他們，但實際上年收入在北京，五萬塊錢到六萬塊錢，這些人實際上你不扶助他，他也會做自己的努力，改變自己的住房條件，這些人實際上沒有給他補貼的價值，或者說沒有補貼的合理性，所以說政府應該把寶貴的社會資源，補貼給那些市場中，真正需要補貼的人。馬博士剛才還說的一個觀點我覺得也不對，他認為這個市場中只要存在問題，政府只要管就能解決。

　　馬光遠：不是這樣關系。

　　王志安：你就是說市場解決不了的問題，解決不了公共問題，解決不了住房保障問題，只要政府管，新加坡的例子，其實在全世界，其實也是個例，第一它是城市，國家非常小。第二，它其實人口規模非常小。其實全世界實行這種所謂的大規模的政府保障的國家，其實總的來說是屬于個例，大多數國家大多數是由市場來解決住房問題的。

　　馬光遠：美國、英國都是，瑞典都是，我說我不跟北歐比，因為北歐基本上全部是福利，但是美國80%，英國都是。

　　主持人：我先聽郭佳有什么新的內容。

　　郭佳：一個問題是給志安的，就是說當政府停建經濟適用房的時候，只去建廉租房，廉租房有多少，那些剛好不愿意住，就是說他的條件還可以，這部分人的疑問就是，難道政府的保障對這些人就完全關閉了嗎？還有一個問題是給馬博士的，這位網友認為，正是因為有了經濟適用房，才能夠不會無所顧忌地上漲，經濟適用房是不是有這種作用？

　　王志安：我覺得沒有。回答第一個問題，我覺得這實際上探討的還是政府幫助某一部分人的邊界問題，他們認為，它既不符合廉租房的標準，同時他可能暫時又買不起商品房，我覺得他就應該暫時租房。

　　馬光遠：志安的觀點，我可以這么來解釋。

　　主持人：政府保障不起作用。

　　王志安：我覺得政府保障沒有合理性。

　　馬光遠：志安觀點是這樣的，就是說你剛才講的公平問題，如果說你僅僅把公平停留在那么一小部分人身上，而比如說我們原先可能對低收入階層也是保障，對最低收入階層保障，你現在把低收入階層你不管了，你現在就管最低收入階層，你的公平何在。

　　王志安：我不知道就是說你的低收入標準，其實年收入六萬塊錢，按照咱們國家收入標準來算，其實已經屬于中產階級。

　　馬光遠：現在在北京市是四萬，不斷地調整標準，比如說原來六萬以后，執行的時候出現很多問題，現在他既規定你住的年限，也去考察他家，現在包括執行程序上，他都做了很大的改進。

　　主持人：你覺得是不是應該擴大廉租房的范圍。

　　王志安：對，這個我支持，就是說廉租房現在我們的比例實在是太低了，就是有統計，我們廉租房比例只占6%，這個應該是擴大了，但是經濟適用房我覺得應該取消。剛才郭佳說的那個問題，就是說有了經濟適用房是不是可以成為遏制房價上漲的一個因素，其實我覺得恰恰相反，就是我們國家房價上漲的原因是什么，其實我們可以想一想，主要原因是由于我們的土地財政，這樣一個邏輯導致的，就是地方政府做稅收土地出讓金，然后房價持續上漲，在這個邏輯過程中間制造了一批人買不起房子，然后政府新建了一部分經濟適用房來滿足這些人，解決不了住房問題的這些人，但是實際上這個利益格局我們仔細分析，他的邏輯是一樣的，如果我們沒有經濟適用房解決中國的高房價問題，最本質的原因是需要解決土地財政問題，也就是說不能讓地方政府的財政收入，過分依賴于土地的拍賣，如果這個結構不改變，中國的房價高漲問題不會解決。

　　馬光遠：剛才講的因果關系

　　主持人：深層次的問題，對，如果從表面現象來看，經濟適用房，有沒有起到抑制房價的作用。

　　王志安：我覺得沒有抑制。

　　主持人：拿些數據。

　　王志安：經濟適用房，比如說同一塊地塊，這個經濟適用房，它比別的房子要便宜2000塊錢，從每個人都是理性角度來講，他一定愿意買2000塊錢的房子，因為我買了，就等于每平方米補貼兩千塊錢，在這種情況下，這種需求本身不是真實的，因為只要有機會，別人補貼我，我也愿意接受。

　　馬光遠：你說的很對。

　　王志安：所以說除非你把經濟適用房的這個供應量擴大到這個在市場中間占絕大多數的情況下，它才會起作用，大家知道我們國家的經濟適用房的總量，在全國的總量，十年的發展，總量也只有不到9%，6%到9%。

　　馬光遠：北京市十一五規劃里面，我算了一下，比例可能到23%，如果這個量投入建設以后，我相信對房價抑制有一定作用，剛才志安一直講市場作用，市場作用，市場規律里面，最大的一個規律就是供需規律，價值規律。如果把23%的房子放到市場上去，它對房價沒有影響，這顯然不符合市場規律。

　　王志安：因為經濟適用房的買賣是受限制的，它的估值也是受限制的，比如說新加坡的租屋，規定五年之內必須租，五年以后才允許半租，跟別人合租，十年以后才允許賣，也就是說它不是一個完全性的市場化的。而且我們還要想到一點，就是說過去經濟適用房的建設可能就解決一部分人住房的問題，甚至可能在一定程度上也會對價值起一定作用，但是它不是沒有代價的，這個代價是什么？